Le retour de l’encadrement des loyers à Paris en 2019 vient compléter les règles régissant les relations entre propriétaire et locataire.
D’emblée, il convient de préciser que ce « nouvel » encadrement des loyers concerne exclusivement les baux signés à compter du 1er juillet 2019.
Le retour de l’encadrement des loyers à Paris était attendu depuis l’entrée en vigueur, à la fin de l’année 2018, de la loi ELAN qui offrait aux communes « volontaires » la possibilité d’être autorisées à fixer le montant maximum du loyer au m².
En revanche, les règles de fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation d’un logement demeurent inchangées.
Donc, tout bail d’habitation conclu à compter du 1er juillet 2019, portant sur un logement situé dans la capitale devra respecter les règles de fixation du montant du loyer instituées par le nouveau dispositif d’encadrement des loyers à Paris en 2019.
Sommaire
L’encadrement des loyers à Paris avant 2019
La loi ALUR du 24 mars 2014 avait instauré la possibilité d’un encadrement des loyers dans les zones dites « tendues ».
Dans ces « zones tendues », les préfets concernées étaient chargés de fixer par arrêté le montant des loyers de référence, de ses majorations et minorations.
Les montants sont différents selon que le bien est loué nu ou meublé, conformément au type de bail de location signé.
En application de la loi ALUR, à Paris et à Lille, les préfets ont pris des arrêtés fixant le montant du loyer de référence.
Mais ce dispositif d’encadrement des loyers a fait long feu puisque ces arrêtés ont été annulés par les tribunaux administratifs.
Ainsi, à Paris, l’encadrement des loyers « façon ALUR » a été appliqué entre le 1er août 2015 – date d’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence – et le 28 novembre 2017 – date de l’annulation de cet arrêté.
Depuis cette date et jusqu’au 30 juin 2019, les propriétaires fixent librement le montant des loyers des biens situés à Paris et qui sont proposés à la location pour la première fois.
L’encadrement des loyers à Paris version 2019
La loi ELAN est venue abroger le dispositif d’encadrement des loyers instauré en 2014 …tout en le rétablissant à titre expérimental, pour une durée de 5 ans, dans les communes « volontaires » remplissant 4 critères :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social,
- un niveau de loyer médian élevé,
- un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années,
- et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.
Le Conseil de Paris a fait le choix de solliciter du Gouvernement l’adoption d’un décret permettant le rétablissement de l’encadrement des loyers à Paris en 2019.
Le Préfet de Paris a ensuite signé l’arrêté préfectoral n°2019-05 fixant le montant des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés.
La ville y est découpée en 14 secteurs géographiques : Batignolles, Saint Germain l’Auxerrois, Notre-Dame, etc.
Les loyers de référence sont, pour chaque secteur, déterminés selon :
- le nombre de pièces que comporte le logement (de 1 à 5 et plus),
- l’année de construction de l’immeuble,
- et le caractère meublé ou non du bien loué.
Le montant des loyers de référence varie de 15,1 € / m² de surface habitable pour un logement loué nu, de 4 pièces et plus, construit entre 1946 et 1970 et situé en secteur 13 (ex. Quartier Saint Fargeau dans le XXème arrondissement) à 42,1 € / m² pour le loyer majoré d’un studio loué meublé, situé dans un immeuble construit avant 1946 du secteur 1 (Invalides, Ecole Miliaire).
Ces montants de référence s’appliquent que que soit le bail choisi : location nue, meublée ou encore bail mobilité.
Les propriétaires bailleurs devront donc s’assurer, lors de la rédaction du contrat de location de fixer le montant du loyer en respectant les contraintes liés à l’encadrement des loyers à Paris depuis 2019.
L’encadrement des loyers à Paris après la décision du Tribunal administratif du 8 juillet 2022
Le Tribunal administratif de Paris a suspendu l’arrêté préfectoral qui fixait le montant « plafond » des loyers pur l’année 2019. En revanche, les arrêtés préfectoraux couvrant les années 2020 et 2021 ont été « validés » par le Tribunal, ils s’appliquent donc pleinement.
Le complément de loyer
Le montant du loyer peut toutefois être supérieur au loyer de référence majoré. En effet, si le logement présente des caractéristiques de localisation et/ou de confort exceptionnelles, le contrat de bail peut prévoir un complément de loyer.
Les caractéristiques qui permettent de pratiquer ce complément de loyer doivent :
- ne pas avoir déjà été prises en compte pour retenir le loyer de référence majoré,
- ne pas être déjà prises en compte dans les charges récupérables, ce qui serait le cas pour un équipement de la copropriété, comme une piscine par exemple;
- constituer une différence significative en comparaison avec d’autres logements qui seraient – sans cela – équivalents.
La loi ne liste pas les éléments qui permettent de dépasser le montant du loyer de référence majoré en pratiquant un complément de loyer, c’est donc au propriétaire d’apprécier si oui ou non le logement qu’il donne en location présente des caractéristiques exceptionnelles.
Les sanctions
Le propriétaire qui déciderait de s’affranchir des règles relatives à l’encadrement des loyers s’expose à recevoir du préfet une mise en demeure de diminuer le montant du loyer et de restituer au locataire le montant du trop-perçu.
Et, faute pour le bailleur de déférer à cette mise en demeure, le Préfet pourra lui infliger une amende :
- De 5.000 € au maximum si le propriétaire est une personne physique,
- De 15.000 € s’il s’agit d’une personne morale, d’une S.C.I. par exemple.
Parallèlement, le locataire pourra également saisir la justice d’une action à fin de diminution du loyer.
De son côté, le locataire pourra engager une procédure contre son bailleur pour voir appliquer les règles de l’encadrement des loyers.
En revanche, le locataire ne pourra – de sa propre initiative – réviser à la baisse le montant de son loyer, ni cesser de régler, sauf à prendre le risque de voir le propriétaire agir contre lui du chef de loyers impayés.
