La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat qui engage l’acquéreur à acheter un bien immobilier avant son achèvement. Ce type de vente repose sur un élément crucial : la confiance. Lorsque le bien livré ne correspond pas à celui décrit dans l’acte de vente, c’est cette confiance qui est mise à l’épreuve. C’est ce qui est arrivé à un acquéreur qui avait acheté un appartement en VEFA, pour finalement découvrir que l’appartement livré était plus petit que prévu.
Sommaire
Quand l’acquéreur découvre qu’il manque des m²
Un acquéreur a signé un acte de VEFA pour l’achat d’un appartement auprès d’un promoteur. Le contrat stipulait une superficie précise pour le bien, qui était un critère déterminant pour l’acheteur. La vente a été conclue pour un prix d’environ 1 million d’euros. Lors de la livraison, c’est-à-dire de la remise des clés, l’acquéreur a constaté des écarts notables par rapport aux plans initiaux. En particulier, l’appartement livré mesurait 6 m² de moins que prévu. Cette différence de superficie dépassait le seuil de tolérance envisagé dans l’acte de vente. La règle de la loi CARREZ (1/20ème) ne s’applique pas en VEFA, la loi CARREZ ne concerne que les lots de copropriété bâtis, donc ni les VEFA, ni les maisons individuelles.
Les Recours Juridiques en Cas de Non-Conformité en VEFA
En France, la législation encadre strictement la vente en l’état futur d’achèvement, offrant des protections significatives pour l’acquéreur. Mais, si ces protections existent, leur mise en œuvre est complexe et répond à des exigences strictes, notamment en termes de délai pour agir. Et, lorsque l’acquéreur ne fait pas le choix de se faire accompagner par un avocat rompu à cette pratique, il prend le risque de ne pas actionner les “bons leviers” et de perdre toute chance d’une indemnisation qui, sur le principe, lui est pourtant due.
En pratique, les non-conformités doivent être dénoncées impérativement dans le mois de la livraison et l’action judiciaire doit être engagée dans l’année qui suit. Des lettres recommandées n’interrompt pas la prescription, il faut donc agir en justice dans l’année, ce qui est, dans les faits, un délai assez court.
Dans cette affaire, l’acquéreur, bien accompagné, a engagé en temps utiles les bonnes procédures pour pouvoir réclamer une restitution partielle du prix d’achat, en se basant sur la différence de superficie. Concrètement, la procédure se déroule de la manière suivante :
- procédure devant le Juge des référés pour faire désigner un expert judiciaire qui sera appelé à se prononcer sur la superficie réelle de l’appartement, l’aspect contradictoire de l’expertise judiciaire et l’impartialité de l’expert sont irremplaçables pour la suite du dossier,
- expertise judiciaire, qui se conclut par le dépôt d’un rapport d’expertise
- procédure devant le Tribunal judiciaire pour faire condamner le promoteur.
La Décision du Tribunal
Dans cette affaire, le tribunal a rendu une décision qui illustre bien les recours disponibles en cas de non-conformité en VEFA. Sur la question de la superficie, le tribunal a reconnu le droit de l’acquéreur à obtenir une restitution partielle du prix d’achat. Le calcul a été effectué en fonction de l’écart de surface constaté, soit 6,17 m² de moins que la surface stipulée dans le contrat. Le tribunal a donc condamné le promoteur à rembourser à l’acquéreur une somme de plus de 60.000 euros.
Les Implications pour les Acquéreurs en VEFA
Cette affaire met en lumière plusieurs enseignements précieux pour les acquéreurs en VEFA. Tout d’abord, elle souligne l’importance cruciale de vérifier minutieusement chaque aspect du contrat avant la signature. Les acheteurs doivent prêter une attention particulière aux clauses concernant la superficie et les modifications potentielles. En cas de doute, il est conseillé de faire appel à un avocat en droit immobilier pour s’assurer que toutes les stipulations contractuelles correspondent bien à leurs attentes et besoins.
Ensuite, les acquéreurs doivent être conscients de leurs droits en matière de non-conformité. La législation française est claire sur le sujet des non-conformités – c’est-à- dire les écarts significatifs entre le bien tel qu’il est décrit au contrat et à la notice descriptive et le bien effectivement livré. Ces écarts peuvent donner lieu à des compensations financières. Les acheteurs doivent donc documenter toute différence constatée lors de la livraison et ne pas hésiter à engager des procédures judiciaires si nécessaire.
Enfin, cette affaire met en exergue l’importance de l’accompagnement juridique tout au long du processus d’achat en VEFA. Un avocat peut non seulement aider à naviguer dans les complexités du contrat de vente, mais aussi intervenir efficacement en cas de litige, comme c’était le cas pour l’acquéreur dans cette affaire.
La vigilance et l’information sont donc les meilleurs alliés des acquéreurs pour éviter les mauvaises surprises et protéger leurs intérêts lors d’un achat en VEFA
L’affaire de cet acquéreur face au promoteur illustre parfaitement les défis auxquels peuvent être confrontés les acheteurs en VEFA. Elle démontre combien il est crucial d’être informé et préparé avant de s’engager dans une telle transaction immobilière. Grâce à une législation protectrice, les acquéreurs disposent de recours légaux solides pour se défendre en cas de non-conformité, comme en atteste la décision favorable obtenue pour la restitution de la partie du prix correspondant à la surface manquante.
Cependant, au-delà des aspects juridiques, cette affaire rappelle l’importance d’un accompagnement professionnel pour s’assurer que chaque étape de l’achat se déroule sans accroc. En étant bien conseillés, les acquéreurs peuvent non seulement anticiper et éviter les problèmes, mais aussi, le cas échéant, les résoudre de manière efficace.
Ainsi, la rigueur et la vigilance demeurent essentielles pour toutes celles et ceux qui envisagent un investissement en VEFA. En gardant ces leçons à l’esprit, les futurs acquéreurs pourront s’assurer une transaction sereine et conforme à leurs attentes.
