Que mettre dans le compromis de vente entre particuliers ?

Le compromis de vente entre particuliers, par exemple, intervient après l’acceptation de l’offre mais avant la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Lorsque vendeur et acquéreur non professionnels sont parvenues à un accord sur la vente d’un bien immobilier, ils signent un compromis de vente entre particuliers. Ce document n’est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l’accord mutuel du vendeur et de l’acquéreur et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du bien sera réalisée ultérieurement. Un compromis de vente entre particuliers peut donc être signé lorsque le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du bien. Cet acte engage définitivement le vendeur et l’acquéreur sous réserve du délai de rétractation et de al réalisation des conditions suspensives.

L’accord est formalisé par un acte sous seing privé, c’est-à-dire un document signé par le vendeur et l’acquéreur, sans l’intermédiaire d’un notaire. Le compromis de vente peut aussi être « authentique », c’est-à-dire formalisé par un acte notarié. Un compromis de vente entre particuliers doit forcément être un acte authentique dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois. Dans les autres cas, la signature d’un compromis de vente entre particuliers présente l’avantage d’un processus plus souple et plus rapide que la signature d’un acte authentique. Il est également moins onéreux qu’un acte notarié.

Ainsi, lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison d’habitation par exemple, le vendeur et l’acquéreur pourront se contenter d’un acte sous-seing privé. Ils devront toutefois être très vigilant sur les termes de ce document, qui les engage.

Compte tenu de l’importance de ce document, il est donc préférable de confier sa rédaction à un avocat expert en vente immobilière.

Compromis de vente entre particuliers : les indications relatives aux parties et au bien immobilier

Il est recommandé d’indiquer qu’il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale de vente mais bien d’une promesse synallagmatique.

Désignation des parties : l’acte doit mentionner les coordonnées du vendeur et celles de l’acquéreur.

Désignation du bien, objet du compromis de vente entre particuliers, à savoir :

• l’adresse du bien, 
• l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
• le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes (caves, parkings, etc.,
• l’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude, 
• la destination du bien : ce point est important car la vente pourra être annulée si le bien ne peut pas remplir sa fonction, par exemple un appartement inlouable.

Compromis de vente entre particuliers : les mentions spécifiques relatives à la vente

• La nature de la vente : au comptant ou en viager par exemple.

• Droit de rétractation : le compromis de vente entre particuliers doit obligatoirement rappeler que l’acheteur peut se rétracter, c’est-à-dire renoncer à acheter sans rien devoir au vendeur, dans un délai de 10 jours. Ce délai commence à courir lorsqu’il reçoit par lettre commandée avec demande d’avis de réception le compromis signé. 

• Prix du bien : le prix de vente et les modalités de paiement.

• Indemnité d’immobilisation : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10% du prix de vente.

• Délai pour signer l’acte de vente chez le notaire.

• Prise en charge des frais annexes : notamment le tarif d’enregistrement du compromis de vente entre particuliers.

• Toute situation particulière : comme la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement de travaux par exemple alors que les travaux qui ont été réalisés nécessitaient une déclaration d’achèvement.

• Conditions suspensives : il est recommandé à l’acquéreur d’inclure au sein du compromis des clauses suspensives qui lui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions. Par exemple : obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel, voire obtention d’un permis de construire ; du (des) prêt(s) immobilier(s) dont l’acquéreur a besoin pour financer l’acquisition…

• Annexes : le vendeur doit annexer au compromis un dossier de diagnostics techniques ainsi que les informations spécifiques à la copropriété s’il s’agit de la vente d’un appartement situé dans une copropriété.

Les points de vigilance

Certaines clauses du compromis de vente entre particuliers doivent être négociées et rédigées avec la plus grande vigilance. C’est la raison pour laquelle il est préférable de faire appel à une professionnel afin de garantir au mieux ses intérêts. Il faut garder à l’esprit que la vente, en immobilier, est un acte important qui engage sur des sommes importantes.

L’indemnité d’immobilisation

Il s’agit d’une somme versée par l’acquéreur à l’expiration du délai de rétractation. Il recommandé de la remettre à un tiers : agent immobilier, avocat, notaire. Ce tiers au compromis de vente entre particuliers devra garder la somme jusqu’à la vente. Ou, en cas de difficulté, la conserver dans l’attente d’un accord ou d’un jugement.

Cette indemnité d’immobilisation, dont le montant est fixé librement sans pouvoir dépasser 10% du prix du bien, est destinée à garantir le sérieux du candidat acquéreur et à compenser le préjudice subi par le vendeur si l’acquéreur renonce finalement à acheter, hors l’application d’une condition suspensive.

Lors de la rédaction du compromis de vente entre particuliers, il est essentiel de négocier cette indemnité à un montant suffisamment dissuasif pour s’assurer du réel intérêt de l’acquéreur.

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives permettent de renoncer à la vente si l’événement qu’elles visent ne se réalise pas : par exemple la condition d’obtention du prêt par l’acheteur.

Avant de signer, il est capital d’insérer au compromis de vente entre particuliers toutes les conditions suspensives nécessaires. Les exemples les plus courants sont les suivants : obtention du prêt, absence de préemption du bien par la Mairie, absence de servitude, réalisation d’une vente préalable, obtention d’un permis de construire lorsqu’il s’agit de la vente d’un terrain… Pour ne rien oublier et éviter les impasses, il est vivement recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier.

Les annexes

Le compromis de vente entre particuliers est complété par des annexes obligatoires : en leur absence, la validité du contrat pourrait être remise en cause. Leur absence pourrait également entraîner la rétractation de l’acheteur même après l’acceptation de l’offre d’achat.

La liste complète dépend de l’ancienneté du bien, de sa nature et de sa situation géographique. Pour l’essentiel, il s’agira pour le vendeur de communiquer :

• Le Dossier de Diagnostic Technique contenant le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques et le constat de risque d’exposition au plomb, à l’amiante et au radon,
• L’attestation de l’état de l’installation d’électricité, de gaz et le certificat de conformité de l’installation d’assainissement non collectif, pour la vente d’une maison entre particuliers par exemple.

Dans l’hypothèse d’un compromis de vente entre particuliers relatif à un lot en copropriété, le vendeur devra fournir :

Ces deux derniers documents ne sont pas à fournir si votre bien est situé dans une petite copropriété de moins de 10 lots, et dont le budget moyen des trois derniers exercices est inférieur à 15 000 €.