Sommaire
Le projet d’investir dans l’immobilier
Cette question, plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’investisseurs se la posent chaque année.
Quelques temps auparavant, ils se sont vus proposer la possibilité de réaliser une belle opération financière, souvent vendue « clés en main ».
Par l’intermédiaire d’un seul et même interlocuteur, ils ont :
- choisi le bien qu’ils allaient acheter,
- obtenu le financement bancaire nécessaire,
- calculé leur économie d’impôts,
- voire même anticipé sur leurs revenus futurs.
Mais hélas, pour des raisons qui leur sont parfaitement étrangères, l’opération tourne au désastre.
Les difficultés
Elles peuvent être de plusieurs ordres : financières, techniques, juridiques, etc. et leur gravité est très variable.
Quelques exemples :
Les investisseurs déplorent, par exemple, l’inertie du premier syndic. Celui-ci est habituellement une émanation du promoteur et il s’avère souvent peu enclin à agir cotre ledit promoteur, pour le parachèvement des partie communes, par exemple, ou encore la levée des réserves.
Les acquéreurs peuvent aussi découvrir, après achèvement, que le marché locatif local ne leur permettra pas de louer au prix envisagé, voire tout simplement de louer.
Ou bien encore, il arrive parfois que l’opération de construction ne soit jamais achevée. Parce que le plan de financement initial était trop fragile, parce les sommes investies dans le projet n’ont pas toutes été consacrées à sa bonne fin, parce que les entreprises choisies se révèlent incapables de mener les travaux à leur terme.
Quelles que soient les raisons, les conséquences sont extrêmement lourdes pour les investisseurs.
Dans les situations les plus graves, ils doivent rembourser un prêt immobilier, sans percevoir les revenus locatifs attendus et en ayant perdu le bénéfice de la défiscalisation escomptée.
Comment s’en sortir ?
Analyser le montage juridique initial
Pour solutionner ces cas, il faut, en tout premier lieu, se pencher attentivement sur le montage juridique initial : V.E.F.A., V.I.R., etc. pour en extraire les garanties : garantie d’achèvement, garantie « dommages-ouvrage », par exemple.
Il s’agit ensuite de mettre en œuvre lesdites garanties dans les conditions de forme et de délais propres à en assurer l’efficacité.
Il arrive parfois que les opérations aient été montées de manière plus « originale ».
Les montages « particuliers »
Certains montages opèrent un transfert de la responsabilité du chantier du promoteur vers les acquéreurs.
Le Syndicat de copropriété ou l’A.S.L. maître d’ouvrage
Des promoteurs ont imaginé de vendre des lots de copropriété « à rénover ».
Les investisseurs, sans l’avoir toujours bien compris, deviennent les maîtres d’ouvrage de l’opération, via le syndicat des copropriétaires ou une association syndicale libre (A.S.L.).
Et, si le promoteur quitte le navire, ce qui est déjà arrivé, le syndicat des copropriétaires ou l’A.S.L. se retrouve alors « en première ligne » face aux intervenants du chantier, architecte, entreprises, etc.
Les investisseurs découvrent alors qu’ils vont devoir supporter la charge financière et juridique de la reprise et de l’achèvement du chantier avec toutes les difficultés que cela représente : trouver l’identité de l’ensemble de copropriétaires pour convoquer l’assemblée générale, respecter les règles de quorum, de majorité, appeler les fonds nécessaires, etc.
L’acquisition de parts de S.C.I. (société civile immobilière)
A l’occasion d’une opération de promotion immobilière portant notamment sur la rénovation de Monuments Historiques, le promoteur avait envisagé de créer plusieurs S.C.I. et de proposer à des investisseurs de devenir associés desdites S.C.I.
Il a, pour ce faire, procédé à des augmentations de capital et commercialisé, par des intermédiaires financiers, les parts sociales nouvellement créées.
Les investisseurs sont devenus associés des S.C.I. et devaient, après achèvement des travaux, se voir attribuer un ou plusieurs des lots des constructions édifiées.
L’opération s’inscrivait dans un dispositif fiscal avantageux.
Malheureusement, les travaux n’ont pas été menés à leur terme.
Les investisseurs ont alors réalisé qu’ils n’avaient pas acheté des biens immobiliers dans un cadre juridique « classique » et qu’ils ne bénéficiaient en particulier d’aucune garantie d’achèvement.
Pire encore, leur qualité d’associés les rendaient solidairement et indéfiniment responsables des dettes des S.C.I. : dettes bancaires, fiscales, fournisseurs, etc.
Une grande partie des victimes de cette opération s’est regroupée en un collectif déterminé à tout mettre en œuvre pour faire valoir ses droits.
Restait à trouver l’angle d’attaque.
Et ils l’ont trouvé !
Ces acquéreurs ont soutenu que les conditions dans lesquelles ils se sont vus proposer l’acquisition de partis de S.C.I. constituent un appel public à l’épargne illicite.
L’achat des parts doit donc être annulé rétroactivement. Ils n’auront ainsi jamais eu la qualité d’associés de sorte que les créanciers des S.C.I. ne pourront rien leur réclamer.
Enfin, après de longues années d’un combat judicaire que l‘on devine acharné, la Cour de cassation leur donne finalement gain de cause (Cour de cassation, Chambre commerciale, 15 mars 2017, pourvoi n°14-18.452,).
Cette victoire n’est cependant qu’une étape.
En effet, comme la vente des parts des S.C.I. a été annulée, ces sociétés devraient rembourser aux investisseurs les sommes qu’ils ont versés.
Ces restitutions permettraient aux acquéreurs de rembourser les prêts qu’ils ont souscrits pour financer l’acquisition des parts sociales.
Or, les S.C.I. étant insolvables, les investisseurs n’obtiendront vraisemblablement jamais la restitution des sommes qu’ils ont versées, tandis qu’ils ont obligés de rembourser aux banques les prêts souscrits.
De telles mésaventures doivent inciter les investisseurs et ceux qui les conseillent à s’intéresser de très près aux aspects juridiques des opérations qui leur sont proposées et, spécialement à vérifier l’existences et la consistance des garanties mises en exergue.
========
Articles liés :
Loi » DE ROBIEN » : quand les investisseurs floués ne se laissent plus faire !
De l’acquisition à la désillusion
> Fichier PDFPartager
