Vous êtes copropriétaire et donc par le seul effet de la loi, groupé avec vos copropriétaires en un syndicat de copropriétaires. L’organe délibérant de la copropriété est l’assemblée générale de copropriété. L’organe exécutif en est le syndic, assisté et contrôlé par le conseil syndical.
L’assemblée générale de copropriété est un moment très important dans la vie de la copropriété puisque c’est au cours de ces réunions que sont votées toutes les décisions importantes concernant la copropriété.
Trois points sont essentiels pour bien comprendre le principe de l’assemblée générale de copropriété : la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, les majorités de vote en assemblée générale et le procès-verbal d’assemblée générale.
Il est indispensable de respecter ces règles régissant la copropriété et l’assemblée générale de copropriété, sous peine de voir les décisions prises durant cette réunion contestées et/ou annulées. Il est donc utile d’être accompagné par un avocat expert de la copropriété pour gérer au mieux ce moment important.
Sommaire
La convocation de l’assemblée générale de copropriété
Les personnes habilitées à convoquer
Le syndic de copropriété, le président du conseil syndical, le mandataire judiciaire mais aussi un copropriétaire (dans le cas d’une copropriété sans syndic sont habilités à convoquer une assemblée générale (AG) de copropriété.
Les personnes à convoquer
La convocation en AG doit être notamment adressée :
- A tous les copropriétaires de lots ;
- Au représentant légal de la SCI si une SCI est propriétaire ;
- Au mandataire désigné si le lot est la propriété d’une indivision ;
- Au mandataire désigné si le lot fait l’objet d’un démembrement de propriété…
Les délais à respecter pour l’AG de copropriété
Par principe, la convocation doit être effectuée 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale (sauf urgence), par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est toutefois possible que le règlement de copropriété prévoit un délai plus long.
Le contenu de la convocation
La convocation contient obligatoirement :
- L’indication du lieu, de la date et de l’heure de la réunion ;
- L’indication de l’ordre du jour c’est-à-dire toutes les questions sur lesquelles l’AG devra se prononcer et voter.
La représentation des copropriétaires absents
Un copropriétaire peut donner mandat à une personne aux fins de la représenter en AG et voter en son nom et pour son compte. Il peut s’agir d’un copropriétaire, comme d’une personne étrangère à la copropriété.
Attention, depuis la réforme de la copropriété par la loi ELAN, une même personne ne peut représenter plus de trois copropriétaires ou alors si elle détient plus de trois pouvoirs, elle ne peut représenter plus de 10% des voix du syndicat.
Pour en savoir plus sur la convocation à l’AG de copropriété.
Les majorités de vote en assemblée générale de copropriété
Être copropriétaire, c’est devoir assumer un certain nombre d’obligations dont celle de payer ses charges de copropriété afin d’assurer l’entretien des bâtiments et faire face aux dépenses nécessaires à la vie collective de la copropriété.
A ce titre, les copropriétaires votent, en AG, à différentes majorités, selon la nature ou l’importance des décisions à prendre, selon qu’il s’agit de parties communes ou privatives.
Majorité simple (règle de principe)
Selon l’article 24 de la loi de 1965, la majorité simple signifie la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Concrètement, cela veut dire que les abstentions ne sont pas prises en compte.
Sont votées à la majorité simple les décisions intéressant la gestion courante de l’immeuble.
Majorité absolue
Selon l’article 25 de la loi de 1965, la majorité absolue signifie la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Sont votées à la majorité absolue les décisions ayant trait à des questions excédant la gestion courante sans toutefois impliquer de modifications notables dans la consistance matérielle de l’immeuble ou les conditions d’usage des parties communes.
Pour en savoir plus sur les règles de vote de l’article 25 en copropriété.
Double majorité
Selon la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, la double majorité signifie la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents (en nombre) détenant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (même absents et non représentés).
Sont votées à la double majorité les décisions ayant trait à des questions excédant la gestion courante et impliquant des modifications notables dans la consistance matérielle de l’immeuble ou les conditions d’usage des parties communes.
L’unanimité des copropriétaires
Certaines décisions les plus graves doivent être votées à l’unanimité. Cela signifie qu’elles ne peuvent être imposées à ceux qui n’y ont pas consenti.
Le procès-verbal d’assemblée générale
Etablissement du procès-verbal d’AG de copropriété
Le syndic qui a procédé à la convocation de l’AG de copropriété établit un procès-verbal des décisions de chaque assemblée.
Ce PV doit comporter sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour :
- le résultat du vote,
- les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix,
- les noms de ceux qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Notification du procès-verbal d’AG de copropriété
La notification du procès-verbal d’AG doit être faite dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée, aux copropriétaires absents, non représentés, ou opposants, par lettre recommandée AR.
Contrairement aux idées reçues, la notification du procès-verbal de l’AG de copropriété est facultative en ce qui concerne les copropriétaires qui ont voté favorablement.
Important : tant que le procès-verbal n’a pas été notifié, le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne court pas.
La notification a en effet pour but de porter à la connaissance des copropriétaires les conditions dans lesquelles ils peuvent contester les décisions de l’AG de copropriété et notamment le délai dans lequel ils peuvent le faire.
Vous maîtrisez désormais les points essentiels de l’AG de copropriété, moment essentiel de la vie de la copropriété.
Article rédigé par Maître Laura MOINIER
