Promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique : points communs et différences

La promesse unilatérale de vente est communément appelée « promesse de vente », tandis que la promesse synallagmatique de vente est communément appelée « compromis de vente ».

Ces promesses sont signées entre vendeur et acheteur en préalable à la vente elle-même. Il est en effet habituel, qu’il s’agisse de la vente d’une maison ou d’un autre bien immobilier, de signer une promesse unilatérale de vente ou synallagmatique, que les professionnels appellent parfois « avant-contrat ».

On parle de promesse synallagmatique de vente lorsque le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui s’engage à le lui acheter, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

 On parle de promesse unilatérale de vente lorsque le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui dispose d’un délai d’option durant lequel elle reste libre de conclure ou non l’achat, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives.

 En résumé, la grande différence est que dans le cas d’une promesse synallagmatique, l’acheteur s’engage, ce qui n’est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente.

Dans les 2 cas, la promesse de vente est un acte essentiel du processus de vente et sa rédaction est lourde de conséquence, c’est pourquoi il est recommandé de s’entour des conseils d’un avocat expert en vente immobilière.

Les points communs entre promesse synallagmatique et promesse unilatérale de vente

Qu’il s’agisse d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse unilatérale de vente, la forme est identique : c’est un contrat écrit « sous seing privé », c’est-à-dire signé par le promettant et le bénéficiaire, ou authentique, c’est à dire reçu par un notaire.

 En outre, qu’il s’agisse d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’un délai de 10 jours après la signature pendant lequel il peut revenir sur son engagement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ainsi, peu importe le motif, pour lequel il exerce son droit de rétractation du compromis de vente, les sommes versées lui seront intégralement restituées.

Force de l’engagement des parties en cas de promesse unilatérale ou synallagmatique

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, les deux parties sont engagées de façon définitive l’une envers l’autre : le vendeur à vendre et l’acquéreur à acquérir, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt par exemple.

Avantage pour le vendeur car ici, l’acquéreur est irrévocablement engagé à acheter. Ainsi, si la condition suspensive est réalisée et que l’acquéreur refuse d’acheter le bien, il risque une condamnation sévère.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à vendre le bien au bénéficiaire, ce qui signifie qu’il ne peut le vendre ou le promettre à un tiers pendant la durée de la promesse. En revanche, une fois le délai de la promesse expiré, le promettant retrouve sa pleine liberté de vendre à qui il souhaite.

Ce type de promesse est généralement celui retenu pour la vente d’un terrain, à un promoteur immobilier par exemple.

Ici, le bénéficiaire ne s’engage pas à acquérir mais bénéficie d’une option. Autrement dit, s’il décide d’acquérir le bien, il « lève l’option », ce qui se matérialise par le paiement du prix.

 Avantage pour le bénéficiaire qui dispose d’une faculté d’acquérir, tandis que le promettant est quant à lui engagé à vendre.

 Avantage pour le promettant également car il est certain de retrouver rapidement sa liberté d’action en cas de non-réalisation de la vente de son bien immobilier à l’issue du délai d’option.

Insertion de conditions suspensives dans les promesses unilatérale de vente et synallagmatique

Les deux parties peuvent décider d’un commun accord d’insérer des conditions suspensives dans leur promesse synallagmatique ou dans leur promesse unilatérale de vente.

Ces conditions permettent de prévoir que la réalisation d’un événement entraînera la défaillance ou la réalisation de la condition suspensive. Ainsi, en cas de défaillance de la condition suspensive l’avant-contrat sera réputé n’avoir jamais existé.

Il s’agit par exemple du défaut d’obtention du prêt par l’acquéreur ou de l’exercice du droit de préemption par la commune.

Concrètement, prenons le cas d’une condition suspensive prévoyant un défaut d’obtention du prêt. Malgré la promesse de vente, le refus de prêt permet alors à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition sans être pénalisé.

En revanche, pour ne pas être sanctionné, le candidat acquéreur devra formuler sa demande de prêt dans le strict respect des termes de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Important : pour se délier de son engagement d’acheter, un acquéreur ne peut reprendre sa liberté et obtenir la restitution du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation que s’il justifie de l’exact respect des termes de la condition suspensive. A défaut, le propriétaire pourra refuser la restitution du montant versé.

Nos conseils en vidéo sur la rédaction de la condition suspensive :

Paiement du dépôt de garantie et de l’indemnité d’immobilisation par le futur acquéreur

Il est généralement prévu dans les promesses synallagmatiques de vente d’un appartement par exemple  qu’en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties, celle-ci est tenue de payer à l’autre une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente (aussi appelée clause pénale).

 En garantie du versement de cette somme, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, conservé en séquestre par le notaire pendant la durée de la promesse. En cas de signature de l’acte de vente, cette somme s’imputera sur le prix de vente.

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente et en contrepartie de l’immobilisation du bien par le promettant, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation dont le montant est compris entre 5 et 10% du prix de vente.

 Là aussi, cette somme est conservée en séquestre par le notaire jusqu’à la vente de la maison. A ce moment-là, cette somme s’imputera sur le prix de vente.

 Attention : à défaut de signature de l’acte de vente à l’issue du délai d’option, et si toutes les conditions suspensives sont réunies, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant.

Que se passe-t-il en cas d’inexécution de la promesse unilatérale ou synallagmatique ?

Dans l’hypothèse d’une promesse synallagmatique, d’un compromis de vente entre particuliers : en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut agir en exécution forcée et obtenir en justice la régularisation de la vente du bien.

 En outre, la partie défaillante sera tenue de payer à l’autre partie le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse.

 Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente : en cas de défaillance du promettant (le vendeur), le bénéficiaire a la possibilité d’agir en exécution forcée, c’est-à-dire d’obliger le promettant à lui vendre le bien.

Concrètement, le bénéficiaire fait délivrer par huissier à son vendeur une sommation de signer l’acte de vente chez le notaire. Le promettant va alors disposer d’un ultime délai pour s’exécuter volontairement. Une fois ce délai écoulé, le juge peut condamner le vendeur à signer l’acte notarié sous astreinte, autrement dit en fixant une pénalité par jour de retard par exemple.

En savoir plus sur les relations entre le vendeur, le notaire et la banque dans la vente immobilière.

 Si le vendeur refuse toujours de signer l’acte de vente, le Tribunal pourra être saisi pour établir un jugement valant vente.

 A l’inverse, si le bénéficiaire ne lève pas l’option, le promettant ne peut pas agir en exécution forcée mais conserve en revanche l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire et retrouve la possibilité de vendre le bien à une autre personne.

Conséquences de la vente à un tiers après une promesse unilatérale ou synallagmatique

 Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, toute vente au profit d’un acquéreur autre que le bénéficiaire de la promesse, intervenant postérieurement à la signature de la promesse est nulle.

 Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, deux cas sont à distinguer :

• Si le tiers acquéreur est de bonne foi, c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance de l’existence d’une promesse de vente conclue antérieurement, alors, le bénéficiaire de la promesse ne peut réclamer à son promettant (vendeur) que des dommages-intérêts.

• Si le tiers acquéreur est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance de l’existence de la promesse conclue entre le promettant (vendeur) et le bénéficiaire (candidat acquéreur), l’acte de vente postérieur à la promesse sera annulé. En outre, le bénéficiaire pourra réclamer des dommages -intérêts au vendeur indélicat, ainsi qu’au tiers acquéreur de mauvaise foi.