Une copropriété sans syndic : est-ce envisageable ? Des copropriétaires envisagent parfois cette hypothèse et nous consultent, comme avocats experts de la copropriété, sur ce thème.
Avant de laisser tomber le couperet du droit, qui exclut le schéma d’une copropriété sans syndic, il est judicieux de se demander pourquoi des copropriétaires souhaitent s’affranchir de la présence d’un syndic.
Sont-ils mécontents de la gestion de la copropriété ? Souhaitent-ils limiter les coûts et diminuer le montant des charges de copropriété ? Entretiennent-ils des relations conflictuelles avec l’actuel syndic ?
En fonction des réponses à ces questions, il sera possible d’orienter le choix des copropriétaires, de leur recommander un changement de syndic, la désignation d’un syndic non professionnel, aussi appelé « syndic bénévole », etc.
Car, quelle que soit la taille de la copropriété, elle ne peut se passer de syndic.
Sans syndic, la copropriété, plus précisément le syndicat des copropriétaires, n’est plus représenté, personne n’est habilité, par exemple, à appeler les charges de copropriété, à payer les fournisseurs, le salaire du gardien, etc.
C’est la raison pour laquelle la loi impose à toute copropriété de se doter d’un syndic.
C’est également la raison pour laquelle, lorsqu’une copropriété est « sans syndic », la loi propose plusieurs possibilités pour régulariser la situation.
Sommaire
Pas de copropriété sans syndic
À moins de sortir de la copropriété, il n’est pas envisageable de se passer de syndic.
C’est ainsi que la copropriété horizontale, comme la copropriété verticale, doivent toutes deux se doter d’un syndic de copropriété qui assure leur gestion.
En revanche, les copropriétaires n’ont pas l’obligation de se tourner vers un syndic professionnel.
La grande majorité des copropriétés est administrée par un syndic professionnel. Mais il s’agit là d’une pratique, d’une habitude, et aucunement d’une obligation.
En effet, les syndicats de copropriétaires peuvent opter pour un syndic professionnel, un syndic « bénévole » ou encore pour un syndic coopératif.
Le syndic professionnel
Le syndic de copropriété professionnel peut être une personne physique ou une personne morale c’est-à-dire un individu ou une société.
Lorsque le syndic est une personne morale, la copropriété se voit attribuer un gestionnaire de copropriété qui sera l’interlocuteur du conseil syndical, des copropriétaires.
Le syndic professionnel est soumis à des exigences particulières : il doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, il doit être titulaire de la carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété ».
Comme le syndic bénévole, il est désigné par l’assemblée générale de copropriété qui fixe également sa rémunération.
Le syndic non professionnel, appelé syndic « bénévole »
Les copropriétaires peuvent, non pas envisager une copropriété sans syndic, mais décider de désigner l’un d’eux comme syndic. On parle de syndic « bénévole » car le copropriétaire qui assure cette fonction ne perçoit pas de rémunération en contrepartie.
Le syndic non professionnel peut simplement en revanche être remboursé des frais qu’il engage pour administrer la copropriété, tel l’achat d’un logiciel de gestion de copropriété, par exemple.
Cette fonction suppose de maîtriser les rouages de la copropriété, par exemple de se former sur les règles qui régissent la convocation de l’assemblée générale de copropriété.
Tout comme le syndic professionnel, le syndic « bénévole » doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires.
Il appelle les charges de copropriété auprès des copropriétaires.
Le syndicat coopératif
Plus que d’être « sans syndic », la copropriété peut être géré par son conseil syndical, dont le président assure les fonctions de syndic de copropriété.
Ce mode de gestion est évidemment spécialement adapté aux copropriétés comptant peu de de lots. Elle permet d’associer les compétences de copropriétaires : techniques, juridiques, comptables pour optimiser la gestion.
Ainsi, par exemple, celui des membres du conseil syndical qui aura une appétence pour les travaux du bâtiment sera tout désigné pour suivre les travaux de la copropriété.
Les recours lorsque la copropriété est sans syndic
Dans plusieurs hypothèses, une copropriété peut se trouver dépourvue de syndic.
Il arrive parfois que le mandat du syndic n’ait pas été renouvelé en temps utile. C’est le cas par exemple lorsque le syndic oublie de convoquer l’assemblée avant la fin de son mandat.
C’est également ce qui se produit lorsque les copropriétaires ont décidé de procéder à la révocation du syndic.
Rappelons à ce titre que la réforme de la copropriété par la loi ELAN a aussi impacté le contrat de syndic ainsi que les conditions dans lesquelles sa mission prend fin.
La copropriété est sans syndic dans les cas où, mécontents du premier syndic, désigné par le promoteur, les acquéreurs refusent de le réélire.
Dans ces hypothèses, qui ne sont pas simplement théoriques, la copropriété est sans syndic.
Et, comme la copropriété ne peut – en droit en tous cas – demeurer dans cette situation, la loi prévoit plusieurs façons de régulariser la situation.
Un copropriétaire peut faire désigner judiciairement un administrateur provisoire ou encore prendre l’initiative de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en portant à l’ordre du jour la désignation du syndic (professionnel ou non).
Il est évidemment moins coûteux de convoquer soi-même l’assemblée générale mais encore faut-il disposer des coordonnées de l’ensemble des copropriétaires pour les convoquer à l’A.G. et leur notifier ensuite le PV d’AG de la copropriété.
