Le syndic négligent peut être condamné à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires

Copropriété, syndicat des copropriétaires, conseil syndical, responsable de copropriété

Un immeuble en copropriété est composé de parties privatives : les appartements et caves, par exemple et de parties communes : le sol, l’escalier, la toiture, etc.

Les copropriétaires sont réunis en un syndicat de copropriétaires.

Chaque copropriétaire possède :

• 1 ou plusieurs lots de copropriété,
• 1 fraction des parties communes, appelée millièmes de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, désigne :

• Les membres du conseil syndical, qui sera en quelque sorte l’interface entre les copropriétaires et le syndic,
• Et un syndic de copropriété, professionnel ou non, bénévole ou rémunéré.

Celui-ci va administrer la copropriété :

• Il reçoit des copropriétaires le paiement des charges de copropriété,
• Il règle les factures de la copropriété : assurance, énergie, nettoyage, réparations, travaux, etc.,
• Il tient la comptabilité de la copropriété,
• Il convoque l’assemblée générale des copropriétaires, etc., etc.

Chez les syndics professionnels, l’usage est de confier la gestion des copropriétés à des « responsables de copropriété », qui sont des salariés de la société qui s’est vue attribuer le mandat de syndic.

Chaque responsable de copropriété a un portefeuille d’immeubles qu’il gère.

Cette façon de procéder permet au syndicat des copropriétaires, plus précisément au conseil syndical, d’avoir un seul et même interlocuteur.

Les négligences du syndic

Dans une affaire récemment jugée par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 4 – ch. 2, 20 févr. 2019, n° 16/13938), un syndicat de copropriétaires, mécontent du syndic de copropriété, a décidé d’engager une procédure judiciaire à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires reprochait à son ancien syndic :

• de ne pas avoir souscrit d’assurance dommages-ouvrage à l’occasion de la réalisation de travaux de ravalement, alors que l’assemblée générale avait voté la souscription d’une telle assurance,
• de ne pas avoir engagé de procédure judiciaire contre l’entreprise et l’architecte qui sont intervenus à ce ravalement, particulièrement mal réalisé, tandis que l’assemblée générale avait adopté une résolution en ce sens,
• d’avoir laissé la copropriété sans responsable de copropriété dédié à l’immeuble.

Et sa condamnation au profit du syndicat des copropriétaires 

En définitive, le syndicat des copropriétaires va obtenir 22.000 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral :

• 20.000 € en indemnisation du préjudice moral collectif provoqué par la persistance pendant de nombreuses années des désordres qui affectaient le ravalement et, partant, l’esthétique de l’immeuble,
• 2.000 € en réparation de la gêne occasionnée à l’ensemble des copropriétaires en raison de l’absence de gestionnaire dédié à la copropriété.

L’absence d’assurance dommages-ouvrage couvrant les travaux de ravalement n’a, en revanche pas été considérée comme génératrice d’un préjudice indemnisable.

Consolation : le syndicat des copropriétaires a obtenu 10.000 € d’indemnité au titre de ses frais de procédure.