Copropriété : article 25, article 24… les règles de majorité

En matière de copropriété, les articles 25, 24 etc. sont ceux qui fixent les règles de vote par l’assemblée générale.

Organe délibérant, l’assemblée générale permet aux copropriétaires de voter pour toutes les décisions importantes concernant la copropriété.

Lors de l’assemblée générale de copropriété, les copropriétaires votent, à différentes majorités, selon la nature ou l’importance des décisions à prendre.

Il existe 4 catégories de votes : majorité simple, majorité absolue, double majorité. Enfin, les copropriétaires sont parfois tenus de voter à l’unanimité.

Ces règles de vote en assemblée générale de copropriété sont aussi communément appelées : règle de l’article 24 de la loi de 1965, règle de l’article 25 de la loi de 1965 et règle de l’article 26 de la loi de 1965.

Il est indispensable de bien connaître les règles régissant la copropriété, ainsi que les règles de majorité de la copropriété des articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965, sous peine de voir les décisions prises durant cette réunion contestées par les copropriétaires et éventuellement annulées par un juge. Il est donc utile d’être accompagné par un avocat expert de la copropriété pour décoder les règles de la majorité en copropriété.

Article 25, article 24… les différentes règles de majorité posées par la loi du 10 juillet 1965

Le syndic de copropriété convoque les copropriétaires au moins une fois par an en AG en indiquant à l’ordre du jour toutes les questions sur lesquelles l’AG devra se prononcer.

La convocation à l’assemblée générale comporte à la fois les questions posées à l’ordre du jour et les règles de majorité  correspondant à chaque résolution votée par l’assemblée générale de copropriété. Concrètement, l’ordre du jour indique le numéro de l’article (article 25, article 24, etc) correspondant à chaque résolution.

D’où la nécessité de bien comprendre à quoi renvoient ces articles.

Majorité simple de l’article 24 (règle de principe)

Selon l’article 24 de la loi de 1965, la majorité simple signifie la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Concrètement, cela veut dire que les abstentions ne sont pas prises en compte.

Sont votées à la majorité simple les décisions intéressant la gestion courante de l’immeuble.

Par exemple, les travaux de copropriété nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite…

Majorité absolue de l’article 25 en AG de copropriété

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la majorité absolue signifie la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Sont votées à la majorité absolue les décisions ayant trait à des questions excédant la gestion courante sans toutefois impliquer de modifications notables dans la consistance matérielle de l’immeuble ou les conditions d’usage et d’administration des parties communes.

Par exemple :

• la désignation ou la révocation du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical,
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
• la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation,
• l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble…

Si la majorité imposée par l’article 25 est plus contraignante que celle de l’article 24, c’est parce qu’ici, la vie privée de la copropriété peut être mise à mal. C’est à la fois l’importance et les conséquences de la résolution votée qui vont déterminer la règle de majorité à appliquer au vote.

Un syndic a ainsi par exemple été condamné pour s’être fait élire, pendant plusieurs années, à la majorité de l’article 24 alors que sa désignation devait intervenir à la majorité de l’article 25. La copropriété a obtenu la condamnation de ce syndic à lui rembourser les frais de procédure engagés pour contester sa désignation.

Précision : lorsque l’AG de copropriété n’a pas décidé à la majorité absolue mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’AG peut décider de procéder immédiatement à un second vote. Dans ce cas, le projet voté le sera à la majorité de l’article 24.

Double majorité de l’article 26

La double majorité signifie la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents (en nombre) détenant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, même absents et non représentés (en tantièmes).

Par exemple, si une copropriété compte 15 copropriétaires et 15.000 tantièmes, les résolutions à adopter à la majorité de l’article 26 devront être approuvées :

• Par au moins 8 copropriétaires,
• Représentant au moins 10.000 tantièmes.

Sont votées à la double majorité les décisions ayant trait à des questions excédant la gestion courante et impliquant des modifications notables dans la consistance matérielle de l’immeuble ou les conditions d’usage et d’administration des parties communes.

Par exemple, la modification du règlement de copropriété si elle concerne la jouissance, l’usage et d’administration des parties communes, la suppression du poste de concierge ou de gardien avec l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, les opérations de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usages privatifs…

La règle est ici plus exigeante que celle de l’article 25 car la copropriété est plus fortement engagée – financièrement notamment – par ce type de décisions.

L’exception : le vote à l’unanimité des copropriétaires

Certaines décisions, les plus graves, doivent être votées à l’unanimité. Cela signifie qu’elles ne peuvent être imposées aux copropriétaires qui n’y ont pas consenti.

Par exemple, les décisions ayant pour effet d’imposer à un copropriétaire la modification de la destination de ses parties privatives ou de ses modalités de jouissance, l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux votés concernant les parties communes…

Après le vote par la copropriété en articles 24, 25, 26 ou à l’unanimité

Les présences et représentations des copropriétaires sont consignées sur une feuille annexée au procès-verbal d’AG de copropriété.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part de parties communes. Pour éviter des situations de blocage, si un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, son nombre de voix est réduit à la somme des voix de tous les autres copropriétaires.

Il est à noter qu’une décision, bien qu’intervenue régulièrement, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l’intérêt commun, c’est que l’on appelle l’abus de majorité en copropriété.

Article rédigé par Maître Laura MOINIER