La vente de la maison est effectuée et vous découvrez un vice caché dans la maison que vous venez d’acheter. Comment faire ? Comment être sûr qu’il s’agit bien d’un vice caché ? Quels recours sont possibles ? Quelle est la responsabilité du vendeur ?
Autant de questions essentielles qu’il faut vous poser si vous découvrez un vice caché dans votre maison.
Bien que très souvent utilisée par les acquéreurs ou les vendeurs de biens immobiliers, la notion de garantie des vices cachés n’est pas toujours bien comprise et peut ainsi engendrer de nombreuses déconvenues.
Il est donc important de bien appréhender le terme de vices cachés afin de définir si vous pouvez, oui ou non, vous en prévaloir dans votre situation.
C’est pourquoi, que vous soyez acheteur ou vendeur, il est utile de faire appel à un avocat expert en vente immobilière, afin de vous préparer au risque juridique encouru et de vous aider dans votre combat contre votre vendeur.
Sommaire
Un vice caché dans une maison : c’est quoi ?
Votre maison a-t-elle un vice caché ? L’anomalie que vous avez découverte peut-elle être juridiquement définie comme un vice caché ?
Le défaut doit obéir à 4 caractéristiques pour être qualifié de vice caché :
- Le vice doit affecter l’usage de l’immeuble : il doit rendre l’usage impossible ou en diminuer de manière importante l’usage prévu.
- Le caractère caché du vice : il est à noter que l’appréciation du caractère caché du vice dépend de l’acheteur (professionnel ou non).
- Le vice doit être inhérent à l’immeuble : il est possible cependant qu’il découle de la situation de l’immeuble.
- Le vice doit être antérieur à la vente chez le notaire.
Ces 4 conditions forment la définition du vice caché.
Précisons ici que les règles sont les mêmes qu’il s’agisse de la vente d’une maison ou de la vente d’un appartement.
Clauses limitatives ou exclusives de garantie des vices cachés
Le vendeur est, en principe, tenu de la garantie des vices cachés de la maison mais, il peut être inséré au contrat de vente des clauses limitatives ou exclusive de garantie afin de décharger le vendeur de cette garantie en cas de découverte ultérieure d’un vice caché.
Vente entre non-professionnels
La clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est valable entre particuliers. En revanche, elle perd toute efficacité si le vendeur est de mauvaise foi.
Le vendeur est de mauvaise foi s’il avait connaissance du vice et s’il n’en a pas informé l’acheteur lors de la vente. Par exemple, le vendeur qui a repeint les murs de son appartement pour faire disparaître les traces d’infiltration.
Le vendeur a donc, en quelque sort, une obligation de « transparence » vis à vis de l’acheteur et il a tout intérêt à mentionner les éventuels défauts du bien dès le compromis de vente entre particuliers.
Vente entre un professionnel et un non-professionnel
Lorsqu’un professionnel vend à un particulier, l’insertion au contrat de vente d’une clause de non-garantie des vices cachés de la maison n’est pas permise.
Mais qui est considéré comme « professionnel » ?
- le promoteur qui vend des appartements
- la société dont l’activité est de vendre des immeubles ou qui les restaure pour les revendre par appartements (« marchand de biens »),
- le particulier qui achète plusieurs lots d’un immeuble puis les revend après travaux d’aménagement, de réfection et d’embellissement ,
- le maçon qui achète un immeuble pour le restructurer, le diviser en lots et procéder à 10 ventes en moins de 2 ans…
Vente entre professionnels
Le vendeur professionnel peut se prévaloir d’une clause exclusive ou limitative de garantie si l’acheteur est lui-même un professionnel de l’immobilier.
Ce sera par exemple le cas d’un lotisseur qui vend des terrains viabilisés et du promoteur qui les achète en vue d’y construire des pavillons pour les revendre.
Action en garantie d’un vice caché dans une maison
Si la mise en œuvre de la garantie des vices cachés pour une maison n’est pas chose facile pour l’acquéreur, d’autres options existent afin de se retourner contre son vendeur. Il est donc utile de faire le point sur les recours en cas de vice caché.
Concours avec d’autres actions
L’acheteur mécontent pourra « choisir » entre plusieurs fondements juridiques, c’est à dire entre plusieurs types d’actions qui s’offrent à lui.
Mais, il faut être prudent car le juge saisi d’une demande fondée sur l’existence d’un vice caché en immobilier dont la preuve n’est pas rapportée ne pourra pas condamner le vendeur aux réparations espérées par son acquéreur.
Solution : il est conseillé à l’acheteur d’agir à la fois sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur celui du manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’un bien conforme.
Précision : lorsque le vendeur a dissimulé le vice caché de la maison à l’acheteur, celui-ci peut choisir d’agir sur le terrain de la garantie des vices cachés ou sur celui de la tromperie et obtenir l’annulation de la vente, par par exemple l’annulation de la vente d’un appartement inlouable.
Option de l’acquéreur
L’acquéreur qui met en œuvre la garantie des vices cachés après une vente d’immobilier pourra :
- Soit rendre le bien et se faire restituer le prix d’achat (action rédhibitoire)
- Soit garder le bien et se faire restituer une partie du prix, autrement dit, demander une diminution du prix (action estimatoire).
Important : l’acheteur peut exercer ce choix discrétionnairement, sans avoir à le justifier. Il peut demander l’annulation de la vente même si le vendeur lui a proposé d’effectuer les réparations nécessaires à la correction du vice caché dans sa maison.
Délai pour agir en cas de vice caché dans une maison
L’action en garantie des vices cachés doit être engagée par l’acquéreur dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice. A l’expiration du délai de 2 ans, l’acquéreur ne peut plus agir.
Ce délai de 2 ans est interrompu par l’exercice de l’action en garantie du vice caché, mais aussi lorsque l’acquéreur saisit le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire.
Le délai pour agir est le même qu’il s’agisse d’une vente par un professionnel ou de la vente d’une maison entre particuliers.
Réparations dues par le vendeur
Outre la restitution du prix, le vendeur peut être condamné à réparer le préjudice subi par l’acquéreur. Ce préjudice peut être esthétique, financier, moral…
Le principe en droit français est celui de la réparation intégrale du préjudice, ce qui signifie que l’indemnisation qu’il perçoit ne doit entraîner pour la victime ni perte, ni profit.
Deux situations :
- Si le vendeur ignorait le vice caché de la maison au jour de la vente, il n’est tenu de rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente et non des éventuels dommages subis.
- Si le vendeur connaissait le vice caché de la maison, il est tenu de tous les dommages-intérêts à l’égard de l’acquéreur. Précision faite que les réparations allouées peuvent excéder le montant du prix d’achat.
