Garantie financière d’achèvement : comment ça marche ?

La garantie financière d’achèvement a été instaurée pour répondre à un risque majeur de l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : l’inachèvement du programme immobilier par le promoteur.

En effet, lorsqu’il achète un bien immobilier dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, dite aussi « VEFA », l’acquéreur fait l’acquisition d’un bien dont la construction n’est pas terminée. 

C’est  ainsi que la loi impose au vendeur – généralement le promoteur – de fournir à l’acquéreur une garantie pour couvrir le risque que suppose une défaillance du promoteur.

Il peut s’agir d’une garantie de remboursement ou d’une garantie financière d’achèvement délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance.

La garantie de remboursement permet à l’acquéreur d’obtenir le remboursement des sommes versées au promoteur si celui-ci se révèle incapable de mener le chantier à son terme.

La garantie financière d’achèvement permet quant à elle d’assurer à l’acheteur, même en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement du chantier.

L’achat en VEFA est donc sécurisé par l’existence de cette garantie. Toutefois, son fonctionnement et sa mise en œuvre peuvent être complexes, c’est pourquoi il est conseillé d’être accompagné par un avocat spécialiste de la VEFA pour bien maîtriser la garantie financière d’achèvement.

Garantie financière d’achèvement : qu’est-ce que l’achèvement ?

Définition de l’achèvement

En vertu de l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble.

C’est-à-dire que l’immeuble soit alimenté en eau, en gaz et en électricité, qu’il puisse être chauffé, que les logements soient accessibles, donc que les escaliers soient praticables, que les parties communes soient éclairées, que les logements aient accès aux réseaux de télécommunicaiton.

Il y a des défauts après construction : l’immeuble est-il achevé ?

Pour apprécier l’achèvement, on ne tient pas compte des éventuels défauts de conformité avec les prévisions du contrat de vente en état futur d’achèvement, ni les malfaçons de construction, à moins qu’elles ne soient « substantielles ».

Par exemple, si l’appartement vendu devait comprendre une loggia et que celle-ci est transformée en balcon, cette non-conformité devra être considérée comme substantielle et empêcher que l’immeuble puisse être regardé comme achevé.

Au contraire, des fissures superficielles ou des défectuosités du fonctionnement du chauffage collectif si l’appartement vendu peut néanmoins être chauffé ne rendent pas le bien vendu impropre à sa destination et l’immeuble pourra être considéré comme achevé.

La solution est donc fonction de la gravité de la malfaçon et encore faut-il que celle-ci affecte des ouvrages ou des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du bien objet de la vente.

Précision faite que la garantie financière d’achèvement ne couvre pas les vices révélés postérieurement à l’achèvement, puisque l’achèvement met justement fin à cette garantie. Les défauts constatés après achèvement pourront, selon leur gravité, engager la garantie de parfait achèvement des entreprises, leur garantie biennale ou décennale.

On comprend donc que l’inachèvement est un risque spécifique à la Vente en l’État Futur d’Achèvement, par opposition à l’achat immobilier neuf. Ces deux dispositifs étant souvent confondus, nous vous invitons à en savoir plus sur les différences entre achat immobilier neuf et VEFA.

Evolution de la garantie financière d’achèvement

Le Code de la construction et de l’habitation prévoyait autrefois que la garantie financière d’achèvement, puisse être

• « Extrinsèque » : délivrée par un tiers (banque, assurance, société de caution mutuelle),
• Ou « Intrinsèque », c’est-à-dire délivrée par le promoteur lui-même sous certaines conditions.

Et c’était là sa faiblesse car le promoteur n’est hélas pas toujours en mesure d’honorer cette garantie. Il était dans ce cas parfois possible de rechercher la responsabilité du notaire.

A présent seule demeure – et c’est heureux – la garantie extrinsèque d’achèvement, laquelle repose sur l’intervention d’un tiers-garant.

Le promoteur vendeur doit donc désormais attester de l’existence de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement en produisant l’acte d’engagement du garant, acte qui sera annexé à l’acte de vente en état futur d’achèvement.

Définition de la garantie financière d’achèvement

Il s’agit d’une garantie autonome résultant de l’engagement d’un établissement financier, d’une banque, d’une compagnie d’assurance ou d’une société de caution mutuelle à prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement du projet en cas de défaillance du promoteur.

Attention : la garantie ne concerne que les travaux restant à exécuter et ne peut pas servir à régler aux entreprises des travaux déjà réalisés et non payés par le promoteur

En effet, le garant de l’achèvement va s’engager à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit par le biais :

• d’une ouverture de crédit, qui devra prévoir qu’elle pourra être mise en œuvre par l’acquéreur ou le sous acquéreur ;
• d’une convention de cautionnement solidaire, aux termes de laquelle le garant s’oblige solidairement avec le vendeur à payer à l’acquéreur les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

Il est à noter que l’achèvement de l’immeuble comprend aussi le financement de l’achèvement des travaux des parties communes, dont l’acheteur acquiert une quote-part en même temps que son lot privatif.

Précision importante : le garant n’est tenu que d’une obligation de moyens – et non de résultat : autrement dit, il garantit le financement de l’achèvement et non l’achèvement lui-même.

La défaillance du promoteur, condition de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement

De façon générale, le garant intervient à la demande de l’acquéreur ou du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, en cas de défaillance financière du vendeur.

L’appréciation de cette défaillance se fait au cas par cas et justifie la saisine d’un tribunal lorsque la mise en demeure d’intervenir de la garantie financière d’achèvement par l’acquéreur n’a pas abouti.

Il est cependant possible de retenir une présomption de défaillance financière en cas d’arrêt des travaux sur le chantier, sauf si cet arrêt a pour origine une difficulté technique ou un empêchement juridique ou administratif (un arrêté administratif d’interruption de travaux, une annulation ou un retrait de permis de construire…).

Concrètement, que couvre la garantie financière d’achèvement ?

Le montant de la garantie financière d’achèvement

L’engagement du garant porte sur le financement des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Cet engagement n’est pas et ne peut pas être plafonné.

Mais la garantie ne porte que sur le financement de l’achèvement de l’immeuble, de sorte qu’elle ne concerne pas les travaux de parachèvement (c’est-à-dire les finitions) ou ceux de réfection des malfaçons ne faisant pas obstacle à la constatation de l’achèvement et relevant des garanties des constructeurs. En savoir plus sur les grandes étapes de l’achat en VEFA et des travaux.

L’achèvement par le garant

Le garant d’achèvement est une banque ou une société d’assurance, il n’a ni les ressources, ni les  compétences techniques pour reprendre le chantier aux lieu et place du promoteur d’origine.

De plus, sa seule obligation est de financer les travaux qui permettront d’achever l’immeuble, pas de veiller à la réalisation de ces travaux.

Pour pallier cette difficulté, la loi ELAN a proposé au garant d’achèvement de déléguer la gestion des opérations nécessaires à l’achèvement à un mandataire.

Délai de l’achèvement

Important : le garant assume financièrement le coût de l’achèvement du bien ou de l’ensemble immobilier litigieux mais ne garantit pas l’achèvement dans un délai déterminé.

Ainsi, le garant ne pourra être condamné au titre des pénalités de retard, sauf si celles-ci sont prévues dans la garantie et si la caution qui a pris en charge l’achèvement de l’immeuble a manqué de diligence.

L’acquéreur va donc subir de nouveaux délais qui viennent alors s’ajouter au retard de livraison du bien acheté. A noter : la garantie financière de remboursement est également imparfaite car elle ne couvre pas l’intégralité des frais engagés par l’acquéreur (frais d’acte, intérêts d’emprunt, etc.) et des préjudices subis (perte d’un avantage fiscal, par exemple).