La copropriété, c’est le statut juridique d’un immeuble divisé en « lots » qui appartiennent à plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Concrètement, il y a copropriété dès l’instant que l’immeuble n’est plus la propriété d’une seule et même personne.
C’est ce qui se produit, par exemple, au fur et à mesure de la vente des appartements par un promoteur ou encore lors d’une vente « à la découpe ».
L’immeuble va alors être « découpé » en lots de copropriété qui seront vendus à des personnes extérieures à l’immeuble, ce qui se matérialise par l’état descriptif de division.
Les règles de fonctionnement de la copropriété sont quant à elles précisées par le règlement de copropriété.
Il est à noter qu’au fil de l’évolution et des transformations apportées à l’immeuble, tant l’état descriptif de division, que le règlement de copropriété pourront être modifiés.
Il faut en effet penser la copropriété sur le long terme car tant que l’immeuble existe et même après sa destruction dans certains cas, les copropriétaires vont devoir coexister, physiquement et financièrement, et supporter les contraintes de cette vie en copropriété.
C’est dans ce contexte que naissent des tensions entre les copropriétaires et le syndic, ou bien entre copropriétaires et voisins. Dans ces situations, il est judicieux de faire appel à un avocat expert en copropriété qui saura guider les copropriétaires dans les méandres du droit et le dédale des procédures.
Sommaire
Les organes de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires
On utilise souvent le terme de « copropriété » pour parler du syndicat des copropriétaires qui est, concrètement, la collectivité des propriétaires de l’immeuble.
Chaque copropriétaire possède ses parties privatives, ses lots de copropriété, et une fraction -indivise – des parties communes.
Le syndicat, composé de membres élus parmi les propriétaires, administre l’association syndicale libre tandis que la copropriété est gérée par un syndic de copropriété.
Le syndic de copropriété
Le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic de copropriété.
Le syndic est choisi par les copropriétaires qui peuvent d’ailleurs le révoquer.
Le syndic administre la copropriété au quotidien : il régularise les appels de charges, paye les fournisseurs, établit les fiches de paye du concierge, souscrit l’assurance de l’immeuble, fait établir le dossier des diagnostics techniques, etc.
Le syndic est donc un organe indispensable, dans les faits comme en droit, et l’on ne peut concevoir la copropriété sans syndic.
Ainsi, même les copropriétés horizontales doivent se doter d’un syndic de copropriété.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est lui aussi désigné par les copropriétaires.
Schématiquement, le conseil syndical est le lien entre les copropriétaires et le syndic.
Il contrôle l’action du syndic. Dans le cadre de cette fonction de contrôle, le conseil syndical peut réclamer des documents au syndic, documents que ce dernier sera obligé de lui fournir, sous peine de payer des pénalités de retard de 15 € par jour.
Il est à noter que les pouvoirs du conseil syndical au sein de la copropriété ont été renforcés par la loi ELAN.
Les assemblées générales
C’est à l’occasion des assemblées générales que sont prises les décisions relatives à la copropriété.
Il s’agit donc de « temps forts » de la vie de l’immeuble, raison pour laquelle la convocation de l’assemblée générale de la copropriété répond à des règles strictes.
L’assemblée se réunit au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture de l’exercice. Par exemple, si l’exercice se termine le 31 décembre, l’assemblée doit être convoquée avant le 30 juin suivant pour, notamment, approuver les comptes et, si nécessaire, désigner le syndic.
L’assemblée générale de la copropriété est ouverte à tous les copropriétaires. Ceux qui ne peuvent y assister peuvent y être représentés.
Lors de l’AG sont votées les résolutions préalablement portées à l’ordre du jour. Il n’est pas possible d’ajouter une résolution pendant la tenue de l’assemblée. Si d’aventure, l’assemblée n’est pas régulièrement convoquée, ou si les résolutions ne sont pas votées conformément à la loi, un (ou plusieurs) copropriétaire(s) pourront envisager de contester l’AG en justice.
Ils disposent, pour cela, d’un délai de 2 mois à compter de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du PV d’AG de copropriété.
Travaux, parties communes et charges de copropriété : les points de crispation
Outre la contestation des assemblées générales, le contentieux de la copropriété se décline autour de ces trois thèmes : la répartition des charges de copropriété, l’utilisation, l’appropriation, la modification des parties communes et les travaux.
Dans des copropriétés anciennes, on observe parfois que la répartition des charges ne correspond plus aux critères institués par la loi. Il faut alors envisager de modifier la clé de répartition des charges et, si un accord ne peut être trouvé – concrètement si l’AG ne vote pas une résolution en ce sens – le(s) copropriétaire(s) lésé(s) ont la possibilité de saisir un juge pour obtenir une révision du règlement de copropriété.
Le vote en assemblée générale de travaux dans la copropriété peut aussi devenir matière à contestation :
- Parce que les des copropriétaires ont l’impression que les travaux décidés – et au financement desquels ils vont devoir participer – ne « profitent » qu’à une catégorie de copropriétaires ; Ou encore parce que les résolutions relatives à ces travaux n’ont pas été adoptées à la « bonne » majorité.
Les règles de majorité sont en effet complexes, difficiles à mettre en œuvre, et il n’est pas rare que des confusions interviennent entre les différentes majorités : simple, double, etc.
Ainsi, par exemple, alors qu’elle devait décider des travaux à la majorité de l’article 25, la copropriété les a votés à la majorité de l’article 24.
Cette erreur ouvre, pour un copropriétaire attentif et averti, un motif de contestation, à la condition qu’il ait voté « contre » la résolution d’A.G. qu’il envisage de contester en justice.
La copropriété est donc composée d’un ensemble de règles nécessaires à son bon fonctionnement, règles qu’il convient de connaître afin de respecter au mieux la vie privée au sein de la copropriété.
Dysfonctionnements de la copropriété
La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré une obligation d’immatriculation des copropriétés dans un registre appelé « registre national des copropriétés ».
La mise en place de ce registre vise, pour l’Etat, à disposer de meilleures informations sur l’état des copropriétés et prévenir leurs difficultés.
Lorsque la copropriété est en difficulté, deux options sont possibles : soit une procédure d’alerte avec la désignation d’un mandataire ad hoc qui va traiter les difficultés dès leur survenance, soit l’administration provisoire de la copropriété lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.
