En matière de VEFA ont longtemps coexisté 2 garanties d’achèvement : la garantie « extrinsèque » et la garantie « intrinsèque ».
La première est fournie par un établissement financier qui s’engage à financer l’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur, tandis que la seconde est donnée par le promoteur lui-même, sous certaines conditions.
La garantie intrinsèque ne présente donc pas le même degré de sécurité que la garantie extrinsèque, raison pour laquelle elle va progressivement disparaitre.
Il existe néanmoins de très nombreux programmes immobiliers dont l’achèvement a été garanti par le promoteur lui-même sans qu’il soit, en définitive, en mesure d’honorer cette garantie.
Les acquéreurs n’ont-ils alors plus aucun recours ?
Fort heureusement, si.
En effet, dans une décision rendue le 20 mai 2014 la Cour de cassation a retenu la responsabilité du Notaire qui a reçu la vente au motif « qu’en ne mettant pas en garde les acquéreurs sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance financière du vendeur (…) le notaire avait manqué à son devoir de conseil ».
Le Notaire a ainsi été condamné à payer aux acquéreurs diverses sommes destinées à financer le coût des travaux de parachèvement et à les indemniser des préjudices immatériels subis.
Le risque inhérent à la garantie intrinsèque est ainsi pallié par le truchement de la mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle du Notaire, nécessairement couverte par une compagnie d’assurance.
Cette décision de la Cour de cassation démontre qu’un investissement malheureux peut trouver une issue judiciaire favorable.
