Une situation de difficulté en copropriété est porteuse de risques pour l’ensemble des copropriétaires. Le mandataire ad hoc est l’une des solutions possibles pour pallier la problématique. D’où l’importance de bien comprendre les mécanismes en jeu.
Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs lots qui appartiennent chacun à des individus différents, le statut de la copropriété s’applique. L’ensemble des copropriétaires compose automatiquement et sans formalité le syndicat des copropriétaires. Quant à lui, le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété.
Lorsque chacun des copropriétaires paye ses charges régulièrement, la copropriété est un statut avantageux pour ses occupants qui bénéficient d’équipements (ascenseur, gardienne…) dont les coûts sont divisés entre eux en fonction de leurs quotes-parts respectives.
En revanche, lorsque des copropriétaires sont négligents vis-à-vis du paiement de leurs charges ou impécunieux, que des travaux ne peuvent plus être entrepris par manque de fonds et que l’immeuble ne peut plus être entretenu correctement, des complications surviennent. Parfois même, la copropriété peut se retrouver en grave difficulté financière. Alors que faire lorsqu’une copropriété est en difficulté, quels sont les risques encourus et quelles sont les solutions proposées ?
En parallèle de l’administration provisoire du syndicat n’intervenant que postérieurement à la crise, a été mise en place une procédure d’alerte préventive permettant de traiter les difficultés financières des copropriétés dès leur survenance pour en limiter les conséquences.
Afin d’éviter à la copropriété de se retrouver dans une situation financière très délicate, il est conseillé de faire appel à un avocat expert en copropriété qui saura prendre les mesures adaptées et vous accompagner au mieux.
Sommaire
Première étape en cas de copropriété en difficulté : la désignation d’un mandataire ad hoc
Lorsque, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses de travaux ou, dans les copropriétés de plus de 200 lots, lorsque le pourcentage des impayés atteint 15%, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical.
Le syndic doit ensuite saisir le président du tribunal judiciaire d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.
Au-delà du délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, en cas d’inaction du syndic ou en cas de copropriété sans syndic, ont qualité pour saisir le président du tribunal :
- Les copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat ;
- Un créancier de la copropriété, lorsque les factures d’abonnement, fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux restent impayées depuis 6 mois ;
- Le représentant de l’Etat dans le département ou le Procureur de la République près le tribunal ;
- Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
- Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Le mandataire ad hoc, désigné par ordonnance du juge, doit sans délai porter l’ordonnance de désignation à la connaissance des copropriétaires.
Personnes pouvant être désignées mandataire ad hoc
En principe, le mandataire ad hoc est choisi sur la liste des administrateurs judiciaires.
Le juge peut également désigner pour être mandataire ad hoc :
- une personne physique possédant une expérience d’au moins 3 ans dans la gestion d’une copropriété en difficulté et d’un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans le droit civil, la comptabilité et la construction ou la gestion immobilière,
- ou une personne morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire. Dans ce cas, la personne morale désignée sera représentée par une personne physique.
Lorsque le mandataire ad hoc n’est pas choisi sur la liste des administrateurs judiciaires, des conditions sont prévues afin de garantir l’indépendance, l’impartialité et la probité du mandataire.
Missions et rémunération du mandataire ad hoc
Le président du tribunal détermine la mission du mandataire ad hoc qu’il désigne et c’est le syndic qui doit fournir au mandataire tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission.
Dans un délai de 3 mois, le mandataire ad hoc doit adresser au président du tribunal un rapport présentant l’analyse de la situation financière de la copropriété en difficulté et l’état de l’immeuble, les préconisations pour rétablir l’équilibre financier et la sécurité de l’immeuble.
S’il constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, le mandataire doit saisir le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, autre mécanisme en jeu en cas de copropriété en difficulté(lien vers l’autre article copro en difficulté).
Le mandataire ad hoc reçoit pour l’ensemble de sa mission une rémunération forfaitaire si la copropriété comporte un nombre de lots inférieur à 499 lots. Au-delà, la rémunération du mandataire est fixée par le président du tribunal dans l’ordonnance de désignation.
Mise en œuvre des mesures préconisées par le mandataire ad hoc
Le rapport établi par le mandataire ad hoc est transmis par le greffe au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune, au préfet et au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.
Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport, étant précisé que l’assemblée générale doit avoir lieu dans les 6 mois.
En cas d’inertie du syndic, le juge peut enjoindre au syndic de procéder à la convocation d’une assemblée générale de copropriété.
Article rédigé par Maître Laura Moinier
