Il n’est pas rare qu’un litige entre propriétaire et locataire trouve son origine dans le mauvais choix du type de bail de location qu’ils ont fait initialement.
En effet, lorsqu’ils concluent un contrat de location d’un logement destiné à devenir la résidence principale du locataire, locataire et propriétaire peuvent choisir entre plusieurs types de baux.
Le bail de location choisi sera différent selon que le logement est loué meublé ou vide – on parle également de logement « nu ».
Le type de bail d’habitation variera également selon la durée pendant laquelle le propriétaire souhaite mettre le logement à disposition du locataire et/ou selon le besoin du locataire : recherche d’un logement pour une année universitaire, pendant une période d’essai ou pour s’établir de manière pérenne, par exemple.
Enfin, la durée minimum du bail pourra varier si le propriétaire est une personne physique – un individu – ou une personne morale, un S.C.I. par exemple.
Sommaire
Bail de location : les différents types de baux
En combinant ces critères, bailleur et locataire vont conclure :
| Pour un logement « nu » : | Pour une location « longue durée » : |
| un bail « classique » | un bail « classique » |
| ou un bail « dérogatoire » | ou un bail « meublé » |
| Pour un logement meublé : | Pour une location sur une période donnée : |
| un bail « meublé » | un bail « dérogatoire » |
| ou un bail « mobilité » | ou un bail « mobilité » |
Précisons ici que ce n’est pas l’intitulé du bail de location qui compte mais sa nature réelle.
Autrement dit, si vous signez un bail « dérogatoire » sans remplir les conditions dans lesquelles ce type de bail peut être utilisé, le contrat sera automatiquement requalifié par le juge qui aurait à connaître d’un différend portant sur ce contrat.
Le bail de location improprement qualifié de dérogatoire et portant sur un logement « nu » sera requalifié en bail « classique » d’une durée minimale de 3 ou 6 ans, renouvelable par tacite reconduction.
Logement nu vs logement meublé : quel bail de location pour quel logement ?
Les baux d’habitation de location se répartissement en 2 types :
- ceux qui portent sur un logement vide ;
- ceux qui portent sur un logement meublé.
Certains propriétaires privilégieront la location meublée, pour des motifs fiscaux par exemple, parce qu’ils ont adopté le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou encore pour la possibilité qu’offre de type de bail d’y mettre fin chaque année à la date anniversaire du contrat en donnant au locataire un un congé pour vendre.
Mais attention, n’est pas meublé qui veut !
Un logement est – aux yeux de la loi – meublé lorsque sont mis à la disposition du locataire a minima les équipements suivants :
- Dans la(les) chambre(s) :
- La literie et le linge de lit,
- Des volets ou des rideaux,
- Dans la cuisine :
- Des plaques de cuisson,
- Un four traditionnel ou à micro-ondes,
- Un réfrigérateur et un congélateur si le réfrigérateur n’a pas de compartiment congélation,
- Des ustensiles pour cuisine,
- Et de la vaisselle pour prendre les repas,
- Côté mobilier :
- Table et chaises,
- Etagères de rangement,
- Luminaires,
- Et le matériel nécessaire pour entretenir le logement : aspirateur, balai, etc. selon la nature des revêtements.
Si le logement n’est pas réellement « meublé » – i.e. ne dispose des équipements précités – le bail « meublé » sera requalifié en bail « classique » d’une durée de 3 ou 6 ans renouvelable.
Baux de location longue durée vs baux à durée limitée
Les baux renouvelables
Le bail « classique », celui portant sur un logement nu et le bail « meublé » ont la particularité de se renouveler automatiquement à chaque terme pour une durée équivalente.
Par exemple, lorsque l’on signe un contrat de location « classique » pour une durée de 3 ans, au bout des 3 premières années, le bail se renouvelle pur une nouvelle période de 3 ans et ainsi de suite jusqu’à que le locataire ou le propriétaire y mette fin en donnant congé. Attention, il faudra veiller dans ce cas à bien respecter les règles encadrant le préavis en location.
À chaque date anniversaire du contrat de bail, ainsi qu’au moment de son renouvellement, le propriétaire peut procéder à la révision du loyer.
Les baux non renouvelables
À l’inverse, le bail « dérogatoire » et le bail « mobilité » sont signés pour une durée décidée à l’avance et ne pourront être renouvelés.
Le bail dérogatoire, d’une durée d’1 à 3 ans, non renouvelable, peut être conclu dans les hypothèses où un événement familial ou professionnel à intervenir dans la vie du propriétaire justifiera qu’il reprenne le logement pour l’occuper.
Ce type de bail est spécialement adapté aux bailleurs expatriés.
Le bail étudiant, d’une durée de 9 mois, non renouvelable, constitue le cadre juridique naturel du logement étudiant.
Le bail mobilité est le type de bail qui conviendra le mieux au locataire dont la situation professionnelle est en train d’évoluer.
D’une durée d’un à 10 mois, non renouvelable, le bail « mobilité » peut être signé avec un locataire :
- en formation professionnelle, apprenti, étudiant, stagiaire ou effectuant un service civique ;
- en mission temporaire, dans le cadre de l’exécution d’’un contrat de travail ou non,
- ou plus généralement, « en mutation professionnelle », en période d’essai pour un nouveau poste par exemple.
Tableau récapitulatif des types de bail de location
À chaque situation son type de bail…
Et, pour vous aider à adopter le contrat de location adapté à votre situation, nous vous proposons un tableau synoptique représentant schématiquement les différents types de bail.
