L’investissement locatif
A la fin des années 2000, la société I SELECTION a recommandé à ses clients l’acquisition d’appartements dans des « résidences services »,
Il s’agissait d’investissements locatifs assortis de mécanismes de défiscalisation.
Les appartements étaient vendus par la société I INVEST, filiale d’I SELECTION,
I INVEST avait, avant les ventes, conclu un bail commercial avec la société ANTAEUS, chargée d’exploiter ces résidences.
Les difficultés
Malheureusement, ANTAEUS a connu des difficultés financières telles qu’elle a finalement été placée en liquidation judiciaire.
Les résidences ont été reprises par de nouveaux gestionnaires qui ont négocié à la baisse le montant des loyers versés aux propriétaires.
La rentabilité des investissements s’en est trouvée sensiblement diminuée.
Plusieurs acquéreurs ont décidé de porter l’affaire devant les Tribunaux, certains sollicitaient l’annulation de la vente, tandis que d’autres voulaient être indemnisés de leurs préjudices : appartements surestimés, loyers impayés, charges de copropriété considérables, baisse du rendement locatif, etc.
Les condamnations
Des dommages-intérêts limités
La Cour d’appel de Rennes a, à plusieurs reprises, accueilli favorablement les demandes d’indemnisation des investisseurs marris.
I INVEST a ainsi été condamnée à verser des dommages-intérêts à certains des acquéreurs.
Mais les sommes accordées sont très inférieures à celles demandées.
Ainsi, I INVEST a été condamnée à verser 10.000 € à un acquéreur a qui en demandait près de 30.000 (Rennes, 18 mars 2016), et 8.000 € à un couple d’acquéreur qui en demandait près de 75.000 (Rennes, 29 avril 2016).
Ce qui a été indemnisé, et encore partiellement, c’est la perte de rendement locatif.
La Cour a en revanche refusé d’indemniser la perte de valeur des biens, considérant que tant qu’ils n’avaient pas été vendus à perte, le préjudice n’était pas « actuel, direct et certain » et donc, pas indemnisable.
Voire rien du tout
Cette même Cour d’appel de Rennes a, en revanche, refusé d’annuler une vente (Rennes, 21 avril 2016).
L’investisseur, qui ne demandait que l’annulation de la vente s’est vu privé de toute indemnisation.
Cela s’explique par le fait qu’une juridiction ne peut se prononcer que sur des demandes qui lui sont adressées.
Si l’on demande l’annulation de la vente et, subsidiairement, des dommages-intérêts, elle peut refuser l’annulation mais accorder des dommages-intérêts,
En revanche, si on ne lui demande que l’annulation de la vente et qu’elle la refuse, elle ne peut accorder des dommages-intérêts.
Ou carrément l’annulation des ventes
A l’autre extrémité, la Cour d’appel de Lyon, également saisie d’un litige opposant I INVEST à des acquéreurs qui se plaignaient des conséquences de la défaillance d’ANTAEUS, a annulé la vente (Lyon, 24 juin 2014).
Les juges ont adopté une position radicale.
Pour eux, les pièces du dossier démontrent « qu’I INVEST précédée de son mandataire I SELECTION ont sciemment dissimulé aux (acquéreurs) la mauvaise santé financière de la société ANTAEUS dans le seul but d’obtenir le consentement à la vente ».
La Cour d’appel de Lyon annule donc la vente et condamner I INVEST à rembourser aux acquéreurs le prix de vente,
Elle condamne également I SELECTION à leur rembourser le montant des honoraires qu’ils lui avaient payés.
Dans ces affaires, les investisseurs déjà éprouvés par les difficultés rencontrées ont subi des fortunes diverses en justice.
Sans doute, auraient-ils eu intérêts à se regrouper pour mutualiser les informations « compromettantes » collectées et disposer à eux tous, d’une « force de frappe » à la mesure de leurs adversaires.investissement locatif, investissement immobilier, immobilier, propriétaire, loyer, I SELECTION, I INVEST, ANTAEUS, rentabilité
