Votre locataire ne paye plus ses loyers et vous vous demandez quoi faire face à ce litige locatif ?
Tout d’abord, et il est important de le préciser, le propriétaire peut agir dès le premier impayé de loyer.
Il est ainsi recommandé au propriétaire d’agir dès le premier loyer impayé car plus la dette du locataire augmente et moins son bailleur aura de chance de recouvrer entièrement les sommes dues.
En outre, attendre l’aggravation de la dette entraine une autre conséquence pour le propriétaire : celle de l’effet extinctif de la dette par la prescription. Autrement dit, le fait pour le propriétaire de perdre son droit de récupérer les arriérés de loyers et de charges d’un bail d’habitation du fait de son inaction. En la matière, la prescription est de 3 ans, que le locataire soit encore dans les lieux ou bien après son départ.
En matière de loyers impayés, l’idée est celle d’une progression des mesures à entreprendre par le propriétaire. Cette gradation poursuit deux buts : le premier est de faire réagir le locataire et le second est de de multiplier les preuves d’information et de relances du locataire en vue d’une éventuelle procédure judiciaire.
Ce postulat étant osé, revenons à l’essentiel : que faire en cas de loyer impayé ?
Plusieurs solutions existent pour le propriétaire.
Sommaire
Le recouvrement amiable du loyer impayé
Par une mise en demeure du locataire
Peu importe le type de bail utilisé pour la location, en cas de retard dans le paiement du loyer, le propriétaire peut dans un premier temps envoyer une relance simple par courrier. Si le locataire ne paye toujours pas, le propriétaire doit lui envoyer une lettre de mise en demeure de payer son loyer sous huitaine par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si démarches ne sont qu’indicatives et non contraignantes, le juge pourra constater la volonté du propriétaire de recouvrer amiablement sa créance avant d’engager une procédure.
Le propriétaire pourra également faire appel gratuitement à un conciliateur de justice qui devra trouver une solution amiable afin de régler le différend. La liste des conciliateurs est disponible auprès de la cour d’appel.
En faisant appel à la caution ou à l’assurance loyers impayés
Pour recouvrer des loyers impayés, le propriétaire doit s’adresser :
- Soit à la personne qui s’est portée caution pour le locataire, s’il en existe une,
- Soit à son assureur s’il a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés
- Soit à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale.
Pour en savoir plus sur la différence entre caution et assurance loyers impayés.
En outre, si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le propriétaire doit alors obligatoirement prévenir la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).
La CAF considère qu’il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à deux fois le montant du loyer hors charges. Il faut donc « attendre » que la dette augmente pour effectuer cette démarche.
La fin du bail comme conséquence des loyers impayés
La résiliation du bail d’habitation
Dans un second temps, le propriétaire va pouvoir mettre en jeu la clause résolutoire qui se trouve dans le contrat de location. Il s’agit d’une clause selon laquelle il est prévu que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement des loyers et/ou des charges aux échéances convenues. La loi « anti-squat » de juin 2023 rend cette clause automatique dans les baux d’habitation.
Le propriétaire doit mandater un huissier qui délivrera au locataire un commandement de payer les sommes dues.
Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer lesdites sommes, ainsi que les frais d’huissier.
A ce stade, le locataire peut demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance.
Si le locataire ne paye toujours pas les sommes dues et le propriétaire pourra saisir le juge de contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et voir prononcer l’expulsion du locataire. Le délai minimum entre le commandement de payer et l’assignation – qui fait démarrer la procédure – est de 6 semaines.
Si le juge estime que le locataire est en capacité de régler les loyers impayés, il peut lui accorder des délais de paiement. Les effets de la clause résolutoire du contrat de bail seront alors suspendus. Autrement dit, la clause selon laquelle il pouvait être mis fin au bail en cas de loyers impayés sera gelée.
La résiliation judiciaire du bail
Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire et qu’il a été signé avant la loi « anti-squat » de juin 2023 ou si le contrat est verbal, le propriétaire doit assigner son locataire devant le Juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation à payer au bailleur les loyers impayés.
Le juge pourra soit décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que la dette locative peut être apurée, soit ordonner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
En cas de loyers impayés, c’est un huissier qui doit mettre en œuvre la procédure d’expulsion. Attention : les délais pour l’expulsion du locataire sont stricts ; aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période de trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars en métropole.
La condamnation du locataire à s’acquitter des loyers impayés
Outre la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le juge va condamner ce dernier, ainsi que l’éventuelle caution, au paiement des sommes dues à son bailleur, comprenant à la fois les loyers impayés, les arriérés de charges et ls frais de la procédure.
Fort de ce jugement, le propriétaire pourra faire appel à un huissier qui, si le locataire et/ou la caution, ne payent pas, pourra pratiquer des saisies sur les comptes bancaires, sur les salaires, sur le mobilier, sur les véhicules…
On comprend ici le soin particulier qu’il faut apporter à la constitution du dossier du locataire pour pouvoir disposer d’informations permettant, dans le cadre d’une procédure judiciaire, une saisie par le biais d’un huissier.
On comprend ici également que la responsabilité de l’agence immobilière qui aurait mal choisi le locataire ou mal constitué le dossier puisse être engagée en cas de loyers impayés.
Attention : toutes les démarches du propriétaire pour récupérer les sommes qui lui sont dues peuvent être mises à mal par la commission de surendettement qui, saisie par le locataire, pourra proposer un plan d’apurement, voir même l’effacement de la dette.
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