L’exploitation d’un commerce au sein d’une copropriété peut parfois se révéler génératrice de désagréments pour les autres occupants.
Ces nuisances ne donnent toutefois lieu à indemnisation que dès l’instant qu’elles dépassent les inconvénients normaux de voisinage.
Deux arrêts de la Cour d’appel de Paris de février et mai 2017 viennent nourrir l’abondante jurisprudence sur le sujet et rappellent utilement que les copropriétaires victimes ne sont aucunement démunis face à l’auteur des troubles.
Dans les 2 affaires, les nuisances venaient de restaurants installés au rez-de-chaussée de l’immeuble.
Les autres occupants de l’immeuble se plaignaient de désagréments tels que la diffusion d’odeurs, de fumées, dans les appartements, la perception de vibrations et de bruits.
Les règles de base
La Cour d’appel rappelle quelques principes :
- l’exploitant a «l’obligation de ne pas troubler la jouissance des copropriétaires ou occupants de l’immeuble par des désordres olfactifs et des émanations de fumées envahissant tout l’immeuble et d’accomplir les travaux dans le respect des règles de l’art » ;
- Le restaurateur ou le commerçant « commet une faute en ayant recours pour son activité commerciale à un équipement défaillant qui génère des nuisances sonores» ;
La Cour souligne également le fait que « L’appréciation de la réalité des nuisances et du troubles est indifférente du respect ou non d’un seuil réglementaire ; seule la nature des nuisances, au regard notamment de l’intensité du bruit, de sa persistance dans la journée et dans le temps, doit être prise en considération afin de déterminer l’existence d’un trouble ».
Enfin, la Cour d’appel de Paris confirme le fait qu’un exploitant ou un copropriétaire ne peut modifier l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, outre les autorisations administratives nécessaires.
Les condamnations prononcées
Les fauteurs de troubles sont condamnés à faire réaliser les travaux de remise en parties communes modifiées sans autorisation, ainsi que les travaux de nature à mettre un terme aux nuisances sonores.
Pour être efficaces ces condamnations sont assorties d’une astreinte, allant jusqu’à 200 € par jour de retard.
Des dommages-intérêts sont également alloués aux Syndicats de copropriétaires et autres copropriétaires victimes : jusqu’à 20.000 € au titre du préjudice de jouissance, 2.000 € par exemple au titre du préjudice moral.
Enfin, les plaignants se voient encore allouer des sommes importantes au titre des frais de procédure, allant jusqu’à 9.000 €, outre la prise en charge du coût de l’expertise judiciaire.
Et, ici encore, pour garantir l’efficacité de ses décisions, la Cour condamne non seulement l’auteur du trouble mais encore son copropriétaire bailleur.
Ainsi, les plaignants sont assurés de pouvoir exécuter les condamnations prononcées puisque le bailleur est propriétaire d’un lot de copropriété qui a, selon toute vraisemblance, une valeur marchande et pourrait utilement faire l’objet d’une saisie immobilière.
