La vente d’une maison est, juridiquement, une vente immobilière. La vente d’une maison ou d’un appartement est une opération importante pour le vendeur, financièrement mais aussi, souvent, à titre personnel. Pour ces raisons, il est conseillé d’être accompagné par un avocat expert en vente immobilière, qui saura vous conseiller dans votre projet de vente.
Le droit distingue en effet les meubles et les immeubles. Dans la catégorie des meubles on trouve – sans surprise – le mobilier, mais aussi, par exemple, les véhicules, les biens de consommation, etc.
Dans la catégorie des immeubles, on trouve :
- les terrains, bâtis ou à bâtir, dans un lotissement par exemple,
- les constructions (maison, individuelle, immeuble, lot de copropriété, etc.),
- les maisons à construire (on parle ici de contrat de construction d’une maison individuelle, C.C.M.I.),
- ou encore les appartements vendus en état futur d’achèvement (VEFA aussi appelée « vente sur plans »),
- les appartements « à rénover », vendus dans le cadre de la V.I.R. : vente d’immeuble à rénover, etc.
La vente d’une maison peut être amiable, de gré à gré : c’est le cas lorsque le vendeur choisit de se séparer de son bien.
La vente peut également être « forcée » : c’est le cas lorsque le vendeur est obligé d’y procéder, dans le cadre d’une saisie immobilière.
Dans l’hypothèse d’une vente amiable, la signature chez le notaire de l’acte de vente est précédée d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.
Les règle et formalités à respecter diffèrent légèrement selon que le bien vendu est une maison individuelle ou un appartement inclus dans un immeuble en copropriété.
Mais, dans les deux cas, le vendeur, même s’il n’est pas un professionnel de l’immobilier, devra informer l’acquéreur de l’existence des vices – même cachés – dont il a connaissance.
Sommaire
Les différentes types de vente immobilières
Un terrain est, pour le droit, un immeuble. La vente d’un terrain est donc une vente d’immeuble.
Cette vente est soumise à des règles particulières, spécialement si le terrain est « à bâtir ».
C’est aussi le cas de la vente d’une maison. Vendre un terrain ou une maison suppose donc d’anticiper en faisant réaliser les diagnostics qui devront être annexés au compromis et/ou à l’acte de vente.
Ces diagnostics sont exigibles qu’il s’agisse de la vente d’une maison par un particulier ou un professionnel.
Au moment de la vente d’une maison peuvent donc ressurgir des situations antérieures qui n’avaient pas été totalement réglées : la régularisation du raccordement au réseau d’assainissement, une extension sans permis de construire, etc.
Ces situations peuvent inquiéter l’acquéreur, notamment la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux.
Il faut pourtant garder à l’esprit que chaque cas particulier peut trouver sa solution, avant ou après la vente, l’essentiel étant de bien évaluer les risques.
Enfin, le panorama serait incomplet si l’on n’évoquait le cas particulier des logements vendus loués. Rien n’interdit en effet au propriétaire de proposer à la vente un appartement loué par exemple.
Naturellement, le locataire dont le logement change de propriétaire voit ses droits garantis mais, en aucune manière l’existence du bail ne peut empêcher la vente, à la condition naturellement que le vendeur se plient aux formalités inhérentes à une telle vente.
La vente d’un lot de copropriété
Le vente d’une maison diffère de la vente d’un appartement en copropriété par plusieurs aspects.
En effet, aux relations vendeur/acquéreur viennent s’ajouter les liens qu’entretiennent le vendeur avec le syndic et le syndicat des copropriétaires et les futurs liens qui vont se tisser, dès la signature de l’acte de vente, entre l’acheteur, d’une part, et, d’autre part, le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.
Le compromis de vente, puis l’acte lui-même, vont donc préciser :
- qui assiste à l’assemblée générale des copropriétaires si elle est convoquée entre la date de signature de la promesse de vente et celle de signature de l’acte notarié,
- qui paye les charges relatives aux travaux déjà votés,
- les modalités de remboursement du fonds de roulement,
- le sort du « fonds travaux », etc.
Et, en sus des diagnostics obligatoires, le vendeur d’un lot de copropriété a de nouvelles obligations depuis la loi ALUR. Il doit fournir à l’acquéreur :
- le pré-état daté et l’état daté, qui fournissent à l’acquéreur les informations relatives au montant des charges associées au lot de copropriété dont il fait l’acquisition,
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,
- les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 3 dernières années,
- le carnet d’entretien de l’immeuble,
- le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux,
- la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
- la fiche synthétique de la copropriété qui comporte l’essentiel des informations financières et techniques relatives à la copropriété.
Enfin, lors de la vente d’un appartement, le vendeur doit produire un certificat de mesurage du lot de copropriété, cette obligation – issue de la fameuse loi CARREZ – ne se retrouve pas lors de la vente d’une maison.
Offre, promesse et compromis de vente de maison
Le processus de vente d’une maison commence par l’offre, se poursuit par le compromis et se finale par l’acte notarié.
Au stade de l’offre, vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur la chose, c’est-à-dire le bien vendu/acheté, et son prix.
Même s’il est sibyllin, l’accord donné à ce stade engage le vendeur comme l’acquéreur à aller jusqu’au bout, c’est-à-dire la vente de la maison.
Ainsi, en cas de rétractation de l’acheteur après acceptation de l’offre d’achat, le vendeur pourra le poursuivre en justice soit pour l’obliger à acheter, soit pour exiger le paiement de dommages-intérêts.
A noter que l’acquéreur dispose de ces mêmes droits dans l’hypothèse, après acceptation de l’offre, d’une rétractation du vendeur avant le compromis.
La vente d’une maison est, en règle générale, précédée de la signature d’une promesse de vente : promesse synallagmatique ou promesse unilatérale de vente.
La promesse synallagmatique est également appelée compromis de vente. Pour utiliser une comparaison avec la vie familiale, la promesse de vente serait la période des fiançailles avant la concrétisation de l’accord « définitif ».
Pendant cette période, le (ou les) notaire(s) vont réunir les documents nécessaires à la vente elle-même, interroger le service des hypothèques, du cadastre, le syndic de copropriété le cas échéant.
Le compromis de vente entre particuliers ou entre un professionnel et un particulier contient également des conditions suspensives. La plus fameuse d’entre elles est la condition suspensive d’obtention d’un prêt lorsque l’acquéreur accepte de s’engager à acheter le bien sous réserve qu’il obtienne le prêt dont il a besoin pour financer cette acquisition.
Si l’acquéreur a, par exemple, le projet d’agrandir la maison existante, il peut poser comme condition suspensive de la vente de cette maison l’obtention d’un permis de construire.
Ainsi, l’acquéreur sera délié de son engagement d’acheter la maison si le permis de construire qu’il demande lui est refusé. Il sera en revanche obligé d’acheter si le permis de construire lui est accordé.
Dans l’hypothèse où, alors qu’il a obtenu le permis de construire demandé, l’acheteur se désiste, il devra versé au vendeur le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.
La signature de la promesse ou du compromis de vente s’accompagne généralement du versement d’un « dépôt de garantie », appelé séquestre, qui servira, si la vente se réalise, à régler partiellement le prix de vente.
L’intervention du notaire dans la vente de maison
L’acte de vente immobilier est donc l’étape qui finalise le processus de vente d’une maison.
Cet acte peut être préparé par un seul notaire, mais vendeur et acheteur peuvent choisir de faire appel, chacun, à leur propre notaire, sans frais supplémentaire.
L’acte de vente du notaire comporte toutes les mentions relatives à la vente de la maison : identités des signataires, adresse, prix, servitudes éventuelles, etc.
Les diagnostics techniques devront être annexés au contrat de vente de la maison : diagnostic amiante, plomb, termites, sécurité des installations de gaz et d’électricité, dossier de performances énergétiques, état des risques, etc.
Le notaire qui reçoit la vente d’une maison a la responsabilité des fonds qui lui sont remis à cette occasion.
L’acquéreur lui adresse initialement le dépôt de garantie puis, lorsque la date de signature est programmée, il verse au notaire une provision à valoir sur les frais à venir (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, etc.,), ainsi que le sol du prix d’achat.
Le notaire ne versera au vendeur que les sommes qui lui reviennent effectivement En particulier, si le vendeur doit encore de l’argent à la banque qui lui a prêté pour acheter la maison, le notaire devra adresser à la banque le montant du capital restant dû.
La question des vices cachés
Enfin, la vente d’une maison peut être la source d’un contentieux sur le terrain des vices cachés.
L’hypothèse est la suivante : après la signature de la vente de vente, le nouveau propriétaire découvre des vices qui n’étaient pas visibles lors de l’acquisition.
Il peut s’agir de vices techniques comme la présence d’insectes xylophages, la faiblesse structurelles du bâtiment, par exemple.
Mais il peut également s’agir d’un vice « juridique », comme l’impossibilité de louer le bien acheté pour réaliser un investissement locatif.
Le principe est que le vendeur garantit l’acheteur contre les vices cachés. Il devra l’indemniser si, après la vente de la maison, l’acheteur en découvre.
Mais lorsque le vendeur est un particulier, il peut faire insérer dans l’acte de vente une clause qui fait disparaître cette garantie. L’acquéreur ne pourra donc rechercher la responsabilité du vendeur.
Il existe toutefois une exception à cette règle et elle est ben légitime : si le vendeur est de mauvaise foi, autrement dit s’il avait connaissance du vice mais l’a sciemment caché à l’acquéreur. Dans cette hypothèse, l’acquéreur dispose d’un recours contre vendeur qui lui doit la garantie du vice caché du bien immobilier.
