Le règlement de copropriété est contractuel. Il s’impose à tous les copropriétaires qui ne peuvent ni y déroger, ni le modifier.
C’est un document obligatoire de la copropriété, concrètement, le règlement de copropriété intervient dès qu’un immeuble est divisé en lots qui appartiennent à plusieurs personnes (copropriétaires).
Document très important, le règlement de copropriété précise les règles de fonctionnement de la copropriété.
Si son élaboration doit être faite par un professionnel, la modification du règlement de copropriété aux fins de mise en conformité avec les différentes évolutions législatives et réglementaires n’est pas évidente.
En effet, si les modifications ne sont pas publiées au service de la publicité foncière, les copropriétaires risquent de voir leurs modifications inopposables aux futurs acheteurs de lots.
C’est pour cette raison qu’il est intéressant de se faire accompagner par un avocat expert en copropriété.
Sommaire
Le contenu du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble, il contient les dispositions suivantes :
- La description des parties privatives et des parties communes de l’immeuble : c’est-à-dire celles qui sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire (privatives) et celles destinées à l’usage de tous les copropriétaires (communes),
- La destination de l’immeuble : elle permet de définir l’utilisation possible des lots dans la copropriété. Lorsque la destination est définie, aucune autorisation en assemblée générale n’est nécessaire pour une activité autorisée par le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété peut contenir une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui a pour effet d’interdire l’exercice de toute activité professionnelle ou commerciale dans l’immeuble destiné à un usage uniquement d’habitation.
La clause d’habitation bourgeoise simple permet les locaux d’habitation et les locaux abritant des professions libérales.
La destination mixte permet toutes les activités y compris les activités commerciales mais une clause du règlement de copropriété peut interdire certaines activités trop bruyantes ou odorantes.
- Les règles d’administration des parties communes : elles sont définies en grande majorité par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Si une clause du règlement est contraire à la loi, elle est réputée non écrite et ne peut donc s’appliquer aux copropriétaires.
- Les règles de jouissance des parties privatives et des parties communes : elles permettent de définir les droits et obligations des copropriétaires dans l’immeuble en copropriété (ex : pose de brise-vue interdite sur les balcons).
- La répartition des différentes catégories de charges de copropriété : ce sont celles auxquelles les copropriétaires contribuent selon les règles de répartition définies par la loi.
Afin de remédier à l’opacité de nombreux règlements de copropriété, la loi SRU du 13 décembre 2000 a prévu que les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent indiquer les éléments et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges attachées à chaque lot.
Un état descriptif de division est annexé au règlement de copropriété. Il permet d’identifier précisément les lots de copropriété puisqu’à chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa quote-part et sa consistance.
Des clauses irrégulières dans le règlement de copropriété ?
Tout d’abord, il est essentiel de rappeler que le règlement de copropriété doit être respecté par tous les copropriétaires sans exception.
La loi impose à toute copropriété de disposer d’un règlement de copropriété. Ce, même s’il s’agit d’une copropriété sans syndic ou d’une petite copropriété, de 2 ou 3 lots…
Les clauses du règlement de copropriété doivent respecter l’ordre public et les bonnes mœurs ainsi que les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. Toute clause contraire est réputée non écrite et peut être contestée à tout moment devant le juge.
En revanche, tant que ladite clause n’a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la clause, même irrégulière, s’applique.
Par exemple une clause selon laquelle un propriétaire ne pourrait pas demander à son locataire la restitution des charges récupérables est contraire à la répartition légale des charges de copropriété.
Comment rédiger le règlement de copropriété ?
Dans l’hypothèse d’un achat en VEFA, le règlement de copropriété est rédigé par le notaire du promoteur immobilier avant la vente des différents appartements « à construire ».
Tandis que dans l’hypothèse d’un immeuble déjà construit, le plus souvent, l’établissement du règlement de copropriété a été effectué par le propriétaire de l’immeuble, antérieurement à la division de l’immeuble en différents lots de copropriété.
Mais il arrive que le syndicat des copropriétaires, qui naît de plein droit dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs copropriétaires, existe sans que n’ait été établi de règlement de copropriété.
Exemple : un immeuble familial, détenu en indivision, dont un appartement est vendu à un tiers.
Il appartient alors à l’assemblée générale de copropriété d’adopter un tel règlement.
En cas de désaccord des copropriétaires, le règlement de copropriété peut également résulter d’un acte judiciaire : le tribunal de grande instance sera saisi afin de faire établir un règlement qu’il devra ensuite homologuer, ou afin d’homologuer le projet de règlement établi par un notaire à la demande d’un des copropriétaires.
Attention : aucun règlement de copropriété ne peut, après la naissance de la copropriété, être adopté sans avoir été voté par une assemblée générale ou homologué par le tribunal de grande instance.
A ce titre, l’établissement d’un règlement de copropriété par un notaire désigné par un juge-commissaire n’est pas suffisant.
Le règlement de copropriété ainsi que les modifications ultérieures sont publiés au service de la publicité foncière afin d’être opposables à tous, notamment à tout nouvel acquéreur d’un lot qui adhère au règlement dès la conclusion de l’acte de vente chez le notaire.
Règlement de copropriété : comment le modifier ?
Seule l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de modifier le règlement de copropriété. Une modification du règlement qui est décidée en dehors de l’assemblée est réputée non écrite.
Pour modifier les conditions d’usage, d’administration et de jouissance des parties communes telles qu’elles sont définies dans le règlement de copropriété, l’article 25 et sa majorité absolue n’est pas suffisant.
Afin de modifier le règlement de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires doit voter à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires représentant 2/3 des voix.
Les présences et représentations des copropriétaires sont consignées sur une feuille annexée au procès-verbal d’AG de copropriété.
Afin d’être opposables, les modifications apportées au règlement de copropriété sont publiées au service de la publicité foncière.
Opposabilité du règlement de copropriété
Le règlement, publié ou non, est de plein droit opposable aux copropriétaires et à leurs successeurs.
En revanche, pour que le règlement de copropriété ou ses modifications ultérieures soient opposables aux acquéreurs, ils doivent être publiés au service de la publicité foncière.
La publication des actes a pour but de garantir la sécurité des transactions immobilières et permet de vérifier la situation d’un immeuble.
En cas de vente de lots, le règlement de copropriété et les actes modificatifs ne sont donc opposables à l’acquéreur que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acquisition.
La prévention de la survenance de dysfonctionnements au sein des copropriétés en difficulté vient d’être renforcée par une réforme du droit de la copropriété.
Désormais, les copropriétés ont l’obligation de procéder à leur immatriculation au sein d’un registre national des copropriétés. Pour en savoir plus sur l’immatriculation des copropriétés.
Article rédigé par Maître Laura MOINIER
