Lorsque l’on réalise un achat immobilier, il existe deux hypothèses : soit le bien est déjà construit et il s’agit d’un achat dans l’ancien ; soit le bien n’est pas construit, comme dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (dite VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (dit CCMI).
En immobilier, la VEFA et le CCMI sont les modes d’acquisition les plus courants d’un bien neuf.
La vente en l’état futur d’achèvement concerne des appartements, des boutiques, des maisons en lotissement ou copropriété. La « VEFA » d’une maison, c’est-à-dire l’opération qui consiste à vendre une maison individuelle « à construire » est un CCMI.
Les deux opérations que sont la VEFA et le CCMI se ressemblent et c’est à ce titre qu’elles sont souvent confondues. En pratique, qu’il s’agisse de l’achat d’un appartement ou d’une maison, le terme VEFA est le plus connu.
Si vous avez des doutes sur le contrat de CCMI ou de VEFA pour l’achat de votre bien immobilier, nous vous conseillons d’être accompagné par un avocat expert en VEFA, qui vous aider à choisir le contrat le mieux adapté à votre situation et à en négocier les termes.
Chacun de ces deux contrats emporte avec lui des particularités qu’il convient d’évoquer afin de pouvoir différencier la VEFA du CCMI.
Sommaire
Achat d’une maison en VEFA : le CCMI
La propriété du terrain
Lorsque l’on achète en VEFA, on acquiert un package : le promoteur achète le terrain et vend des appartements « à construire » sur ce terrain. Tous les acquéreurs deviendront, après la livraison, copropriétaires du terrain.
En VEFA, le consommateur qui va acquérir un logement n’est pas propriétaire du terrain avant l’opération ; c’est au promoteur qu’appartient le terrain.
A la différence de l’achat en VEFA, la maison construire dans le cadre d’un CCMI l’est sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage, c’est-à-dire le particulier – consommateur lui-même – qui est ensuite libre de trouver le constructeur de son choix.
Le bien immobilier acquis
Rappelons que lors d’un achat immobilier, deux hypothèses existent : celle d’un achat immobilier ancien et celle d’un achat immobilier neuf. Dans ce cadre, l’acquéreur bénéficie d’une option entre, schématiquement, le CCMI pour une maison et la VEFA pour un appartement.
La définition de la VEFA est celle de l’acquisition, par le biais d’un promoteur, d’un bien immobilier en cours de construction.
Les avantages de la VEFA sont nombreux : paiements différés au fur et à mesure de l’avancement des travaux, finitions modernes (tel que les volets roulants), garantie d’achèvement. Cependant, les risques liés à la VEFA existent bel et bien pour l’acquéreur.
Pour en savoir plus sur les risques en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.
Si la VEFA ne concerne pas la maison individuelle, elle peut toutefois concerner une maison dans un lotissement ou une copropriété. L’achat d’une maison en VEFA est donc possible. Pour autant, les achats effectués par le biais de la vente en l’état futur d’achèvement concernent plus généralement des appartements ou des boutiques.
Quant à lui, le CCMI concerne uniquement la construction de maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.
Le CCMI sous toutes les coutures
Examinons à présent plus avant le contrat de construction de maison individuelle, la « VEFA d’une maison », contrat par lequel le consommateur, maître d’ouvrage, charge un constructeur de lui édifier une maison sur un terrain dont il est propriétaire.
Il existe deux types de CCMI pouvant lier le particulier (maître d’ouvrage) et le constructeur : le CCMI avec fourniture de plan et le CCMI sans fourniture de plan.
Le CCMI avec fourniture de plan
CCMI le plus fréquent, il est choisi lorsque le constructeur fournit le plan de la maison et se charge de tout ou partie de sa construction.
Concrètement, le constructeur propose différents modèles de maisons et le consommateur fait réaliser sa maison selon le plan proposé par le constructeur. Le prix, forfaitaire et définitif, sera réglé par fractions à mesure de l’avancement des travaux de la maison, comme en VEFA.
Le paiement différé du prix du bien immobilier est un point commun entre l’achat en VEFA et en CCMI. Ainsi, en VEFA, les appels de fonds sont adressés à l’acquéreur selon un calendrier fixé par la réglementation : lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble, lors de la mise hors d’eau, lors de l’achèvement de l’immeuble et lors de la livraison.
Le CCMI sans fourniture de plan
Il est choisi lorsque le constructeur ne propose pas de plan mais réalise une partie du gros œuvre ainsi que la mise hors d’air et hors d’eau de l’habitation, c’est-à-dire l’essentiel des travaux.
Le consommateur passe un contrat avec une entreprise pour des travaux portant au moins sur un ensemble constitué par le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air.
Le contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, comporte les caractéristiques du terrain et de la construction, le prix de vente, les modalités de règlement, la date de livraison et la référence à l’assurance dommages ouvrage du client et aux garanties de responsabilité civile de tous les artisans.
La signature d’un CCMI est obligatoire pour protéger le particulier à l’initiative de la construction de sa maison. Comme une VEFA, le contrat est assorti de différentes garanties couvrant principalement le maître d’ouvrage en cas de retard de livraison ou de dépassement du prix convenu dans le contrat.
L’avantage du CCMI : le respect du délai d’exécution des travaux
Si l’achat en VEFA et en CCMI sont similaires sur certains aspects, notamment concernant les grandes étapes qui les régissent, ils ne sont toutefois pas encadrés par les mêmes règles, spécialement en ce qui concerne les pénalités de retard !
Important : la loi est plus indulgente avec les promoteurs qu’avec les constructeurs de maisons individuelles. La VEFA d’une maison – autrement dit le CCMI – prévoit systématiquement des pénalités de retard, ce qui n’est pas le cas pour la VEFA.
Ainsi, faute de clause fixant des pénalités de retard, l’acquéreur d’une VEFA devra démontrer l’existence ainsi que le quantum des préjudices qu’il subit du fait du retard. Tandis qu’en CCMI, il existe obligatoirement une clause prévoyant des pénalités de retard.
Bon à savoir : les pénalités de retard que doit prévoir le CCMI sont, au minimum, de 1/3.000ème du prix de vente par jour de retard. Concrètement, si le coût de construction de la maison est de 300.000 €, le constructeur devra verser 100 € par jour de retard au maître d’ouvrage, 3.000 € pour 30 jours, etc.
Si le maître d’ouvrage d’un CCMI peut subir, tout comme l’acquéreur d’une maison en VEFA, un retard de livraison de son bien ; la loi prévoyant des pénalités en cas de retard de livraison du constructeur, le maître d’ouvrage a cependant la certitude d’être indemnisé de ce retard.
Ce point est essentiel, d’autant plus que le montant des pénalités prévues par la loi n’est pas des moindres et que l’indemnité sera ainsi automatique.
Point commun entre CCMI et VEFA : la garantie financière d’achèvement
La garantie financière d’achèvement, délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance, permet d’assurer à l’acquéreur le financement de l’achèvement du chantier, même en cas de défaillance du promoteur.
Cette garantie d’achèvement sert à protéger l’acquéreur du bien neuf contre les risques d’inexécution de son projet immobilier. Elle concerne aussi bien la VEFA que le CCMI.
Concrètement, un bien est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation. Ne sont pas pris en compte les éventuels défauts de conformité avec les prévisions du contrat, ni les malfaçons de construction.
Si vos doutes persistent entre contrat de VEFA et CCMI, vous pouvez nous contacter.
Article rédigé par Maître Laura MOINIER
