Acheter un bien immobilier neuf hors VEFA : quels risques pour les particuliers et investisseurs ?

  • Post published:24 janvier 2025
  • Post category:VEFA
You are currently viewing Acheter un bien immobilier neuf hors VEFA : quels risques pour les particuliers et investisseurs ?

Vous voulez acheter un bien immobilier neuf et vous dénichez le bien de vos rêves. Vous pensez que vous allez acheter votre futur logement à un promoteur, car lorsque l’on pense à un achat immobilier dans le neuf, la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) vient immédiatement à l’esprit. Pourtant, certains investisseurs et particuliers envisagent d’acquérir un bien neuf hors de ce cadre juridique bien encadré. Concrètement, le projet consiste à vous « associer » à une société qui va faire construire le bien : souvent une société civile d’attribution.

Cette alternative peut sembler attrayante au premier abord. Les promoteurs de ces opérations mettent en avant la souplesse du projet, concrètement la possibilité de personnaliser son futur logement. L’absence de marge – réelle ou supposée – des initiateurs du projet est également mise en avant. Ces aspects sont séduisants, mais ne doivent pas occulter les risques que comporte un achat immobilier dans le neuf hors VEFA. Avant de s’engager, il est plus que recommandé de se faire accompagner par un avocat expert en VEFA, car devenir l’associé d’une société civile immobilière comporte de nombreux risques, qu’il est crucial d’identifier avant de s’engager. Dans cet article, nous détaillons les dangers majeurs d’un tel achat et les solutions pour se protéger.

1. L’achat hors VEFA : qu’est-ce que ça cache ?

La VEFA, parce qu’elle offre des garanties solides (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie d’achèvement), impose un cadre strict et une réglementation qui peuvent être perçus comme contraignantes. Certains vendeurs envisagent donc d’autres options. Il s’agit en général d’un montage dans lequel les « acquéreurs » deviennent les « associés » de la société qui va porter le projet. Il existe des variantes dans lesquelles les acquéreurs deviennent les copropriétaires d’un syndicat de copropriétaires qui va faire réaliser les travaux de rénovation d’un immeuble. D’autres, plutôt des investisseurs, se sont vus proposer de devenir membres d’une A.S.L. (association syndicale libre).

Quel que soit le mode opératoire, le résultat est sensiblement identique : les acquéreurs endossent la responsabilité du projet de construction ou de rénovation, le promoteur en est déchargé. Comment est-ce possible ? Très simple. Quand on achète à un promoteur, via une VEFA, le promoteur s’engage, pour un prix donné, dans un délai donné, à vous livrer un bien déterminé. Hors VEFA, vous devenez associé d’une société à laquelle vous allez verser des fonds pour acheter le terrain et construire. La société va ensuite missionner un architecte, des bureaux d’études, des entreprises, etc…, pour qu’ils réalisent les travaux de construction envisagée. C’est donc cette société qui va supporter tous les aléas du chantier et, au final, ses associés. Ces alternatives à la vente en état futur d’achèvement peuvent donc paraître intéressantes, notamment en termes de personnalisation ou de prix, mais elles ne sont pas sans conséquences.

2. Les principaux risques d’un achat neuf hors VEFA

a. L’incertitude budgétaire

Contrairement à la VEFA, où les coûts sont définis contractuellement et échelonnés par appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux, un achat hors VEFA peut rapidement entraîner des dépenses imprévues. Plusieurs facteurs peuvent faire exploser le budget :

  • Les surcoûts liés à des imprévus techniques qui peuvent, par exemple, nécessiter la modification du projet,
  • Les aléas climatiques,
  • Les défaillances d’entreprise, hélas fréquentes dans le secteur du bâtiment.

Dans le modèle de vente neuf hors VEFA, les associés devront supporter financièrement tous les aléas qui surviendront pendant la durée du chantier. Ils ne pourront jamais se retrancher derrière le montant initialement convenu pour refuser de verser des sommes complémentaires, car ce n’est pas un prix de vente, mais un budget.

Ce risque est d’autant plus aigu que vous ne connaissez pas les capacités financières des autres associés. Si certains sont impécunieux ou simplement mauvais payeurs, vous devrez supporter leurs quotes-parts pour que la société puisse faire face à ses engagements vis à vis des entreprises par exemple.

b. L’absence de garanties juridiques et financières

L’un des principaux avantages de la VEFA réside dans les garanties offertes à l’acheteur, notamment la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement en cas de défaut du promoteur. Hors de ce cadre, ces protections disparaissent.

  • Si les initiateurs du projet s’avèrent incapables de mener le projet à son terme, vous serez associé d’une société propriétaire d’un terrain et d’un immeuble pas achevé,
  • Pire encore, s’ils sont malhonnêtes et utilisent les fonds disponibles sur le compte de la société à d’autres fins que la construction de l’ouvrage, vous aurez d’infinies difficultés à récupérer votre argent et le bien que vous pensiez simplement « acheter » n’existera toujours pas.

Hors VEFA, si le projet tourne mal – ce qui n’est pas rare en matière de construction, vous n’aurez que des recours très aléatoires alors qu’en VEFA, les acquéreurs peuvent mettre en jeu la garantie d’achèvement ou de remboursement qui, si elle n’est pas parfaite, constitue quand même un filet de sécurité appréciable.

Encore, pour signer un acte de vente en état futur d’achèvement le notaire va vérifier que toutes les garanties d’assurance ont bien été souscrites : dommages ouvrages, responsabilité du promoteur, etc. Ce ne sera pas le cas si vous signez un simple acte d’achat de parts d’une société civile.

c. Les retards de livraison

Les délais sont souvent un point critique dans un projet immobilier. Hors VEFA, les contrats ne prévoient pas toujours de sanctions pour les retards ou d’engagements fermes sur la date de livraison. Cela peut avoir des conséquences importantes, notamment si :

  • L’acheteur a prévu de louer le bien pour dégager des revenus.
  • Un prêt immobilier court déjà, engendrant des frais supplémentaires.

Si, en VEFA, le retard de livraison n’est pas toujours bien indemnisé, hors VEFA, il sera encore plus difficile d’obtenir quoi que ce soit. Pourquoi ? Parce que, si les marchés des entreprises prévoient des pénalités de retard et à supposer que l’entreprise ou les entreprises accepte(nt) de les régler spontanément – ce qui relève déjà du quasi miracle – les pénalités vont être versées à la société qui porte le projet. Pas à ses associés qui devront ensuite se mettre d’accord sur une éventuelle répartition entre eux de ces pénalités. Et cette répartition ne se fera pas en fonction des préjudices subis par chacun, mais au prorata de leurs parts sociales et encore, à supposer que la société n’ait pas encore des factures à régler.

Et, dans tous les cas, un retard de livraison même considérable ne pourra permettre d’annuler la vente, puisqu’il ne s’agit pas d’une vente en état futur d’achèvement. Ceux qui se pensaient comme des acquéreurs découvrent alors qu’ils sont en réalité des associés, car ce qu’ils ont acheté, ce sont des parts d’une société, pas un immeuble à construire par un promoteur. Et, bien sûr, la société n’acceptera jamais de leur rendre leur mise de départ et ils ne trouveront pas non plus un acquéreur assez audacieux pour les leur racheter, à moins que ce soit à vil prix.

d. La responsabilité accrue de l’acheteur

Acheter un bien hors VEFA impose à l’acheteur d’assumer des responsabilités qui en VEFA pèsent sur le promoteur. Pourquoi ? Parce qu’il est associé d’une société sur laquelle pèse la réussite du projet. En cas d’échec, si cette société est une société civile, ses associés sont solidairement et indéfiniment responsables du passif.

Ainsi, dans les cas les plus graves, les « acquéreurs » ont versé des fonds pour l’achat du terrain et le coût des travaux – parfois en une seule fois au démarrage du projet – mais le projet a tourné au fiasco. Non seulement, les associés ont engagé leur mise de départ sans avoir le logement attendu, mais ils devront collectivement supporter les dettes de la société : factures impayées, impôts non acquittés, pénalités et amendes diverses.

Un tel risque ne se prend donc pas à la légère.

3. Comment se protéger lors d’un achat neuf hors VEFA ?

Pour limiter les risques liés à un achat immobilier hors VEFA, plusieurs mesures peuvent être mises en place :

a. Faire appel à un avocat en droit immobilier

Un avocat spécialisé peut vérifier les contrats, s’assurer de la présence des garanties nécessaires et vous accompagner dans toutes les étapes du projet. Il saura également vous dissuader de vous lancer dans une opération s’il l’estime trop risquée.

b. Choisir des partenaires de confiance

Il est essentiel de s’entourer de professionnels et d’associés fiables :

  • Un constructeur ou promoteur disposant d’une bonne réputation et de références solides.
  • Un maître d’œuvre ou un architecte pour suivre les travaux et garantir leur conformité.
  • Des associés honnêtes et investis dans le projet, tout aussi conscients que vous de ses spécificités.

c. Exiger des garanties solides

Bien que la VEFA ne s’applique pas, vous pouvez négocier certaines garanties contractuelles, telles que :

  • Une implication effective dans la gouvernance de la société qui porte le projet
  • La participation au choix des intervenants : maître d’œuvre, entreprises, etc…
  • Un pouvoir de décision sur les fonds versés à la société par ses associés.

d. Anticiper les coûts

Prévoyez une réserve budgétaire pour faire face à d’éventuels surcoûts ou imprévus. Cette prudence est essentielle pour éviter des difficultés financières en cours de projet.

4. Conclusion : bien s’informer pour mieux se protéger

Acheter un bien immobilier neuf hors VEFA peut offrir une certaine flexibilité, mais cela ne doit pas se faire au détriment de la sécurité juridique et financière. Avant de vous engager, prenez le temps d’étudier les risques, de vérifier les garanties offertes et de solliciter notre cabinet pour vous accompagner. Un investissement réussi repose avant tout sur une préparation minutieuse.