Imaginez-vous dans la peau de M. et Mme Y, propriétaires d’un bel appartement familial haussmannien à Paris. Vous avez décidé de vendre votre bien, M. X vous adresse une offre d’achat que vous acceptez. Vous êtes convaincus que la vente se déroulera sans encombre et que vous pourrez bientôt passer à autre chose. Mais les choses ne se passent pas comme prévu…
Sommaire
Le parcours inachevé d’une vente immobilière
Pour bien comprendre la problématique, il est important de se rappeler le “parcours d’une vente immobilière : mise en vente, offre d’achat, acceptation de l’offre d’achat, signature de la promesse de vente et, enfin, signature de l’acte authentique de vente, chez le notaire.
Dans notre histoire, les vendeurs ont accepté l’offre d’achat de M. X. Les notaires ont donc commencé à rédiger la promesse de vente..
Cependant, M. X. entend renégocier le prix mentionné dans son offre pour des motifs que les vendeurs contestent. Le candidat acquéreur estime qu’il n’aurait pas disposé de toutes les informations concernant le bien vendu. Il considère que ses “découvertes” pourraient entraîner des coûts supplémentaires et des travaux imprévus. Le candidat acquéreur exige donc un rabais substantiel sur le prix visé dans l’offre d’achat acceptée pour signer le compromis de vente.
Certains de n’avoir rien caché au candidat acquéreur, et convaincus qu’il s’agit d’une manœuvre pour obtenir un meilleur prix, les vendeurs ne cèdent pas. Le compromis ne se signera donc pas.
Une offre acceptée vaut-elle vente ?
Cette question n’a pas de réponse simple, on trouve dans la jurisprudence des décisions qui considèrent que l’offre acceptée vaut vente et d’autres qui rejettent cette hypothèse.
A notre sens, tout dépend des circonstances. Pour qu’une offre d’achat acceptée soit considérée comme une vente immobilière, il faut a minima qu’il y ait un accord sans condition entre acheteur et vendeur sur la chose et le prix.
Cet accord n’existe plus dès lors que le candidat acquéreur estime que la “chose” qu’il avait offert d’acheter n’est pas celle qui existe en réalité et que, s’il veut toujours l’acheter, c’est à un prix différent.
Le désaccord sur l’offre d’achat conduit vendeur et acquéreur devant le Juge
N’obtenant pas la baisse de prix souhaitée, le candidat acquéreur décide de saisir le tribunal judiciaire pour demander la vente forcée de l’appartement, tout en invoquant un “vice caché” et un dol.
POur tenter d’empêcher que les vendeurs ne signent avec un autre acquéreur, le candidat acquéreur éconduit fait publier son assignation au service de la publication foncière. Cette formalité se révèlera inefficace, mais source de complexité pour les vendeurs. L’appartement est vendu à un tiers en cours de procédure.
Ainsi, au moment où le juge doit se prononcer, le bien en question appartient désormais à un tiers, l’ex-candidat acquéreur ne demande d’ailleurs plus la “vente forcée” mais des dommages et intérêts.
L’acceptation de l’offre ne vaut pas vente
Le tribunal va considérer que , dans cete affaire, l’offre acceptée ne vaut pas vente. Il n’y a donc pas de contrat entre les vendeurs et le candidat acquéreur. Par conséquent, en l’absence de contrat, il n’y a pas de “vice caché”, ni de dol.
Le tribunal rejette donc la demande de M. X de condamner les vendeurs à lui payer des dommages et intérêts.
En revanche, le tribunal estime que M. X a commis un abus de droit en publiant l’assignation au service de la publicité foncière et va accorder des dommages et intérêts aux vendeurs. Le tribunal condamne ainsi M. X à payer la somme de 1 000 € de dommages et intérêts à chacun des vendeurs au titre de leur préjudice moral.
Le Tribunal condamne également le candidat acquéreur à payer aux vendeurs la somme de 4.000 € au titre de leurs frais de procédure, le candidat acquéreur les a en effet contraints à se défendre dans le cadre d’une procédure qui, au final, lui donne tort.
Former et accepter une offre d’achat en toute sécurité
L’offre de vente est une étape cruciale dans le processus de vente d’un bien immobilier. Elle doit être claire, précise et sans ambiguïté. En l’espèce, l’offre de vente faite par M. X et acceptée par les vendeurs ne précisait pas dans quel délai la promesse de vente devait être signée. Cette imprécision a permis au candidat acquéreur de considérer que les vendeurs étaient liés par leur accord sur son offre sans limitation de durée. Autrement dit, qu’il “tenait” leur accord pour lui vendre le bien, aux conditions qu’il fixerait, même si elles devaient être différentes de celles mentionnées dans son offre.
Cette affaire illustre l’importance de cette étape d’acceptation de l’offre et l’intérêt d’être accompagné par un avocat qui connaît parfaitement les rouages du droit immobilier et les finesses du contentieux dans cette matière.
qu’il y a formation d’un contrat et les conséquences de son absence. Elle rappelle également les risques liés à la publication fautive d’une assignation et les conséquences juridiques qui peuvent en découler. En l’absence de contrat, les parties ne peuvent pas invoquer des vices du consentement ou des fautes dolosives.
