En copropriété, les décisions collectives, c’est-à-dire celles qui affectent l’immeuble et la vie de ses occupants, sont prises à la majorité, simple ou renforcée selon la nature de la décision.
L’on comprend ainsi que si des copropriétaires détenant suffisamment de tantièmes s’entendent sur le choix du syndic par exemple, les copropriétaires minoritaires ne pourront faire prévaloir leur choix sur ce thème.
Des situations de blocage peuvent ainsi se créer, notamment lorsqu’il s’agit de revoir la répartition des tantièmes, et donc des charges de copropriété.
Dans de telles situations, les copropriétaires minoritaires n’ont d’autre solution que de saisir le Juge s’ils estiment qu’une décision adoptée par l’assemblée générale caractérise un abus de majorité.
Il est toutefois peu d’affaires dans lesquels cet argument fait mouche.
Mais il en existe et en voici un exemple.
Une résolution régulière…
Un copropriétaire possède un appartement en rez-de-chaussée, appartement auquel est attentant un ancien jardin, qu’il a transformé en terrasse et il occupe de manière privative la cour de l’immeuble.
Ce copropriétaire offre d’acheter ladite cour qui deviendra alors un nouveau lot de copropriété.
L’assemblée générale approuve l’opération qui consiste à vendre à un copropriétaire une partie commune.
La résolution est adoptée régulièrement.
Cette régularité formelle n’a pas empêché un copropriétaire d’en contester judiciairement le bien fondé.
Mais contraire aux intérêts collectifs
En examinant très précisément les circonstances, les juges vont considérer que l’opération consistant à vendre à un copropriétaire une cour, partie commune, revient à accorder à ce copropriétaire un avantage excessif au regard des inconvénients pour les autres copropriétaires.
Plusieurs critères sont entrés en ligne de compte :
- L’intérêt pour la collectivité des copropriétaires de dispose d’une cour donnant accès à la voie publique,
- Le fait que cette perte d’usage collectif ne soit pas réellement compensée par l’économie que réaliserait la copropriété en n’ayant plus à sa charge l’entretien de cette cour,
- Le prix, jugé « manifestement très faible » : 1.600 € pour une cour de 30 m², sans lien avec la valeur de cette cour, ni la plus-value que son acquisition apportera au lot du copropriétaire acquéreur.
Dans ce contexte, la Cour d’appel de COLMAR a estimé « que la résolution litigieuse, prise dans l’unique but de favoriser un copropriétaire qui occupe privativement une partie commune, est ainsi manifestement contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ; qu’il convient en conséquence de l’annuler ».
L’équité l’emporte ici sur la majorité.
