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La « dommages-ouvrage »
La « dommages-ouvrage » est une police d’assurance que doit obligatoirement souscrire celui qui entreprend des travaux de construction ou de rénovation « lourde » d’un bâtiment.
Cette obligation pèse ainsi notamment sur le promoteur d’une résidence, par exemple.
Schématiquement, cette assurance garantit – après réception des travaux – les désordres qui, par leur gravité, porteraient atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble.
L’assureur dommages-ouvrage n’assure pas une entreprise, ni le promoteur lui-même, mais l’immeuble. Elle se transmet donc de propriétaires en propriétaires et, lorsque l’immeuble « devient » une copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires qui bénéficie des garanties de la police « dommages-ouvrage ».
Dès lors, si un sinistre survient, le syndic de copropriété devra mettre en jeu les garanties de cette assurance.
La « perte » de la dommages-ouvrage
Si des désordres susceptibles de relever de la police « dommages-ouvrage » apparaissent, le syndic de copropriété doit déclarer le sinistre à l’assureur.
Et, si l’assureur refuse d’indemniser, ce qui n’est pas un cas d’école, le syndicat des copropriétaires devra aller en justice afin d’obtenir la condamnation de l’assureur à l’indemniser.
Mais encore faut-il que le syndicat des copropriétaires agisse valablement en justice.
Autrement dit, qu’il respecte toutes les règles applicables en la matière et spécialement celles relatives à l’habilitation du syndic à agir en justice.
En effet, le syndic ne peut – de sa propre initiative – engager certaines procédures judiciaires : l’assemblée générale des copropriétaires doit le mandater spécialement à cet effet.
La procédure engagée par le syndic sans habilitation expresse de l’assemblée générale est donc « nulle » et l’assureur « dommages-ouvrage », peu enclin à indemniser le syndicat des copropriétaires des désordres qu’il subit, ne manquera pas de soulever ce point…
La faute du syndic et sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires
C’est la mésaventure qu’a vécue un syndicat de copropriétaires de la Vienne et son préjudice était considérable, plus de 200.000 €.
Moins de 10 ans après la réception, une vingtaine de cuvettes de toilette suspendues, sur les 300 que compte la résidence, se sont désolidarisées de leur support, provoquant d’importants dégâts des eaux.
L’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage a mis en évidence un défaut de conception généralisé et donc la nécessité de réinstaller tous les W.C. de la résidence hôtelière.
Malgré cela, l’assureur « dommages-ouvrage » a décliné sa garantie et le syndic de la copropriété a non seulement tardé à agir en justice mais encore omis de solliciter l’habilitation pourtant nécessaire.
La procédure engagée contre l’assureur « dommages-ouvrage » s’est donc soldée par un échec.
Face à cette situation, la Cour d’appel de POITIERS (CA Poitiers, 1re ch., 15 janv. 2019, n° 16/04434) a considéré que le syndic était entièrement responsable de l’échec de la procédure engagée contre l’assureur « dommages-ouvrage » et l’a condamné à supporter 85% du coût des travaux de réparation.
Très justement, la Cour d’appel explique qu’ « Il appartenait à la société X (au syndic), professionnelle de la gestion immobilière, de solliciter une telle autorisation, pour le moins avant expiration du délai de prescription. En s’abstenant, elle a commis une faute dans l’exécution du contrat de syndic la liant au syndicat des copropriétaires. Cette faute est délictuelle à l’égard des copropriétaires. »
