L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit en effet qu’un copropriétaire ne peut entreprendre de travaux sur des parties communes de l’immeuble ou modifiant son aspect extérieur qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.
Alors même que ce texte est clair et que les tribunaux en font une application rigoureuse, il se trouve régulièrement des copropriétaires qui pensent pouvoir s’affranchir de cette règle.
Et, une fois devant les tribunaux, ces copropriétaires tentent de justifier leurs initiatives afin d’échapper aux sanctions encourues : suspension des travaux en cours, démontage des aménagements réalisés, remise en état sous astreinte, etc.
Mais des « bonnes raisons » – parfois découvertes en cours de procédure – ne convainquent pas.
Sommaire
Ces « excuses » qui ne marchent pas
L’urgence et l’injonction administrative
Un copropriétaire ne peut exécuter des travaux sur des parties communes sans l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires, même s’il s’agit de « travaux urgents de prolongement du conduit d’extraction en toiture, effectués à la demande du service communal d’hygiène et de santé pour remédier aux nuisances dont (un copropriétaire) s’était plaint ».
Dans cette affaire, les travaux avaient d’ailleurs été réalisés « avec l’accord du syndic ».
Mais la Cour de cassation explique que ni l’urgence, ni l’injonction administrative, ni l’accord du syndic ne dispensent de l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser des travaux sur les parties communes.
Les aménagements réalisés ne seraient pas inesthétiques :
C’est ce qu’ont tenté de plaider des copropriétaires qui avaient partiellement fermé leur balcon avec une cloison de séparation en verre.
Mais la Cour d’appel de Montpellier n’a pas été retenu l’argument et confirme que ces aménagements devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. En l’occurrence l’accord sollicité avait été refusé et la Cour a estimé que ce refus ne constituait pas un abus de majorité.
Exit donc la cloison vitrée ! (Montpellier, 20 nov. 2018)
Les aménagements existants ont été vandalisés :
Raison pour laquelle, selon lui, le propriétaire d’un local commercial situé en rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété aurait décidé de supprimer les vitrines existantes et de faire construire à la place … un mur de façade en parpaings…
La Cour d’appel de Paris s’est montrée insensible à l’argument et considère que la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble devait être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires (Paris, 28 février 2018).
Ces trois exemples récents attestent de la constance de la jurisprudence en la matière. Les copropriétaires désireux d’entreprendre des travaux qui affectent les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent donc solliciter, au préalable, l’autorisation de l’assemblée générale.
Cette demande d’autorisation peut être portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale ordinaire ou à celui d’une assemblée spécialement convoquée à cet effet, aux frais du copropriétaire concerné.
