Lorsqu’il finance un investissement immobilier, le banquier est tenu, à l’égard de l’acquéreur emprunteur d’un devoir de mise en garde.
Mais cette obligation porte sur l’endettement de l’investisseur, pas sur l’opportunité économique de l’opération.
Ainsi, dans un dossier où l’acquéreur se plaignait de ne pouvoir louer le bien comme envisagé lors du montage de l’opération, la banque a été condamnée à lui verser 10.000 € au titre de l’indemnisation de ses préjudices subis.
La Cour d’appel (Riom, 19 octobre 2015, RG n°14/01615) a estimé que la banque avait manqué avait manqué à son obligation de mise en garde quant au risque d’endettement né de l’octroi du prêt, en retenant :
- Que les investisseurs étaient des profanes en la matière ;
- Que leur taux d’endettement est passé de 18,4% à 42,8% ;
- Alors qu’ils étaient sur le point de prendre leur retraite ;
- Et que le prêt était à taux variable.
Plus récemment, dans une autre affaire, où les investisseurs se plaignaient de la faillite du gestionnaire de la résidence-services dans laquelle ils avaient investi et de la baisse « imposée » du montant du loyer, la Cour de cassation rappelle que le banquier n’est « tenu d’une obligation de mise en garde qu’envers un emprunteur non averti et en cas de risque d’endettement né de l’octroi du prêt ».
A contrario, le banquier n’est pas assujetti à un quelconque « devoir de conseil » à propos de l’investissement lui-même et des risques qu’il comporte (Civ. 3ème, 8 févr. 2018, n° 17-11.044).
