Vente d’un terrain à bâtir : quelles particularités ?

La vente d’un terrain est une vente immobilière particulière en ce qu’elle porte sur une propriété non bâtie, c’est-à-dire sur laquelle aucun bâtiment n’est construit

Pour cette raison, les règles applicables diffèrent de celles applicables en cas de vente d’une maison.

Côté vendeur, la vente d’un terrain peut se révéler être une opération complexe, raison pour laquelle il peut être judicieux d’être accompagné dans ses démarches par un avocat expert en vente immobilière, spécialement si l’acquéreur est un professionnel, un promoteur immobilier par exemple.

Côté acquéreur, l’opération peut se révéler risquée, en particulier si l’acheteur ne peut construire sur le terrain comme il l’avait envisagé. C’est pourquoi la vente d’un terrain est parfois aussi une opération qui s’inscrit dans la durée. Ce sera le cas, par exemple, si l’acheteur envisage de construire sur le terrain et subordonne l’achat à l’obtention d’un permis de construire.

Mieux vaut donc l’avoir préparée en amont afin d’éviter que des imprévus ne viennent rallonger les délais, voire fassent échouer l’opération.

Voyons donc comment bien préparer la vente d’un terrain avant de se pencher sur les étapes qui la jalonnent.

Bien préparer la vente d’un terrain à bâtir

Superficie et bornage

En amont de la vente du terrain, il est recommandé d’en faire vérifie la superficie exacte. La vérification du bornage ou sa réalisation doivent aussi être envisagées afin d’éviter toute difficulté ultérieure sur les limites séparatives entre la parcelle vendue et les parcelles voisines. Mesurage et bornage sont réalisés par les géomètres-experts.

Le bornage est « contradictoire », cela signifie qu’il est effectué en présence des voisins et que les bornes séparatives sont positionnées avec leur accord. En cas de désaccord, il faudra saisir le juge dans le cadre d’une action en bornage.

Étude de sol

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN : « En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ». Cette étude, si elle est en pratique très différente, peut se rapprocher dans l’esprit des diagnostics techniques en vigueur en cas de vente d’un bien immobilier bâti.

Le propriétaire du terrain qui envisage de le vendre doit donc faire réaliser une étude de sol, opération qui consiste à analyser la qualité du sol d’assise d’une construction future. Le géotechnicien, en charge de cette étude, va effectuer des prélèvements à des endroits différents du terrain pour en déterminer la nature, la portance, etc.

Attention : il existe plusieurs types d’études de sol, classées – par ordre croissant de précision – de G0 à G5. L’obligation de faire réaliser une étude de sol lors de la vente d’un terrain à bâtir ne précise pas quel est le type de mission qu’il faut confier au bureau d’études géotechniques.

Le vendeur optera donc spontanément pour une mission G0 tandis qu’il faudra une étude de type G2, voire plus, pour définir les fondations de la future construction.

État des risques et pollutions

D’autres diagnostics devront être annexés à l’acte de vente chez le notaire : diagnostic des risques technologiques, naturels, sismiques ou de l’exposition au radon selon la région.

Pollution

La découverte de l’existence d’une pollution après la vente d’un terrain est une situation délicate, aux enjeux juridiques et financiers parfois considérables. 

L’on ne peut donc que conseiller aux vendeurs :

• De se renseigner précisément sur l’histoire du terrain, notamment sur les activités qui ont été exercées : industrie, agriculture, stockage, etc.
• En cas de doute, de faire analyser le sol sous l’angle d’une éventuelle pollution.

La loi oblige en effet au vendeur d’en informer l’acquéreur si une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) a été exploitée sur le terrain dont la vente est envisagée. Le vendeur doit même indiquer à l’acheteur, s’il les connait, les « risques ou inconvénients importants » liés à cette exploitation.

S’il ne remplit pas cette obligation, le vendeur court le risque de devoir indemniser l’acheteur, voire d’une annulation de la vente en cas de découverte d’une pollution par l’acheteur dans les 2 années qui suivent la vente.

Les étapes de la vente d’un terrain à construire

Comme pour toute vente d’immobilier, on retrouve les traditionnelles étapes :

• De l’offre,
• Du compromis ou de la promesse unilatérale de vente,
• De la signature de l’acte de vente chez le notaire.

En matière de vente de terrain à bâtir, le compromis mérite une attention toute particulière.

L’absence de faculté de rétractation

Lors d’une vente de maison entre particuliers, par exemple, l’acquéreur peut, après la signature du compromis, renoncer à acheter sans encourir aucune pénalité.

Il lui suffit, pour cela, d’user de sa faculté de rétractation dans les jours qui suivent la réception par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du compromis de vente entre particuliers qu’il a signé.

Cette faculté n’existe pas dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir. L’acquéreur ne pourra donc renoncer à l’acquisition sans encourir de pénalités que si les conditions suspensives prévues au compromis ne se réalisent pas.

Les conditions suspensives

Comme pour la vente d’un appartement, l’obtention d’un prêt peut figurer parmi les conditions suspensives. Si l’acheteur n’obtient pas le prêt décrit dans la clause idoine du compromis de vente et dans le délai fixé par cette même clause, il pourra renoncer à l’achat sans rien devoir au vendeur.

En matière de vente de terrain à bâtir, la clause la plus délicate est celle qui prévoit l’obtention d’un permis de construire. En effet, l’acheteur va « réserver » le terrain pendant toute la durée nécessaire à l’obtention de l’autorisation de construire, durée qui peut parfois excéder un an.

Il est donc pertinent, avant même de signer le compromis, d’inviter l’acquéreur à décrire précisément son projet de construction, à s’assurer de sa conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur pour limiter le risque de refus du permis de construire.

Il est également très important pour le vendeur de définir précisément quelles sont les obligations de l’acquéreur : date de dépôt de la demande du permis de construire, délai pour répondre aux demandes ultérieures de l’administration, etc.

Le principe étant ici de réduire autant que possible le risque pour le vendeur de voir son terrain « immobilisé » au profit d’un candidat acquéreur imprudent, même si le vendeur peut, dans certains, percevoir le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente si l’acquéreur renonce à acheter.

Les règles encadrant la vente d’un terrain à bâtir sont donc assez différentes des conditions classiques d’une vente immobilière. Il est donc conseillé de nous contacter pour faire le point sur votre situation, vos obligations et les points d’attention à anticiper.