Lorsqu’un promoteur fait construire un immeuble destiné à devenir une copropriété :
- Les acquéreurs deviennent chacun propriétaires des parties privatives, les lots de copropriété ;
- Le syndicat des copropriétaires devient propriétaire des parties communes : cage d’escalier, ascenseur, etc.
Quelle que soit la nature des désordres qui affectent les parties communes…
Dans une affaire récemment jugée par la Cour d’appel de GRENOBLE (31 octobre 2018, n° 16/02661), les parties communes présentaient de multiples désordres, malfaçons et non-conformités.
Certains d’une gravité telle qu’ils rendaient l’immeuble impropre à sa destination, d’autres sans conséquence.
En droit, si un vice de construction affecte la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, il sera qualifié de désordre de nature décennale ce qui permettra au propriétaire du bâtiment de rechercher la responsabilité décennale des entreprises et/ou celle du promoteur – vendeur.
La responsabilité décennale du promoteur – vendeur et des entreprises se trouve engagée « de plein droit » au titre des désordres de nature décennale, ce qui signifie que l’acquéreur n’a pas à établir que le promoteur aurait commis une faute : l’indemnisation est donc automatique, elle est au surplus garantie par un mécanisme d’assurance obligatoire.
Pour les « autres désordres », ceux – moins graves – qui n’entrent pas dans le champ de la responsabilité décennale, l’acquéreur – ou le syndicat des copropriétaires – pourra agir à l’encontre du promoteur sur le terrain de sa responsabilité contractuelle.
Responsabilité qui est engagée dès lors que le promoteur « n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un ouvrage exempt de vices ».
Le promoteur doit en indemniser le Syndicat des copropriétaires.
Le promoteur – vendeur a donc été condamné :
- Sur le terrain de la garantie décennale à indemniser le syndicat des copropriétaires des désordres les plus graves, notamment d’infiltrations récurrentes en provenance de la toiture du bâtiment,
- Sur le terrain de sa responsabilité contractuelle pour des non-conformités n’entraînant pas de désordre, en l’occurrence des fissures en façade qui ne provoquent pas d’infiltration.
Ainsi, le Syndicat des copropriétaires a obtenu, après de longues années d’expertise judicaire et de procédure :
- 201.925,00 € HT, TVA en sus, pour la réparation des désordres provenant de la toiture du bâtiment,
- 150,00 € HT, TVA en sus, au titre de l’absence de trappe de désenfumage,
- 40.312,77 € HT, TVA en sus, au titre des fissurations du dallage avec venue d’eau,
- 1.960,00 € TTC, au titre du trouble de jouissance lors de la remise en état du garage,
- 2.970,00 € HT, TVA en sus, en réparation du dommage affectant la VMC,
- 162.327,89 € HT, TVA en sus, en réparation des fissurations affectant les façades,
- 3.287,00 € TTC pour réparer l’absence de peinture de bandeaux en bois, l’absence de protection mécanique de joint, les jardinières non protégées, les regards en pied de chute eaux pluviales, les désordres affectant les naissances d’eaux pluviales au niveau du passage piétons, les désordres affectant le couvre – joint de façade, les désordres affectant le seuil de la porte de service, le désordre affectant une logette et les désordres affectant le luminaire d’éclairage,
- 62.000,00 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre et des frais de bureau de contrôle ;
- 5.000 € au titre des frais de procédure.
