La rétractation du vendeur avant le compromis est-elle envisageable ? Est-elle encore possible après la signature du compromis ?
L’engagement de vendre ou d’acheter un bien immobilier étant lourd de conséquence, vendeur et acquéreur peuvent, dans certaines circonstances, se retirer de l’opération, de la vente d’une maison par exemple, avant que la vente ne soit définitive, c’est à dire signée chez le notaire.
L’idée fondamentale est que le vendeur peut changer d’avis et renoncer à vendre mais une telle décision, prise à la légère, pourrait se révéler lourde de conséquences.
Ainsi, notamment dans l’hypothèse d’une rétractation du vendeur avant le compromis, il est préférable d’être conseillé par un avocat expert en vente immobilière.
La rétractation du vendeur avant le compromis est-elle autorisée ? Le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis ? Sera-t-il pénalisé ? Autant de questions qu’un vendeur peut se poser lorsqu’il souhaite se rétracter.
Sommaire
La rétractation du vendeur avant le compromis
Le contrat de vente d’un appartement ou d’une maison est légalement formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation ferme et précise.
Il existe deux hypothèses :
Le vendeur propose de vendre à un acquéreur (offre de vente) qui accepte ensuite cette offre (acceptation).
Dans ce cas, l’offre faite par le vendeur ne peut être rétractée avant l’expiration du délai de rétractation ou à l’issue d’un délai raisonnable.
Si la rétractation du vendeur avant le compromis intervient alors que l’acquéreur a signé l’offre, l’acheteur pourra le contraindre à officialiser la vente chez le notaire.
En revanche, la rétractation du vendeur avant le compromis pourra avoir lieu après l’expiration du délai, sauf bien sûr si l’offre faite par le vendeur a été acceptée entre temps. En effet, dans ce cas, la vente est réputée parfaite, les consentements des deux parties étant réunis.
Dans l’hypothèse où l’acquéreur accepte l’offre de vente sous conditions (baisse du prix, obtention d’un prêt…), la vente n’est pas considérée comme parfaite. L’offre faite par l’acquéreur va prendre la forme d’une contre-proposition qui devra être acceptée, ou bien refusée, par le vendeur.
Rappelons que de la même manière, en cas de rétractation de l’acheteur après l’acceptation d’une offre d’achat, et après le délai de rétractation ou de réflexion, le vendeur pourra contraindre son acquéreur à acheter ledit bien.
L’offre d’achat émanant de l’acquéreur est acceptée sans condition par le vendeur
Dans ce cas, et sous certaines conditions, il ne sera plus possible au vendeur de rétracter son acceptation ; la vente étant considérée comme parfaite. Autrement dit, la rétractation du vendeur avant le compromis serait possible sauf si l’offre – sans conditions – a été acceptée par le vendeur..
Dans ce cas, l’acquéreur pourrait exiger du vendeur qu’il lui vende le bien. Toutefois, si le vendeur « résiste », l’acheteur devra envisager d’engager contre le vendeur une action judiciaire. Et, la jurisprudence montre qu’une telle action donne lieu, en règle générale, à des dommages-intérêts mais non à la vente du bien.
La rétractation du vendeur après la signature du compromis
Dans le déroulement d’une vente immobilière, après s’être mis d’accord, vendeur et acquéreur signent un avant-contrat. Un contrat qui précède la signature de la vente chez le notaire.
Cet avant-contrat peut être une promesse synallagmatique (aussi appelé compromis de vente) ou une promesse unilatérale de vente.
On parle de promesse unilatérale de vente lorsque le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui dispose d’un délai d’option durant lequel elle reste libre de conclure ou non l’achat. Ici, l’acheteur n’est donc pas engagé.
On parle de promesse synallagmatique de vente lorsque le propriétaire d’un bien (le promettant) s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne (le bénéficiaire) qui s’engage à le lui acheter. Ici, l’acheteur est engagé.
Dans le cadre d’une promesse synallagmatique : en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre partie peut agir en exécution forcée et obtenir en justice la régularisation de la vente du bien.
Par exemple, la vente d’un terrain à bâtir.
En outre, la partie défaillante, qu’il s’agisse du promettant ou de l’acquéreur, sera tenue de payer à l’autre partie le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse, généralement 5 à 10% du prix de vente. Ce montant n’est donc pas négligeable vu la flambée des prix de l’immobilier.
Attention : la signature du compromis de vente vaut vente. Le vendeur doit donc être prudent lorsqu’il signe la promesse synallagmatique et prendre conscience qu’il s’engage de façon définitive.
Dans le cadre d’une promesse unilatérale : en cas de défaillance du promettant, le bénéficiaire a la possibilité d’agir en exécution forcée, c’est-à-dire d’obliger le promettant à lui vendre le bien.
Concrètement, le bénéficiaire fait délivrer par huissier à son vendeur une sommation de signer l’acte de vente chez le notaire. Le promettant va alors disposer d’un ultime délai pour s’exécuter volontairement.
Si le vendeur ne se présente pas chez le notaire ou s’y présente mais refuse de signer l’acte de vente, le notaire établira un procès-verbal de carence qui pourra être publié au Service de la Publicité Foncière.
Cette formalité « empêche » le vendeur de vendre à un autre acquéreur. Ce dernier sera en effet informé de la situation, du contentieux qui existe entre le vendeur et un précédent candidat acquéreur. Il est ainsi fort probable que ce nouvel acquéreur se désengage plutôt que de se retrouver mêlé à un conflit.
A la demande de l’acquéreur bénéficiaire de la promesse de vente, le juge peut, par exemple, condamner le vendeur à signer l’acte notarié sous astreinte, c’est-à-dire en fixant une pénalité par jour de retard. Si le vendeur refuse toujours de signer l’acte de vente, le Tribunal pourra être saisi pour établir un jugement valant vente.
Dans d’autres cas, l’acquéreur pourra obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.
Conclusion, la rétractation du vendeur avant le compromis ou la promesse unilatérale de vente est l’option à privilégier ; car postérieurement à la signature de l’avant contrat, le vendeur s’expose à une action judiciaire de la part de son acquéreur, voir même au paiement de dommages et intérêts.
Si vous vous questionnez à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter, un bon conseil auprès d’un expert de la matière vaut toujours mieux qu’un mauvais procès !
