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Question de majorité
La loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété, fourmille de précisions sur le thème des « majorités ».
Ainsi, selon la nature de la résolution mise au vote, celle-ci ne peut être valablement adoptée que par la « bonne » majorité : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, majorité des voix de tous les copropriétaires, majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, voire unanimité.
Et, lorsqu’une résolution n’est pas adoptée à la majorité qui lui était applicable, cette résolution peut être annulée par le Tribunal, saisi par un copropriétaire.
C’est ce qu’a vécu à plusieurs reprises une copropriété située dans le Val d’Oise.
Plusieurs années durant, son syndic s’est fait élire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés alors que sa désignation doit intervenir à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Le syndic qui n’a pas été valablement désigné n’a pu valablement convoquer les assemblées suivantes
Ainsi, la résolution de l’assemblée de décembre 2005 portant désignation du syndic est annulée.
Admettant son erreur, le syndic a convoqué une nouvelle assemblée en mars 2006. Sa désignation a alors été régularisée.
Cependant, faute d’avoir été valablement désigné en décembre 2005, le syndic n’avait pas la capacité de convoquer l’assemblée générale en mars 2006.
Cette assemblée a donc été annulée par le Tribunal, annulation confirmée par la Cour d’appel en 2009.
Toutefois, dans l’intervalle, le syndic – estimant avoir été valablement désigné en 2006 – a continué de convoquer les assemblées générales : décembre 2006, septembre 2007 et décembre 2007.
Toutes ces assemblées ont ensuite été contestées en justice et annulées.
La situation a finalement été régularisée en 2008, par la désignation d’un administrateur provisoire, mais le syndicat des copropriétaires a dû supporter des frais de justice dont il entendait être remboursé par le syndic peu au fait des règles de majorité…
Question de responsabilité
C’est dans ce contexte que le Syndicat des copropriétaires a saisi le Tribunal de grande instance de Paris en sollicitant d’être indemnisé des conséquences financières des erreurs commises par son précédent syndic.
Ce n’est pourtant qu’en appel que le Syndicat des copropriétaires a eu gain de cause.
La Cour a ainsi condamné l’ancien syndic à payer au syndicat la somme de 31.037,14 €, somme qui correspondait aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre des multiples procédures diligentées par les copropriétaires pour obtenir l’annulation des résolutions votées en infraction aux règles de majorité et des assemblées convoquées par un « syndic » qui ne l’était plus.
L’ancien syndic n’a, en revanche, pas été condamné à restituer les honoraires perçus entre 2005 et 2008 au motif, notamment, qu’il avait réellement administré la copropriété pendant cette période.
Cette décision ne peut qu’être saluée, car qui mieux qu’un syndic devrait connaître les règles de majorité applicables à sa désignation ?
