Sortir d’une copropriété est le souhait que formulent parfois les copropriétaires, parce qu’ils aspirent à une gestion indépendante de leur patrimoine, ou encore parce que les autres copropriétaires refusent de les autoriser à faire certains travaux ou aménagements.
Quelle que soit la motivation qui pousse un copropriétaire à vouloir sortir de la copropriété, cette opération, aussi appelée « scission de copropriété » est assez délicate et il est prudent de se faire accompagner par un avocat expert en copropriété.
Pour envisager la sortie d’une copropriété, il faut au préalable s’assurer que cette sortie est techniquement et juridiquement possible.
Il faudra ensuite demander au syndic de convoquer une assemblée générale appelée à se prononcer sur la demande de sortie formulée par le copropriétaire concerné.
Enfin, il faudra organiser la scission juridiquement – par la modification du règlement de copropriété – et financièrement en prévoyant les modalités de règlement et/ou de restitution des charges afférentes au lot de copropriété qui en sort.
Ce processus de sortie d’une copropriété est donc long, il s’inscrit en général sur plusieurs mois, et doit évidemment respecter les règles applicables en matière de copropriété.
Sommaire
Sortir d’une copropriété : qui est concerné ?
Qui peut sortir d’une copropriété ?
Lorsqu’il est physiquement possible de séparer les bâtiments et le sol constituant une copropriété, le(s) copropriétaire(s) dont le(s) lot(s) sont « détachables » peut envisager de sortir de la copropriété.
La scission ne peut porter sur des parties communes de la copropriété dont un copropriétaire aurait la jouissance exclusive. Ce peut être le cas, par exemple, d’un jardin partie commune dont un lot, généralement celui situé en rez-de-jardin, aurait la jouissance exclusive mais n’en serait pas propriétaire.
Ce peut être le cas lorsque, par exemple, une copropriété est composée de 2 bâtiments distincts.
Le(s) copropriétaire(s) qui possèdent l’intégralité de l’un des bâtiments peuvent entreprendre les démarches qui les conduiront à sortir de la copropriété initiale.
Pourquoi sortir d’une copropriété ?
La décision de sortir d’une copropriété est généralement motivée par la présence de trop nombreux travaux dans la copropriété ou au contraire par leur absence.
Cette décision peut également être la conséquence de la mésentente entre copropriétaires, spécialement dans les copropriétés qui comportent un petit nombre de lots. En effet, faire respecter la vie privée en copropriété n’est pas toujours évident.
Par ailleurs, sortir d’une copropriété peut avoir pour objectif de faire baisser le montant des charges de copropriété.
L’opération peut ainsi avoir un intérêt tout particulier lorsque la copropriété est composée de bâtiments d’âges différents qui n’ont donc pas les mêmes « besoins » en termes d’entretien et de réparation.
Dans un tel contexte, les propriétaires du bâtiment le moins coûteux en entretien et réparation pourraient avoir intérêt à sortir de la copropriété pour cesser de contribuer aux dépenses d’un ou plusieurs autre(s) bâtiment(s) constituant la copropriété d’origine et plus « gourmands » en dépenses d’entretien, de rénovation, etc.
Les copropriétaires sécessionnistes peuvent également avoir pour objectif de créer une nouvelle copropriété « sans syndic » ou, plus précisément, une copropriété plus petite qui pourrait être administrée par un syndic bénévole ou coopératif.
Sortir d’une copropriété : qui prend la décision ?
Lorsque la scission concerne plusieurs copropriétaires, ils vont constituer entre eux un nouveau syndicat de copropriétaires qui va décider de se retirer de la copropriété d’origine.
Il leur faudra donc, par exemple, adopter un règlement de copropriété.
Lorsque c’est un seul copropriétaire qui décide de sortir de la copropriété, il soumettra simplement sa demande à la copropriété qu’il entend quitter.
Dans tous les cas, c’est l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété initiale qui statue sur le projet de sortie de la copropriété.
La décision est adoptée – ou non – en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 par la copropriété d’origine.
Les copropriétaires vont, concrètement, être invités à voter notamment des résolutions portant sur :
- Le principe de la scission,
- Les modalités de la scission (techniques, juridiques et financières),
- La modification du règlement de copropriété, etc.
Il appartient au syndic de copropriété de rédiger l’ordre du jour et d’adresser aux copropriétaires, dans les délais prévus par la loi la convocation à l’assemblée générale de la copropriété appelée à se prononcer sur ces points.
Et après ?
Le PV de l’AG de copropriété qui adopte ou rejette les résolutions à la sortie de la copropriété est notifié aux copropriétaires à l’incitative du syndic.
En l’absence de contestation des décisions prises par l’assemblée générale de copropriété, celles-ci vont s’appliquer. Vont ainsi être mises en œuvre les modalités techniques et financières de la scission : fermeture de passage, restitution des provisions sur charges, etc.
Mais, en tout état de cause, sortir d’une copropriété ne peut permettre à un copropriétaire de se dispenser de régler les charges qu’il resterait devoir à la copropriété d’origine.
La loi ALUR, qui a instauré une obligation d’immatriculation des copropriétés, a d’ailleurs prévu que la copropriété initiale conserve ses créances et ses hypothèques sur les lots sortis de la copropriété.
