Les copropriétés sont administrées par un syndic de copropriété, professionnel ou non professionnel.
Le syndic est désigné par l’assemblée générale qui vote, sur ce thème, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Les copropriétaires, mécontents de leur syndic, peuvent décider, en assemblée générale, et en respectant la règle de majorité précitée, d’élire un nouveau syndic alors même que le mandat du précédent syndic est en cours d’exécution.
Ainsi, par exemple, la société S. est choisie comme syndic lors de l’assemblée générale du 15 juin 2016. Son contrat de syndic stipule que la durée de son mandat est de 3 ans.
Insatisfaits des prestations fournies, les copropriétaires pourront décider, lors de l’assemblée générale de juin 2017, par exemple, de faire le choix d’un nouveau syndic.
La désignation de ce nouveau syndic vaut révocation de la société S.
Sommaire
Le syndic révoqué peut-il demander des dommages-intérêts ?
Oui, répond invariablement la Cour de cassation, si la révocation n’est pas motivée par un motif légitime (cf. par ex. Cass. 3e civ. 8-3-2018 n° 17-12.506).
Autrement dit, la révocation ne peut intervenir sans compensation financière pour l’ancien syndic que si la décision des copropriétaires de révoquer son mandat avant son terme est justifiée par des manquements du syndic.
La pertinence et la gravité des griefs sera appréciée, au cas par cas, par le juge, saisi par le syndic éconduit soit d’une demande de dommages-intérêts, soit d’une demande tendant au paiement du montant de ses honoraires jusqu’au terme de son mandat écourté par sa révocation.
Manquements graves et manquements mineurs
Dans certaines situations, nul doute que la révocation sera considérée comme légitime par les tribunaux de sorte que le syndic révoqué n’aura droit à aucune rémunération ou indemnité.
C’est, par exemple, le cas du syndic qui a laissé perdurer dans l’immeuble des désordres pendant des années, contribuant ainsi à la dégradation de la copropriété et à l’enchérissement du coût des travaux de réparation.
En revanche, n’est pas considéré comme un manquement du syndic à ses obligations l’absence de mise en concurrence des ascensoristes, dans la mesure où «aucun ascensoriste ne voulant intervenir sur des installations qu’il n’avait pas réalisées » (Cass. 3e civ., 21 juin 2011, n° 10-20.026).
Les copropriétaires et spécialement les membre du conseil syndical, ont donc tout intérêt à préparer leur dossier et à se faire conseiller avant d’envisager la révocation du syndic.
Faute de quoi, les copropriétaires risquent de devoir régler :
- Ses honoraires au nouveau syndic,
- Ses honoraires et/ou des dommages-intérêts à l’ancien syndic.
La prudence s’impose donc avant de révoquer son syndic de copropriété.
