Vous êtes copropriétaire et vous vous demandez s’il est possible de contester une décision adoptée en assemblée générale de copropriété
. L’assemblée générale s’est tenue dans des conditions qui vous semblent discutables, une ou plusieurs des décisions votées vous paraissent critiquables et vous souhaitez savoir ce qu’il est vous est possible de faire a posteriori.
Et les sujets ne manquent pas en matière d’assemblée générale de copropriété : l’assemblée a -t-elle été valablement convoquée ? Le vote par correspondance est-il régulier ? Pour s’y retrouver dans la réglementation complexe de la copropriété, il est vivement recommandé de s’adresser à un avocat expert en copropriété. Il pourra vous dire si un recours est possible, si vous êtes encore dans le délai pour agir contre l’assemblée générale de copropriété, si vos motifs de contestation peuvent – ou pas – être retenus par le Tribunal.
Sommaire
Le délai pour contester une A.G. de copropriété
Dans cet article, nous vous proposons une première approche, quelques notions essentielles pour mettre toutes les chances de son côté lorsque l’on envisage de contester une A.G. de copropriété : qui peut agir ? Comment ? Dans quel délai ? Et pourquoi ? Autant de question à se poser avant de se lancer dans une procédure judiciaire.
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent agir pour remettre en question une décision adoptée lors d’une assemblée générale de copropriété, voire l’A.G. dans son intégralité. Cette contestation doit être portée devant Tribunal judiciaire, par le biais d’une « assignation », un acte rédigé par un avocat qui expose les motifs de la contestation.
Le simple fait d’écrire au syndic pour lui indiquer que l’on conteste l’assemblée générale de copropriété qui vient de se tenir, même en recommandé avec demande d’avis de réception, ne suffit pas, cette démarche n’interrompt pas le délai. Et le délai pour agir est très court : 2 mois seulement à partir du moment où le copropriétaire reçoit le P.V. de l’A.G. de la copropriété.
Par conséquent, pour que la contestation soit valable, il faut faire délivrer au syndic de copropriété – qui représente le syndicat des copropriétaires – une assignation dans les 2 mois de la notification du PV d’AG. Passé ce délai, aucune contestation ne sera plus possible, même si elle est légitime…
Qui peut contester une décision adoptée par l’assemblée générale de sa copropriété ?
Tous les copropriétaires ne peuvent pas valablement contester une A.G. de copropriété. Ains, les copropriétaires qui ont voté « pour » une résolution ne peuvent ensuite la remettre en question.
La possibilité de contester une décision adoptée par l’AG de copropriété n’est donc ouverte qu’aux copropriétaires qui ont voté « contre » cette résolution, se sont abstenus ou n’ont pas assisté à l’assemblée générale.
Par conséquent, si un copropriétaire souhaite se ménager la possibilité de contester après coup une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires qui lui est défavorable mais risque d’être adoptée, il doit impérativement voter « contre » cette résolution. Autre exemple, si ce sont les conditions même de convocation de l’assemblée générale que l’on envisage de remettre en cause, il ne faut pas participer à cette assemblée générale.
Quelques motifs de contestation des assemblées générales de copropriété
Une assemblée générale de copropriété peut être contestée si elle a, par exemple, été convoquée par un syndic de copropriété… qui n’était plus syndic. Imaginons que le mandat du syndic se terminait le 30 juin. Malgré cela, l’ex syndic adresse aux copropriétaires une convocation le 5 juillet, celle-ci n’est évidemment pas régulière puisqu’au jour où le syndic convoque l’assemblée générale (5 juillet), la copropriété était dépourvue de syndic (son mandat ayant pris fin le 30 juin), il n’a donc aucune qualité pour convoquer l’A.G.).
Le non-respect du délai de convocation de l’assemblée générale de copropriété est également un motif d’annulation de l’assemblée générale.
Parmi les motifs de contestation des décisions prises en assemblée générale de copropriété on trouve la question – parfois délicate -des majorités. Telle ou telle résolution a-t-elle été votée à la « bonne » majorité ? Les connaisseurs de la copropriété parlent des articles 24, 25, de la majorité simple, absolue, etc. pour faire simple, disons que toutes les résolutions ne se votent pas avec la même majorité. En fonction de leur importance, les différents sujets abordés lors d’une assemblée générale doivent recueillir une majorité plus ou moins significative. Dès lors, si le syndic fait voter une résolution à la « mauvaise » majorité et que la résolution est adoptée , un copropriétaire absent ou opposant pour contester cette résolution.
Dans certaines hypothèses, si une résolution n’est pas adoptée à la majorité qui est naturellement la sienne, elle est immédiatement remise au vote et peut, lors de ce second vote, être adoptée à une majorité moins exigeante. Schématiquement, s’il fallait la majorité de tous les copropriétaires au premier tour et que la résolution n’est pas adoptée au premier tour, la résolution est revotée et peut, au second tour, être adoptée par la majorité des copropriétaires présents à l’assemblée. Ce mécanisme est assez pratique, notamment pour pallier les conséquences de l’absentéisme des copropriétaires. Il est aussi facile à mettre en œuvre pendant une assemblée générale de copropriété. Mais il pose question lorsqu’il s’agit de voter par correspondance.
Nous avons pu observer que tous les formulaires de vote par correspondance ne mentionnent pas cette possibilité d’un « second tour » et que des syndics ont considéré que les votes du premier tour pouvaient être réutiliser pour le second tour… un nouveau motif de contestation de résolutions adoptées en A.G. de copropriété…
L’abus de majorité pour contester une décision d’A.G. de copropriété
L’idée est la suivante : une assemblée générale valablement convoquée adopte en toute régularité une résolution dont le dessein est de privilégier les intérêts de tel ou tels et/ou de défavoriser un ou plusieurs copropriétaires. La décision de l’A.G. de copropriété n’est donc pas contestable sur la forme, mais sur le fond.
Toute la difficulté consiste à démontrer l’intention derrière la résolution d’AG que l’on veut contester, d’apporter au Tribunal des éléments de preuves tangibles pour établir cet abus de majorité. Ce n’est pas chose aisée car les magistrats n’acceptent pas facilement de remettre en question des résolutions régulièrement votée par une assemblée générale de copropriété « souveraine » pour prendre des décisions.
Malgré cette difficulté, nous avons pu obtenir pour des clients du cabinet l’annulation d’une résolution qui leur refusait l’autorisation de remplacer leurs fenêtres, alors que les autres copropriétaires avaient changé les leurs, sans respecter aucun cahier des charges précis, de sorte que la façade de l’immeuble est ornée de toutes sortes de fenêtres aux matériaux et couleurs diverses… (TJ Ajaccio, 28.07.2022, RG n°21/00178).
Si vous souhaitez que nous examinions votre situation particulière pour vous conseiller sur l’opportunité de contester une décision d’AG de copropriété, nous vous invitons à nous contacter.Nous contacter
