L’acquéreur dépité d’un bien immobilier dont il découvre qu’il ne possède pas toutes les qualités attendues va évidemment s’ouvrir de cette déception auprès de vendeur et, sauf accord amiable, le désaccord prendra une tournure judiciaire. Il s’agit bien pour le vendeur d’un des risques de la vente d’une maison ou d’un bien immobilier.
Les difficultés rencontrées peuvent être d’ordre technique (découvertes de fissures, d’infiltrations), d’ordre économique (faible rentabilité, prix de vente surévalué) ou encore d’ordre juridique (interdiction administrative de louer le bien).
Le droit appréhende ces situations au travers de notions telles que les vices cachés, le dol ou encore l’erreur, qu’un avocat expert en vente immobilière saura identifier.
Vice caché, dol ou erreur
Il y a « vice caché » lorsque l’acquéreur découvre des défauts qui n’étaient pas décelables au moment de la vente.
Il y a « dol » lorsque le vendeur a sciemment dissimulé à l’acquéreur des informations qui, s’il en avait eu connaissance, l’auraient conduit à renoncer à l’acquisition.
Enfin, il y a « erreur » lorsque l’acheteur se trompe sur une qualité essentielle de la chose acquise et que cette erreur est « excusable », autrement dit que l’acquéreur ne pouvait pas raisonnablement la déceler.
Un exemple d’erreur
Acheter, avec le projet de le louer, un appartement trop petit pour être proposé à la location constitue, selon la Cour de cassation, une erreur qui autorise l’acquéreur à obtenir l’annulation de la vente et, par voie de conséquence, le remboursement du prix d’acquisition.
La solution peut suspendre dans la mesure où :
- s’agissant d’un bien situé en copropriété – sa superficie était nécessairement connue de l’acquéreur, « loi CARREZ » oblige…
- un appartement ne peut être loué comme logement que s’il dispose d’une pièce principale d’une superficie d’au moins 9m².
Ainsi donc, a priori, l’acquéreur disposait de toutes les informations lui permettant de ne pas se tromper sur la possibilité de louer le bien à titre d’habitation.
Mais ce serait oublier deux éléments :
- dans ce dossier, l’appartement est loué au jour de la vente,
- la « loi CARREZ » impose au vendeur de donner à l’acquéreur la superficie totale du bien et non sa superficie, pièce par pièce.
Dans ces circonstances, les juges ont considéré que l’acquéreur avait pu commettre une erreur excusablequi portait sur une qualité essentielle du bien : la possibilité de le louer.
Les conséquences de l’erreur
Les vendeurs ont donc été condamnés à rembourser à l’acquéreur le prix de vente, le montant de la taxe foncière, des cotisations d’assurances et des charges de copropriété.
L’acquéreur doit restituer le bien aux vendeurs. En revanche, il pourra conserver les loyers perçus.
