Acheter un bien immobilier en utilisant le dispositif instauré par la loi « de Robien » ou la loi « Malraux », « Scellier » et autres « Pinel » ou « Denormandie » est présenté aux investisseurs comme une façon simple, économique et sans risque de constituer un patrimoine immobilier.
L’idée est séduisante : acheter un bien immobilier neuf ou à rénover, financer cette acquisition par un prêt bancaire dont les mensualités seront compensées par les loyers à percevoir et l’économie d’impôts annoncée
Ces opérations sont recommandées aux investisseurs par les conseils en gestion de patrimoine, indépendants ou non.
Concrètement, l’acquisition se fait sous la forme d’une V.E.F.A. (vente en état futur d’achèvement) ou d’une V.I.R. (vente d’immeuble à rénover).
La vente est signée chez un notaire car, en matière de VEFA, l’avocat peut conseiller son client mais ne peut recevoir l’acte de vente lui-même.
L’investisseur confie ensuite la gestion du bien à une agence ou à un exploitant qui doit lui reverser les loyers perçus.
Grâce à ces loyers, et à l’économie d’impôts réalisée, l’investisseur rembourse à la banque le prêt souscrit.
Mais, comme tout achat immobilier en VEFA, l’investissement dans le cadre de la loi « de Robien » présente des risques qu’il est préférable d’apprécier avant de se lancer.
Sommaire
Les modes d’exploitation d’un investissement « loi de Robien », LMP, LMNP, etc.
Quand on achète en bien immobilier en « Loi de Robien », c’est avec le projet de l’« exploiter », c’est-à-dire d’en tirer des revenus.
Pour cela, le bien immobilier peut être loué à des personnes physiques qui en feront leur résidence principale, via un bail d’habitation ou confié à un « exploitant », via un bail commercial.
La location à des personnes physiques se fait généralement par l’intermédiaire d’une agence chargée de la gestion locative.
L’agence est chargée de trouver un locataire, de sélectionner les candidats, de percevoir les loyers, de verser au propriétaire les sommes lui revenant, déduction faite de ses honoraires et, par exemple, des charges de copropriété et autres frais directement réglés par l’agence.
L’autre mode d’exploitation consiste à confier le bien à un « exploitant ». C’est ce qui se passe lorsque l’on investit dans le cadre d’un EHPAD ou d’une résidence hôtelière.
Dans ce contexte, le propriétaire signe avec l’exploitant un bail commercial. Concrètement, tous les acquéreurs d’une même résidence signent avec le même exploitant qui va gérer la résidence : annonces publicitaires, accueil, restauration, entretien des locaux communs, etc.
Les investisseurs néophytes ne réalisent pas toujours la portée de cet engagement et découvrent parfois à leurs dépens qu’ils sont totalement dépendants de cet exploitant qui peut résilier le bail commercial ou leur imposer des baisses de loyers et exiger une indemnité d’éviction si le propriétaire envisage de mettre fin au bail commercial.
Quel que soit le dispositif de défiscalisation choisi, « Loi de Robien » ou autre, l’investissement immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille.
Les difficultés rencontrées par les investisseurs en « Loi de Robien »
Ces difficultés sont celles que peut rencontrer tout acquéreur d’un bien en VEFA.
Le retard de livraison
En premier lieu, et c’est hélas fréquent, le retard de livraison de la VEFA va perturber l’économie de l’opération pour l’acquéreur.
L’investisseur devra en effet faire face aux mensualités du prêt tandis que, faute de livraison de l’appartement ou du bien il ne perçoit pas les loyers attendus.
Plus grave encore, le bien acheté en « Loi de Robien » peut ne jamais être livré, parce que le promoteur serait en situation de « faillite » par exemple.
L’acquéreur risque alors de perdre le bénéfice de la défiscalisation envisagée dans le cadre de la « Loi de Robien ».
Pour limiter autant que possible les conséquences financières d’une telle situation pour l’investisseur, celui-ci peut obtenir la suspension du prêt bancaire souscrit pour financer l’acquisition.
Il peut également faire jouer la garantie financière d’achèvement qui viendra prendre le relais du promoteur défaillant ou rembourser à l’acquéreur le montant des sommes qu’il aura déjà versées.
Le paiement des loyers
Plus fréquemment, les investisseurs du dispositif « Loi de Robien » et autres « Pinel » sont confrontés aux aléas de paiement des loyers. Et, même s’ils ont pris la précaution de souscrire une assurance « loyers impayés », il arrive parfois qu’ils ne récupèrent que partiellement, voire très partiellement les loyers qui leur sont dus.
Dans d’autres cas, le propriétaire est obligé de baisser le montant du loyer pour louer, ou relouer le bien.
Et, si l’investisseur n’est pas en mesure de rembourser le crédit sans les loyers attendus, il pourrait être contraint d’envisager la revente du bien.
Survient alors l’ultime déconvenue : l’investisseur découverte que le bien vaut beaucoup moins cher que le prix qu’il a payé. L’investisseur acculé doit alors vendre « à perte » au risque de ne pas pouvoir rembourser totalement le prêt souscrit.
Les recours en cas de difficultés
Comme pour toute VEFA, l’investisseur disposent de recours contre le promoteur, l’assureur dommages-ouvrage et les entreprises si le bien acheté présente des malfaçons de construction.
L’investisseur en « Loi de Robien pourra également envisager de mettre en cause la responsabilité de celui ou de ceux qui l’ont accompagné pour réaliser l’opération d’investissement qui s’avère désastreuse.
Des conseils en gestion de patrimoine ont ainsi vu leur responsabilité retenue par les Tribunaux lorsqu’il a pu être établi qu’ils savaient pertinemment que l’investissement projeté ne tiendrait pas ses promesses : bien surévalué, marché locatif local saturé, etc.
Plus rarement, des notaires ont également été condamnés à indemniser des investisseurs qui leur reprochaient de ne pas les avoir correctement conseillés.
Mais, attention, dans une opération « Loi de Robien » par exemple, le notaire ne doit pas conseiller l’acheteur sur l’opportunité de cet investissement ou sa viabilité économique. Il doit, en revanche, attirer spécialement son attention lorsque l’opération se fait dans un cadre juridique « original ».
En particulier, lorsque le promoteur vend des biens à rénover en dehors du cadre légal faisant ainsi perdre aux acquéreurs la possibilité de faire jouer la garantie d’achèvement si le promoteur n’est pas en mesure de mener l’opération jusqu’à son terme.
Dans une telle situation, la responsabilité du notaire peut être engagée et il devra indemniser les investisseurs.
Enfin, des banques qui avaient financé des investissements immobiliers ont été condamnées pour ne pas avoir suffisamment alerté les acquéreurs sur l’augmentation significative de leur taux d’endettement et leur incapacité à faire face aux aléas de l’exploitation d’un bien acheté dans le cadre d’un dispositif tel que la « Loi de Robien ».
