Lien juridique entre le locataire et son propriétaire, le bail d’habitation est l’élément charnière de la relation entre preneur et bailleur.
Vu l’augmentation du nombre de litiges locatifs et l’importance des délais de procédure lorsque nait un contentieux, il est important d’avoir en tête les règles juridiques essentielles qui encadrent le bail d’habitation.
Sommaire
Le choix du type de bail d’habitation
Lorsque propriétaires et locataires concluent un contrat de location d’un logement destiné à devenir la résidence principale du locataire, ces derniers peuvent choisir entre plusieurs types de bail de location.
Les règles relatives au choix du bail d’habitation sont « d’ordre public ». Cela signifie que bailleur et preneur doivent opter pour le bail qui correspond à la situation : logement nu ou meublé, durée standard ou dérogatoire dans les hypothèses prévues par la loi.
Concrètement, il existe 4 types de bail d’habitation :
1° le bail nu classique
2° le bail nu « dérogatoire »
3° le bail meublé classique
4° le bail « mobilité » créé par la loi ELAN
Le contenu du bail d’habitation
Véritable document de référence entre locataire et propriétaire, la loi impose un certain formalisme qu’il convient de respecter en matière de contrat de location.
Un certain nombre d’informations doivent obligatoirement figurer dans le bail d’habitation, il s’agit, par exemple :
- Du type de contrat : location meublée ou non, bail dérogatoire, bail mobilité,
- De l’identité du propriétaire et du locataire ainsi que celle de l’agence immobilière chargée de la gérance du bien,
- De l’objet du contrat : durée du contrat de location, adresse et description du logement,
- Des loyers et charges : montant et révision du loyer,
Il est à noter que le montant du loyer doit être fixé en respectant les contraintes liées à l’encadrement des loyers à Paris.
- De la répartition du coût des travaux entre propriétaire et locataire,
- De l’éventuelle solidarité entre colocataires ou locataires,
- Du recours à une caution,
- Du montant du dépôt de garantie, etc.
Enfin, le contrat de location doit obligatoirement être accompagné d’une notice d’information, d’extraits du règlement de copropriété et du dossier de diagnostics techniques. Ces obligations s’appliquent également dans le cadre d’un logement étudiant.
Lorsque la loi le permet, le propriétaire aura tout intérêt à faire appel à une caution ou une assurance de loyers impayés pour garantir le paiement des loyers.
La fin du bail d’habitation
Parce qu’il s’agit d’un moment crucial, la loi est très précise sur le moment mais aussi sur les motifs pour lesquels il peut être mis fin au bail d’habitation.
La durée du congé, aussi appelé « préavis » est régie par un certain nombre de règles qui diffèrent selon en fonction de la personne qui décide de donner congé au locataire, mais aussi en fonction de la nature du bail.
Le propriétaire ne peut résilier le bail qu’à l’occasion de son renouvellement, qui intervient chaque année pour un meublé et tous les trois ans pour un logement loué vide.
La durée du préavis en location va elle aussi différer selon que le logement loué est meublé, dans ce cas, le préavis est de trois mois ; ou selon que le logement loué est vide, dans ce cas, le préavis est de six mois.
De même, le propriétaire ne peut décider de mettre fin au bail d’habitation que pour l’un des trois motifs suivants :
- S’il souhaite vendre le logement : congé pour vendre,
- S’il souhaite reprendre le logement pour l’habiter ou y loger l’un de ses proches,
- Si le locataire ne respecte pas ses obligations tel que le paiement irrégulier des loyers ou encore un comportement qui perturberait la vie de l’immeuble.
Quant au locataire, il peut mettre fin au contrat de location à tout moment, en respectant un délai de préavis dont la durée est de 3 mois. Cette durée est ramenée à 1 mois dans les zones dites « tendues » ou lorsque le préavis est motivé par un changement de situation professionnelle du locataire, son état de santé ou encore ses ressources.
La question des loyers impayés
Malheureusement, le contrat de bail n’est pas toujours un long fleuve tranquille pour les parties et le propriétaire peut se retrouver face à une situation de loyers impayés.
Lorsque le propriétaire est confronté à un locataire indélicat, il lui est indispensable d’agir au plus vite afin d’éviter l’aggravation de la dette locative.
Une gradation existe concernant les mesures que le propriétaire peut entreprendre en cas de dette locative.
Il peut tout d’abord opter pour un recouvrement amiable du loyer impayé, soit par une mise en demeure du locataire, soit en faisant appel à la caution ou à l’assurance loyers impayés.
Le propriétaire pourra, par la suite, décider de résilier le bail (i.e. y mettre fin), soit en utilisant la « clause résolutoire » qui figure au bail d’habitation soit, en l’absence d’une telle clause, en demandant au Juge des Contentieux de la Protection (ex. Tribunal d’instance) de prononcer la résiliation du bail.
Etape ultime de cette procédure, le juge constate ou ordonne la résiliation du bail d’habitation et condamnera le locataire – et la caution – au paiement des sommes dues à son bailleur, comprenant à la fois les loyers impayés et les arriérés de charges, le cas échéant.
Il est intéressant de remarquer que lorsque le locataire s’avère être insolvable, le propriétaire peut engager la responsabilité de l’agence immobilière qui l’a sélectionné pour occuper les lieux.
La procédure d’expulsion locative
Outre la résiliation du bail et la condamnation au paiement des sommes dues, le juge peut aussi ordonner l’expulsion du locataire indélicat au terme d’une procédure d’expulsion locative.
Véritable point négatif pour le propriétaire, les délais pour l’expulsion du locataire sont particulièrement longs, cette procédure d’expulsion locative est particulièrement longue, c’est pourquoi il est préférable d’entamer une procédure d’expulsion pour loyer impayé dès le premier impayé.
La lenteur de la procédure s’explique notamment par le fait qu’aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante en France métropolitaine, ni pendant les trêves pluviales et cycloniques dans les départements d’outre-mer.
La procédure qui aboutira à l’expulsion peut, en revanche, être entreprise à tout moment de l’année.
Exceptions à ce principe : si le logement visé par l’expulsion se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril ou s’il est squatté, la trêve hivernale ne s’applique pas.
La mise en œuvre de la procédure d’expulsion locative, ayant pour objet la libération du logement loué ainsi que des meubles s’y trouvant, elle relève de la compétence exclusive des huissiers de justice. Un bailleur ne peut donc pas procéder lui-même à l’expulsion de son locataire, sous peine de prison et d’une amende conséquente.
