Vous êtes copropriétaire et vous vous demandez quelle est la véritable fonction du syndic de copropriété. Nous récapitulons pour vous les points essentiels sur cet acteur clé de la vie en copropriété.
Gérer une copropriété est une tâche lourde et complexe qui nécessite plusieurs intervenants dont les rôles sont strictement définis par la loi. Il est donc préférable d’être accompagné, en tant que gestionnaire d’une copropriété, par un avocat expert de la copropriété.
On compte parmi les intervenants de la vie en copropriété :
- le syndicat des copropriétaires, qui est l’ensemble des copropriétaires sans exception ;
- le conseil syndical, composé de copropriétaires, qui assiste le syndic dans sa gestion et fait le lien entre les copropriétaires et le syndic ;
- le syndic de copropriété, qui a pour fonction de gérer et administrer un immeuble en copropriété pour le compte de tous les copropriétaires c’est-à-dire qu’il agit au nom du syndicat des copropriétaires.
Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic de copropriété doit lui aussi respecter les règles qui régissent la copropriété.
Sommaire
La nomination du syndic
Le premier syndic de copropriété
Lorsqu’une copropriété est en cours de constitution – lorsque l’immeuble est en construction par exemple – le règlement de copropriété désigne le premier syndic.
C’est la raison pour laquelle le premier syndic est généralement une émanation du promoteur.
Ce syndic doit, dans un délai de 12 mois à compter de la naissance de la copropriété, convoquer tous les copropriétaires en assemblée générale, pour élire un syndic, après mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics.
Le premier syndic pourra donc être remplacé au cours de cette AG si les copropriétaires le décident et élisent un autre syndic.
La désignation du syndic de copropriété par l’assemblée générale
L’assemblée générale de copropriété désigne le syndic d’une part et approuve son contrat d’autre part (après mise en concurrence de plusieurs projets de contrats), à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La désignation du syndic de copropriété par le président du tribunal de grande instance
Si les copropriétaires n’arrivent pas à désigner un syndic et dans toutes les hypothèses où la copropriété est sans syndic, tout copropriétaire peut demander au président du Tribunal de grande instance de nommer un administrateur provisoire ou « syndic judiciaire » chargé de convoquer les copropriétaires en assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic.
Le contrat de syndic
Il existe désormais une obligation de mise en concurrence des syndics de copropriétés. Cette mise en concurrence a lieu tous les 3 ans.
Concrètement, tous les trois ans, le syndicat des copropriétaires doit consulter d’autres syndics et leur demander des devis, sauf si les copropriétaires le dispensent de cette obligation en votant une résolution en ce sens à l’assemblée générale.
Les termes du contrat de syndic sont approuvés en assemblée générale à la majorité absolue, c’est-à-dire celle de l’article 25.
En savoir plus sur les règles de majorité et sur l’article 25 en copropriété.
Le contrat de syndic précise la durée du mandat, qui ne peut excéder trois ans, avec possibilité de réélection à l’issue de cette période. Sont aussi précisées dans le contrat sa date de prise d’effet et sa date d’échéance, les missions du syndic de copropriété et sa rémunération.
Depuis 2015, les syndics de copropriété doivent utiliser un contrat type qui précise les prestations incluses dans le forfait (actes d’entretien et de gestion courante) et les prestations particulières (travaux d’amélioration, travaux de copropriété autres que maintenance et entretien courants, gestion des sinistres…) qui peuvent faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait.
Ce procédé permet de faciliter la comparaison entre les propositions tarifaires des syndics
Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il le représente auprès des tiers : fournisseurs (eau, énergie, prestations de nettoyages, entreprises de travaux, etc.).
Ses principales missions sont définies par la loi du 10 juillet 1965 :
- Il exécute les dispositions du règlement de copropriété et veille au bon respect de ce règlement.
- Il convoque les copropriétaires en assemblée générale au moins une fois par an.
- Il assure la garde, l’entretien et la conservation de l’immeuble en effectuant dans les parties communes les petites réparations de sa propre initiative.
- Il établit la fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les données financières et techniques de la copropriété.
- Il tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble qui contient l’identité du syndic, les travaux, les contrats d’assurance…
- Il souscrit les assurances de la copropriété.
- Il procède à l’immatriculation de la copropriété.
- Il représente le syndicat des copropriétaires en justice.
- Il met à jour la liste des copropriétaires dès qu’il est informé par le notaire de la vente d’un lot dans la copropriété.
- Il embauche et gère le personnel de l’immeuble.
- Depuis la réforme de la copropriété par la loi ELAN, le syndic professionnel est dans l’obligation de créer un portail extranet afin de permettre aux copropriétaires d’accéder aux documents relatifs à la copropriété (PV d’AG, règlement de copropriété, budget de l’année…).
- L’ouverture obligatoire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées toutes les sommes que le syndic reçoit.
- L’établissement du budget prévisionnel qui concerne l’ensemble des dépenses de l’année budgétaire à venir, ainsi que l’établissement des dépenses hors budget prévisionnel.
- L’arrêté et l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, ce qui donne lieu aux appels de fonds relatifs aux charges de copropriété.
La responsabilité du syndic de copropriété
- A ainsi été engagée la responsabilité d’un syndic qui, pendant des années, n’a fait effectuer que des réparations ponctuelles dans une copropriété qui nécessitait la réfection totale de l’étanchéité des balcons.
- La responsabilité engagée en cas de fautes commises par le syndic lorsque le dommage a été causé à un tiers ou même à un copropriétaire.
- La responsabilité engagée lorsque le syndic commet une infraction sanctionnée pénalement, notamment pour abus de confiance ou absence de carte professionnelle.
La fin des fonctions du syndic
Le syndic de copropriété n’a plus le droit de gérer la copropriété après l’expiration de son mandat, en cas de démission ou de révocation du syndic.
Il est à noter que l’ancien syndic a l’obligation de remettre au nouveau syndic, dans le mois qui suit la fin de son mandat : la situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles, ainsi que l’ensemble des documents et archives.
Si l’ancien syndic venait à faire de la « résistance », donc si l’ancien syndic refuse de rendre les clés, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical pourra saisir le juge des référés afin d’obtenir la condamnation de l’ancien syndic à restituer les documents et fonds.
Article rédigé par Maître Laura MOINIER
