Que vous soyez primo-accédant ou serial investisseurs vous avez conscience du fait qu’un achat immobilier est jalonné d’étapes et, avant de vous lancer, vous voulez identifier ces étapes. Vous voulez en connaître l’enchaînement. Et vous avez raison car, pour prendre les bonnes décisions, il faut comprendre, pour bien appréhender une situation, il faut pouvoir se figurer ce qui la précède et ce qui la suit, et c’est précisément ce que nous avons voulu vous proposer.
Au fil de cet article nous allons vous décrire les différentes étapes d’un achat immobilier, du choix du bien à la remise des clés. Nous décrypterons les termes, signalerons les enjeux et les pièges. Nous vous expliquerons comment formuler une offre d’achat « solide ». Nous allons vous expliquer pourquoi la signature du compromis ou celle du contrat de réservation sont des étapes-clés d’un achat immobilier et pourquoi il faut en négocier les termes avant de signer. Nous vous rappellerons aussi qu’à tout moment, il vous est possible, et même recommandé d’être épaulé dans vos démarches par un avocat expert en achat immobilier ou un notaire.
Sommaire
Avant de se lancer
L’étape préliminaire de votre achat immobilier, c’est la construction de voter projet, qu’il s’agisse d’n achat pour louer, c’est-à-dire d’un investissement immobilier locatif, ou de l’acquisition de votre résidence principale, vous devez vous interroger sur votre budget (achat + travaux éventuels + frais d’acquisition), le financement de l’opération (utiliser son épargne, en partie ou en totalité ; emprunteur).
Vous devrez également choisir un emplacement. : On n’investit pas dans une « résidence étudiante » dans une ville qui ne compte aucun campus, on réfléchit soigneusement avant d’investir toutes ses économies dans une maison de campagne entièrement à rénover. Enfin vous devrez également opter entre un achat immobilier dans l’ancien ou dans le neuf.
Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, les étapes de votre achat immobilier seront assez similaires : choix du bien et financement, avant-contrat (promesse de vente ou contrat de réservation) et acte notarié. Les points de vigilance sont, en revanche, un peu différents.
Les étapes d’un achat immobilier dans l’ancien
Offre et acceptation de l’offre : l’étape initiale d’un achat immobilier
Très souvent, dans l’ancien, les achats immobiliers se font entre particuliers. C’est sans doute pour cette raison que la période comprise entre la visite, le « coup de cœur » et la signature du compromis est délicate. Les problèmes surviennent lorsque l’une des parties, vendeur ou acheteur, revient sur la parole qu’il a donnée, sur son engagement de vendre ou d’acheter. C’est parfois le vendeur qui, après avoir accepté une offre, va changer d’avis car il reçoit une meilleure offre : montant plus élevé, acquisition réalisée sans prêt bancaire par exemple. C’est parfois au contraire l’acheteur qui change d’avis, ne veut plus acheter ce bien, ne veut l’acheter au prix fixé dans l’offre.
Les différends consécutifs à la rétractation du vendeur avant la signature eu compromis ou celle de l’acquéreur sont nombreux et le résultat que l’on peut espérer, en cas de procédure judiciaire, est assez aléatoire et suppose d’engager des frais et d’attendre plusieurs années pour obtenir un jugement. Mieux vaut donc être très prudent et :
- ne formuler une offre que lorsqu’on est tout à fait sûr de vouloir acheter ;
- formuler une offre très précise, qui indique notamment les délais pour signer le compromis, la vente, le financement, etc.
- préciser dans cette offre que son acceptation par le vendeur engage celui-ci à vendre au prix et dans le délai convenu.
L’acquéreur devra néanmoins garder à l’esprit que ses droits sont fragiles jusqu’à la signature de la promesse de vente puisqu’en principe une offre acceptée ne vaut pas vente.
Le compromis de vente : l’étape cruciale de votre achat immobilier
On parle de promesse de vente, unilatérale, synallagmatique ou encore de compromis. La promesse est « unilatérale » lorsque seul le vendeur est définitivement engagé, l’acquéreur, en théorie, dispose d’une option d’achat qu’il peut exercer ou pas. On parle en revanche de promesse synallagmatique, lorsque vendeur et acquéreur sont tous deux engagés. La promesse synallagmatique est pu souvent appelée « compromis de vente.
La promesse ou le compromis de vente peut être signé entre particuliers, par l’intermédiaire d’une agence ou encore avec l’assistance d’un avocat ou d’un notaire. Il est recommandé de faire appel à un professionnel car :
- Cette étape est fondamentale lors d’un achat immobilier,
- Elle est régie par des règles juridiques complexes.
Deux exemples simples montrent pourquoi il faut absolument se faire accompagner pour cette étape lors d’un achat immobilier.
Evoquons en premier lieu la question de la rétractation du compromis de vente. L’acheteur dispose d’un délai de réflexion pendant lequel il peut renoncer à acheter sans devoir aucune indemnité au vendeur. C’est simple a priori mais si le vendeur ne notifie pas le compromis signé à l’acquéreur, le délai pour se rétracter ne démarre jamais et l’acheteur peut se désister à tout moment. Le vendeur « étourdi » aura donc perdu du temps, immobilisé inutilement son bien et ne percevra aucun dédommagement si l’acquéreur se rétracte finalement plusieurs mois après la signature du compromis.
Autre point de vigilance ; la condition suspensive d’obtenir d‘un prêt. Nous faisons le point sur ce sujet dans cette courte vidéo.
L’acte notarié : l’étape finale d’un achat immobilier
C’est le moment le plus solennel, la signature de l’acte de vente chez le notaire mais, dans les faits, tout est déjà joué lorsqu’intervient le rendez-vous de signature : la (ou les) condition(suspensives) ont été levées, le financement est bouclé, les fonds sont chez le notaire, l’acheteur n’attend plus que la remise des clés sauf coupe de théâtre.
Mais, comme un coup de théâtre est toujours possible, et comme on n’est jamais trop prudent lorsque l’on réalise une opération aussi importante qu’un achat immobilier, nous recommandons de faire appel à deux notaires : un notaire « vendeur » et un notaire « acquéreur ». Le montant des frais « de notaire » n’en sera pas modifié. En revanche, chacune des parties, à chaque étape de l’achat immobilier, sera assisté pour un professionnel pour défendre ses droits si nécessaire.
Les étapes d’un achat immobilier dans le neuf
En matière d’achat dans le neuf, de VEFA (vente en état futur d’achèvement) spécialement, l’opération s’articule autour de 3 grandes étapes :
- La signature du contrat de réservation,
- L’acte notarié,
- et la livraison.
Nous nous attarderons sur les 2 étapes qui requièrent le plus d’attention de la part de l’acquéreur : le contrat de réservation et la livraison.
Le contrat de réservation
Le contrat de réservation en VEFA est l’équivalent du compromis due vente. On y trouve les mêmes mentions : description du bien acheté, prix, mode de financement, conditions suspensives. Mais l’on y trouve aussi des indications spécifiques comme, évidemment, le délai de livraison. En pratique, il s’agit d’un contrat-type, d’un formulaire, rédigé par le promoteur que l’acheteur est invité à signer, parfois même à distance. Mais l’acheteur doit garder à l’esprit qu’il peut négocier les termes du contrat de réservation et qu’il a même le plus grand intérêt à le faire car après, il sera trop tard pour négocier quoi que ce soit.
En particulier, il faut être vigilant – dès la signature du contrat de réservation – sur la question du retard de livraison. A titre d’exemple, l’acheteur peut refuser les clauses qui prévoient le doublement des délais. Concrètement, en VEFA, on prévoit que certaines circonstances peuvent autoriser le promoteur à décaler la date de livraison : intempéries, faillites, etc. Certains vont plus loin et s’autorisent à doubler le temps de décalage : 1 jour d’intempérie va autoriser 2 jours de retard; 3 mois de retard justifiés par des faillites d’entreprises va justifier 6 mois de retard, etc. Ces clauses sont à écarter car elles font peser un très gros risque sur l’acquéreur qui peut voir la livraison retardée de plusieurs années parfois sans pouvoir bénéficier d’aucune indemnisation du retard de livraison de la VEFA.
La livraison
La livraison est l’étape finale d’un achat immobilier dans le neuf. Car, à la différence d’un achat dans l’ancien, les clés ne sont remises à l’acheteur que le jour de la livraison. C’est à ce moment-là qu’il découvre le bien, ses qualités et ses éventuels défauts. Le jour de la livraison et dans les semaines qui suivront, ce sera le temps de signaler au promoteur les « réserves », les non-conformités ou encore les malfaçons que l’acquéreur décèlera. La livraison est également une étape importante car elle représente le point de départ des garanties dues à l’acquéreur : garantie de parfait achèvement, garantie décennale, etc.
Il est donc prudent de préparer ce rendez-vous de livraison en reprenant la notice descriptive annexée à son acte de vente, les devis et factures des éventuels travaux modificatifs (les TMA) pour s’assureur que tout a été réalisé correctement. Les acquéreurs peuvent également se faire assister par un architecte ou un expert en construction pour les accompagner dans cette tâche, et faire appel à un avocat en cas de doute ou de difficulté.
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