Lorsque l’on achète un bien immobilier neuf c’est souvent sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), aussi appelée « vente sus plant.
Le promoteur propose ainsi aux acquéreurs de payer le prix de leur futur appartement au fur et à mesure de avancement des travaux de construction.
Bien sûr, les acquéreurs ne visitent pas le bien avant de l’acheter, comme lorsqu’on achète dans l’ancien et, si une date de livraison leur est annoncée, il n’est hélas pas rare que le promoteur ne respecte pas scrupuleusement le délai de livraison.
L’acheteur doit donc se fier à ce qui lui est indiqué. Attention, seuls les engagements écrits lient les parties, l’acheteur ne doit se fier qu’à ce qui écrit et plus particulièrement à ce qui est indiqué dans l’acte de vente signé signé chez le notaire, c’est ce document et ses annexes qui fige les engagements de chacun.
Et, lorsque l’une ou l’autre des parties au contrat ne respecte pas ses engagements, elle encourt une sanction, sanction prévue au contrat de vente comme des pénalités de retard, ou une sanction prévue par les règles du droit civil plus généralement : dommages intérêts. Dans les 2 cas, compte tenu du déséquilibre des force entre acquéreur et promoteur, il est souvent nécessaire de se faire accompagner par un avocat expert en VEFA pour obtenir gain de cause.
Le principe de l’indemnisation
Intuitivement, tout un chacun imagine que le promoteur devra dédommager l’acquéreur si l’appartement qu’il lui a vendu est livré avec retard et/ou si l’appartement ne correspond pas exactement aux spécifications contenues dans l’acte de vente.
Et, en effet, à quelques exceptions près, celui qui vend un bien en état futur d’achèvement (V.E.F.A.) devra répondre financièrement du non-respect du délai de livraison et/ou de la non-conformité du bien aux prévisions de l’acte de vente.
Mais dans quelle mesure ? Autrement dit, combien percevra l’acquéreur ?
Le montant de l’indemnisation
Sauf si un accord intervient entre le promoteur et l’acquéreur, les sommes accordées à l’acquéreur seront fixées par un juge.
Obéissant aux règles fixées par le Code civil, le Juge déterminera le montant des sommes accordées à la mesure du préjudice qu’il estimera subi. Il s’agira donc de dédommagements dont l’importance est appréciée, au cas par cas, par la juridiction saisie du litige.
Pour être très concret, prenons une décision rendue par la Cour d’appel de BORDEAUX.
Un particulier avait acheté, fin 2009, un appartement au prix de 116.442 €. Il s’agissant pour l’acquéreur de réaliser un investissement locatif associé à un mécanisme de défiscalisation. L’appartement a été livré avec près de 2 ans et demi de retard.
Des réserves ont été émises lors de la réception : « poignée porte d’entrée (jeu) ; peinture balcon à gauche + rambarde oxydation peinture ; trace de peinture mur séjour; fixation canalisation arrivée d`eau WC ; défaut de pression dans la salle de bains ; peinture chevreau sous porte placard chambre ; retouches peinture chambre + plafond ; défaut carrelage évier ». L’acquéreur a également constaté qu’un volet-roulant, prévu aux plans, n’avait pas été installé.
Combien « valent » ces manquements ? Quelle somme accorder à l’acquéreur pour le dédommager du retard, l’indemnisation des malfaçons et de la non-conformité constituée par l’absence de volet roulant ?
La Cour d’appel de Bordeaux a tranché et condamné le promoteur :
- A lever les réserves, en prévoyant une pénalité de 15 € par jour ;
- A payer à son client :
o 4.530 € au titre du retard de livraison (12 mois et 18 jours) ;
o 3.000 € au titre de l’absence de volet-roulant, techniquement impossible à installer ;
o 1.079,92 € au titre des intérêts intercalaires ;
o 5.000 € au titre des frais de procédure.
Soit au total 13.609,92 €.
