L’association syndicale libre (ASL) et la copropriété sont deux types d’organisation permettant de gérer de manière collective des biens immobiliers appartenant à plusieurs propriétaires.
Concrètement, l’association syndicale libre renvoie plutôt à la copropriété horizontale, aux terrains et lotissements. Tandis que la copropriété renvoie quant à elle à la copropriété verticale et aux immeubles divisés en plusieurs lots.
Si l’association syndicale libre et la copropriété ont le même objet à savoir l’administration et l’entretien des espaces et équipements communs, elles se différencient à bien des égards.
L’association syndicale libre, personne morale de droit privé, est un groupement de propriétaires fonciers qui œuvre pour l’intérêt de ce groupement. Elle est notamment régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004.
Chers lecteurs, pour vous orienter au mieux entre l’ASL et la copropriété, il est conseillé de faire appel à un avocat expert en copropriété qui vous aiguillera sur le statut le plus approprié à votre situation.
En effet, tant la création, que le fonctionnement ou encore la disparition de l’association syndicale libre et de la copropriété ne sont pas identiques entre les deux outils juridiques.
Sommaire
Définition et objet de l’ASL et de la copropriété
Premier point commun et non des moindres, l’association syndicale libre et la copropriété, spécialement lorsqu’il s’agit d’une copropriété horizontale, ont le même objet : gérer des espaces et/ou équipements communs.
C’est ainsi que dans les lotissements et ensembles immobiliers, l’association syndicale libre a précisément pour objet de :
- Gérer et entretenir les biens et ouvrages d’intérêt commun (voirie, réseaux divers, gardiennage, piscine, tennis…) ;
- Gérer les services spécifiques des résidences-services ;
- Prendre en assemblée les décisions ordinaires et extraordinaires concernant la vie du lotissement ou de l’ensemble immobilier ;
- Recevoir les cotisations de charges, assurer les dépenses, organiser le budget de la collectivité… ;
- Défendre la collectivité en justice le cas échéant ;
- Exécuter les travaux entrant dans son champ d’application ;
- Assurer la police au sein de l’ensemble immobilier, assurer le respect du cahier des charges.
A ce titre, elle est responsable des dommages résultant de sa carence.
Constitution de l’association syndicale libre
Conditions
Les ASL se forment sans l’intervention de l’administration mais par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
En matière de lotissements ou d’ensembles immobiliers, il est de pratique courante de faire figurer dans les actes de vente une clause obligeant les acheteurs à respecter le cahier des charges du lotissement, lequel les oblige à adhérer à l’association syndicale.
L’acte d’association, comme l’acte d’adhésion, peut être établi par acte authentique, c’est-à-dire par acte notarié, ou sous seing privé, c’est-à-dire entre les signataires.
Les statuts de l’ASL doivent définir son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement, ils doivent comporter la liste des immeubles compris dans son périmètre, préciser ses modalités de financement, le mode de recouvrement des cotisations, ainsi que les modalités de modification des statuts et de dissolution.
Il est à noter la grande liberté dont disposent les membres de l’ASL pour déterminer leurs statuts, ce qui se distingue tout particulièrement du régime de la copropriété plus rigide et plus complexe.
Vous l’aurez compris, à la différence de la copropriété, l’ASL n’est pas régie par un règlement de copropriété, mais par des statuts.
Autre différence, alors que les syndics doivent désormais procéder à l’immatriculation des copropriétés sur un registre des copropriétés, les ASL doivent, de leur côté, déposer leurs statuts en préfecture pour déclarer leur existence.
Publicité des ASL
La publicité des ASL est organisée de la manière suivante :
La déclaration de l’ASL doit être faite par l’un des membres de l’association à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège, ou à la préfecture de Paris. 2 exemplaires des statuts doivent être joints à la déclaration.
L’administration dispose ensuite d’un délai de 5 jours pour donner récépissé de la déclaration à l’association.
Dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, un extrait des statuts contenant la date de déclaration, le nom, l’objet et le siège doit être publié au Journal Officiel.
Attention : toute modification des statuts doit, dans les mêmes conditions, être déclarée et publiée. Elle doit être effectuée, par le président de l’association, dans un délai de 3 mois à compter de la date d’assemblée générale ayant décidé de la modification. Il en est de même pour la dissolution.
A défaut de cette publicité, l’association ne jouit pas de la personnalité morale. Elle ne peut donc, ni ester en justice, c’est-à-dire engager une procédure si nécessaire, ni acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter ou hypothéquer.
Fonctionnement de l’ASL par rapport à la copropriété
L’ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association. De même que la copropriété est administrée et gérée par un syndic de copropriété.
Le nombre de membres du syndicat, leur mode de nomination ainsi que la durée de leurs mandats ou encore le fonctionnement de l’assemblée sont librement fixés par les statuts.
Si le formalisme contraignant autour de l’assemblée générale de copropriété ne s’applique pas à l’ASL, les statuts doivent tout de même prévoir le mode de convocation, les modalités de vote, les règles de quorum et de majorité.
Pendant des charges de copropriété, les règles de répartition des charges de fonctionnement sont elles aussi fixées par les statuts ou le cahier des charges.
Il est à noter que l’action en paiement des charges de l’association est soumise à la prescription de droit commun de 5 ans.
Disparition des ASL et des copropriétés
Les statuts indiquent généralement que l’association syndicale durera tant que durera son objet. C’est ainsi que l’association disparaît faute d’objet. Par exemple, si l’ASL a été constituée pour administrer les voiries d’un lotissement, elle sera dissoute si ces voiries sont cédées à la commune.
Un terme peut également être fixé dans les statuts ; de même qu’une décision unanime des membres de l’association peut y mettre fin.
La dissolution de l’ASL n’étant prévue par aucun texte, ce sont les statuts qui l’organisent librement.
Rappelons à cet égard que la situation est différente pour une copropriété car celle-ci ne peut disparaître que dans le cas où tous les lots se retrouvent entre les mains d’un seul et même propriétaire.
Pour toute question relative à la création, au fonctionnement ou à la dissolution d’une association syndicale libre ou d’une copropriété : contactez-nous.
Article rédigé par Maître Laura MOINIER
