Vices cachés en immobilier : les règles à connaître

Parfois redoutée et souvent utilisée à tort, la garantie des vices cachés en immobilier est une notion importante pour les acquéreurs comme pour les vendeurs d’un bien immobilier.

Le Code civil prévoit en effet que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou l’aurait acquis à moindre prix, s’il les avait connus. En d’autres termes, si un bien destiné à être habité est affecté d’un défaut tellement important qu’il devient inhabitable, la garantie des vices cachés en immobilier pourra s’applique.

Ainsi, même après la vente d’une maison, le vendeur n’est pas déchargé de toute responsabilité et l’acquéreur qui découvrirait un vice qui lui a été caché avant la vente pourra agir contre son vendeur.

Et, comme il s’agit d’un bien immobilier, un vice caché peut être lourd de conséquences financières, si des travaux importants sont nécessaire pour remédier au vice, si le vice est tellement grave qu’il rend la maison achetée invivable, etc.

Dans une telle situation, il est indispensable de faire appel à un avocat expert en vente immobilière pour préserver ses droits.

Vices cachés et immobilier : quels types de vente sont concernés ?

Point essentiel : la garantie des vices cachés ne s’applique pas à toutes les ventes d’immobilier.

Ainsi, trois types de ventes en sont exclues : les ventes faites par autorité de justice (comme les ventes aux enchères publiques), les ventes aléatoires (comme les ventes en viager) et les ventes d’immeubles à construire soumises à un régime spécifique de garantie édicté par les articles 1792 et suivants du Code civil (comme les ventes en état futur d’achèvement).

En revanche, la garantie des vices cachés s’applique à la vente de terrain.

Précision : Le débiteur de la garantie des vices cachés est en premier lieu le vendeur immédiat de l’immeuble. Mais il est à noter que la garantie peut être invoquée par le dernier acquéreur contre des vendeurs antérieurs, dans le cas où le bien a été vendu plusieurs fois de suite.

Caractéristiques du vice caché en immobilier

Le vice affectant l’immeuble doit répondre à certaines caractéristiques pour permettre à l’acquéreur de mettre en jeu la garantie des vices cachés en immobilier. Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice caché de la maison qu’il a achetée existe et qu’il réunit les conditions qui lui permettront d’obtenir une indemnisation.

Un vice caché affectant l’usage de l’immeuble

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés en immobilier n’est possible que si le défaut invoqué rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son usage que l’acheteur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait acquis à un moindre prix.

Par exemple, dans le cadre de la vente d’un appartement, l’impossibilité d’habiter l’appartement à cause d’un défaut ou d’un vice peut être considéré comme un vice caché.

Ont par exemple été jugés comme affectant l’usage de l’immeuble vendu :

• Une fente dans un mur extérieur dès lors que ce désordre a une incidence sur la solidité de l’immeuble
• La fragilité du sol d’assise des fondations rendant l’immeuble inhabitable et impossible à louer
• Le défaut d’étanchéité d’une terrasse recouvrant une cave, empêchant de stocker quoique ce soit
• Le défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement.

Le caractère caché du vice

Le vendeur ne doit la garantie des vices cachés en immobilier que pour les défauts cachés de l’immeuble. Il n’est donc pas tenu des vices apparents, c’est-à-dire ceux que l’acheteur a pu voir par lui-même au moment, par exemple, où il a signé la promesse unilatérale de vente, par exemple.

Pour condamner le vendeur, le juge doit rechercher si l’acheteur avait connaissance du vice et de ses conséquences.

Lorsque l’acquéreur est un non-professionnel, à l’occasion de la vente d’une maison entre particuliers par exemple, le défaut est réputé caché si l’acheteur a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente et à condition qu’il ait porté à l’examen du bien une certaine attention.

Attention : l’acquéreur négligent qui n’a effectué aucune vérification ne peut pas se prévaloir de l’ignorance d’un vice sur le bien.

Lorsque l’acquéreur est un professionnel (agent immobilier, marchand de biens, entrepreneur, architecte), il est présumé connaître le vice, notamment à l’égard d’un vendeur professionnel de la même spécialité.

Important : le vice est toujours réputé caché même à l’égard de l’acquéreur professionnel s’il était indécelable au jour de la vente chez le notaire.

Un vice caché inhérent à l’immeuble

Pour être considéré comme un vice caché en immobilier, le défaut invoqué par l’acheteur doit être inhérent au bien vendu, c’est-à-dire avoir une origine interne à l’immeuble.  Une nuance existe néanmoins et permet à l’acheteur de rechercher la responsabilité du vendeur en raison d’un vice imputable à la situation de l’immeuble.

Constitue ainsi un vice caché des nuisances sonores provenant de la chaufferie d’un immeuble située au sein de la copropriété dont dépend l’appartement. La chaufferie est extérieure à l’appartement mais les nuisances qu’elles génèrent affectent l’habilité de l’appartement.

L’antériorité du vice caché

Dernière caractéristique pour constituer un véritable vice caché en immobilier, le vice n’est retenu que s’il existait antérieurement à la vente, ou s’il était en germe à la date de celle-ci.

En pratique, il est donc conseillé pour le vendeur de préciser l’existence du vice dans le compromis de vente ou dans l’acte de vente notarié pour s’assurer que sa présence est bien explicite.

Article rédigé par Maître Laura MOINIER