Une offre d’achat, même acceptée par les vendeurs, même au prix, ne débouchera pas toujours sur la vente du bien. L’offre elle-même, les conditions de son acceptation ou des événements ultérieurs peuvent compromettre le déroulement de l’opération d’achat.
Vous envisagez de réaliser un achat immobilier, vous avez repéré la maison ou l’appartement de vos rêves et avais adressé, directement par l’intermédiaire de l’agence immobilière, une offre d’achat au vendeur. Le prix auquel vous proposez d’acheter a été accepté. Vous attendez donc sereinement la signature du compromis de vente.
Mais rien ne vient. Votre notaire ne reçoit pas les éléments qu’il a demandé à son confrère, l’agence immobilière ne vous donne plus de nouvelles, ou encore, les vendeurs ne sont plus joignables.
Vous souhaitez savoir s’il existe un moyen – après l’acceptation de l’offre d’achat – de contraindre les vendeurs à vous vendre le bien au prix qui figure dans l’offre d’achat qu’ils ont acceptée. Nous vous proposons, dans cet article, les réponses d’un avocat expert en achat immobilier.
Vous allez ainsi comprendre pourquoi, dans les faits, l’acceptation d’une offre d’achat n’emporte pas nécessairement pour le vendeur l’obligation de vendre au prix mentionné dans cette offre
Sommaire
L’acceptation de l’offre d’achat est une étape du processus d’achat
L’offre d’achat, acceptée par le vendeur, est l’une des étapes d’un achat immobilier. Ce processus commence généralement par une visite du bien. L’acheteur potentiel adresse ensuite au vendeur une offre d’achat, au prix ou non. Le vendeur a alors le choix entre accepter ou refuser cette offre. Si l’offre d’achat est acceptée, l’étape suivante est celle de la signature du compromis de vente. Enfin, la dernière étape de ce processus est la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Cet enchaînement d’étapes est spécifique à un achat immobilier dans l’ancien. En effet, dans le neuf, à l’occasion d’un achat en VEFA en particulier, l’acte notarié est seulement précédé de la signature du contrat de réservation. Il n’y a donc pas de mécanisme d’offre d’achat, d’acceptation ou pas, il est remplacé par des négociations, généralement informelles.
Dans l’ancien donc, l’offre est le moyen dont dispose l’acheteur pour indiquer au vendeur qu’il souhaite acquérir le bien. Le candidat acquéreur va donc manifester sa volonté d’acheter en posant, à ce stade, les principales conditions de cette acquisition : va-t-il solliciter un prêt bancaire ou non, envisage-t-il de demander, par exemple, un permis de construire, entend-il attendre que les locataires en place aient effectivement quitté le logement. Tous ces points peuvent être abordés dans l’offre d’achat. Son acceptation dépendra de la volonté du vendeur : accepte-t-il le prix proposé, les conditions fixées par l’acheteur.
Le vendeur peut également adresser au candidat acquéreur une contre-proposition, pour négocier à la hausse le prix proposé, exclure ou modifier les conditions posées. Lorsqu’un accord sera trouvé, vendeur et acheteur signeront le compromis de vente. C’est à partir de la signature du compromis – et en fonction des termes de cet acte – que les protagonistes seront irrévocablement engagés dans le processus d’achat. L’acceptation de l’offre d’achat ne scelle donc pas définitivement le sort du bien.
En vidéo : les 4 étapes d’un achat immobilier
L’acceptation de l’offre d’achat n’est pas la vente
On dit que s’il y a accord sur la chose et le prix, il y a vente. Et on le dit souvent à mauvais escient… notamment à propos de la vente d’un bien immobilier, matière dans laquelle l’accord sur le prix – c’est-à-dire l’acceptation de l’offre d’achat au prix – ne vaut pas vente.
Pourquoi cette particularité ? Parce qu’une vente immobilière comporte d’autres facteurs que le prix : le recours à un prêt, le délai pour signer chez le notaire, le montant des frais d’agence, etc. par conséquent, l’acceptation de l’offre d’achat qu’il a formulée n’emporte pas – pour l’acquéreur – la certitude qu’il deviendra propriétaire du bien. La règle s’applique aux achats immobiliers entre particuliers, comme à ceux réalisés avec un professionnel.
Imaginons, par exemple, que le vendeur accepte l’offre d’achat tout en précisant qu’il entend que le compromis soit signé dans les 2 mois qui suivent. Une fois ce délai dépassé, le vendeur sera délié de son engagement et c’est bien normal. Si l’acheteur ne respecte pas l’une des conditions fixées dans l’acceptation de l’offre d’achat, il ne peut plus se prévaloir de son offre. Idem si, par exemple, l’acquéreur indique acheter sans condition suspensive d’obtention de prêt mais, qu’au final, il doit emprunter et souhaite faire figurer dans le compromis une condition suspensive en ce sens.
Autre exemple, tiré d’une affaire jugée par la Cour d’appel de Paris en janvier 2022, si, au moment d’accepter l’offre d’achat, le vendeur pose une condition que l’acheteur n’accepte pas expressément, l’accord n’est pas parfait. En l’occurrence, il s’agissait de la prise en charge des frais d’agence, d’un montant de 7.500 € TTC. L’acquéreur a – semble-t-il – fait du forcing pour que ces frais soient réduits à 5.000 € TTC, ce que ni le vendeur, ni l’agence immobilière n’ont accepté… La procédure (Tribunal, cour d’appel et Cour de cassation) aura sans aucun doute coûté plus cher au candidat acquéreur que les 2.500 € qu’il a tenté d’économiser…
Cette décision est donc un nouvel exemple de la jurisprudence qui s’applique en matière d’offre d’achat acceptée, elle ne vaut pas vente. Tout au plus, et selon les circonstances du dossier, l’acquéreur éconduit pourra-t-il obtenir des dommages-intérêts destinés à indemniser des préjudices qu’il subit en raison du refus du vendeur de mener la vente à son terme. Ce sera le cas, par exemple, s’il réalisait un achat pour louer.
Dans ce cas, celui d’un investissement immobilier locatif qui n’aurait pas abouti après acceptation de l’offre d’achat , l’acquéreur évincé pourrait réclamer l’indemnisation, par exemple de la perte d’un avantage fiscal, le manque à gagner correspondant aux loyers qu’il ne percevra pas, etc. Dans tous les cas, il n’obtiendra que l’indemnisation de la « perte de chance » de défiscaliser, de percevoir des loyers, et encore après déduction des frais liés à la vente : frais d’acte, frais bancaires, etc.
Pour vous aider à formuler vos offres d’achat ou l’acceptation et vous prémunir du risque d’un contentieux ultérieur nous vous invitons à prendre contact avec le cabinet qui saura vous accompagner dans vos démarches.
