En cette période de rentrée universitaire, nombreuses sont les personnes à chercher à se loger et nombreuses sont les offres.
Vu l’augmentation du nombre de litiges locatifs et l’importance des délais de procédure lorsque naît un contentieux, il est important d’avoir en tête les règles juridiques essentielles qui encadrent le bail d’habitation.
Que vous recherchiez un logement étudiant, ou bien que vous ayez un logement étudiant à proposer à la location, des pièges sont à éviter afin d’organiser au mieux la relation entre propriétaire et locataire.
Mais entre les fausses annonces, les loyers exorbitants, les marchands de listes et les frais à verser en avance, il est difficile de s’y retrouver, surtout lorsque l’on souhaite s’installer dans une ville que l’on ne connait pas encore et que l’on est pressé par le temps. La prudence est donc de mise côté étudiant !
De même, côté propriétaire, il convient d’être bien au fait de la réglementation en matière de baux d’habitation sous peine d’être sanctionné, parfois lourdement.
Premier écueil, le propriétaire d’un logement étudiant doit prendre garde à bien respecter la liste de documents qu’il peut exiger des candidats locataires.
Deuxième écueil mais qui ne concerne cette fois que la ville de Paris : depuis le 1er juillet 2019, il faut dorénavant compter avec le retour de l’encadrement des loyers, y compris pour les logements étudiants.
Une bonne compréhension des règles existantes permet aux bailleurs de louer leurs biens sans risque.
Côté locataire, cette connaissance du sujet permet d’éviter les pièges du délicat parcours de la recherche d’un logement étudiant.
Sommaire
Les pièges du logement étudiant côté locataires
Se méfier des « bonnes affaires »
Plus le marché du logement étudiant est tendu, plus il y a de pièges. Il faut donc redoubler de vigilance en période de rentrée universitaire et dans les grandes villes.
Avant même de visiter, il faut vérifier que le montant du loyer correspond au prix du marché. On trouve aujourd’hui très facilement sur internet, quartier par quartier, le montant du loyer au m².
Un logement étudiant proposé moyennant un loyer très inférieur aux prix pratiqués dans le quartier a plus de chance d’être une « arnaque » qu’un « bon plan ».
De même, une annonce sans photo ou avec des informations aberrantes doit inciter le candidat à la plus grande prudence.
Des clients du cabinet nous ont rapporté avoir vu des offres de logement étudiant au cœur de Paris « à proximité du tramway ». Or, le tramway parisien ne circule qu’autour de Paris, pas dans Paris.
D’autres ont trouvé des annonces faisant référence à « BEGLES PLAGE ». Certes, cette commune limitrophe de Bordeaux organise un événement dénommé « BEGLES PLAGE » mais c’est seulement en juillet/août, donc une période où les étudiants sont en congés.
Attention aux « marchands de listes »
L’idée est particulièrement judicieuse en matière de logements étudiants : le marchand de listes procède, de manière personnalisée, à une compilation d’annonces correspondantes aux critères de son client et assure un suivi de la disponibilité des logements étudiant retenus par le client.
Des abus ont été constatés, des « marchands de listes » peu scrupuleux vendaient des listes d’annonces fictives, des listes standards diffusées à tous leurs clients ou n’assuraient aucun suivi de la disponibilité des logements proposés.
Les recours des locataires victimes d’arnaques de ce genre ne sont que peu efficients. Même s’il est conseillé de porter plainte auprès du commissariat de police, généralement, le « marchand de listes » indélicat aura purement et simplement disparu.
Cette activité est donc désormais réglementée et ceux qui l’exercent doivent posséder une carte professionnelle spécifique. Donc, si vous faites appel à un « marchand de listes », nous vous conseillons de vérifier que la personne à laquelle vous vous adressez est bien titulaire de cette carte professionnelle.
Une fois le logement étudiant trouvé, il faut constituer le dossier à transmettre au propriétaire.
La constitution du dossier de location
Depuis la loi ALUR il existe une liste exhaustive des pièces justificatives exigibles par un bailleur dans le cadre d’un dossier de location.
Le propriétaire ne peut donc réclamer d’autre document et ce sous peine de sanction.
Voici la liste précise des documents pouvant être exigés d’un candidat locataire à un bail d’habitation, et donc à un logement étudiant :
- Une pièce d’identité en cours de validité, avec la photographie et la signature du titulaire (par exemple une carte nationale d’identité, un passeport, un permis de conduire, français ou étrangers) ;
- Une seule pièce justificative de domicile (par exemple les trois dernières quittances de loyers) ;
- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles (par exemple un contrat de travail ou de stage ou une attestation de l’employeur) ;
- Un ou plusieurs documents attestant des ressources (par exemple, le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaires…).
Sont donc exclus de cette liste, tous les documents liés au compte bancaire du candidat (tel que le RIB (relevé d’identité bancaire), un chèque annulé ou encore les relevés bancaires…), l’extrait de casier judiciaire ou encore le dossier médical.
Si le propriétaire exige une pièce interdite, il risque 3.000 euros d’amende s’il s’agit d’un particulier, et 15.000 euros d’amende s’il est une personne morale, une société civile immobilière (S.C.I.) par exemple.
Une fois le dossier accepté, il faut signer le contrat de bail. Plusieurs choix sont possibles pour un logement étudiant.
Quel type de bail et quel loyer pour un logement étudiant ?
Plusieurs options : meublé ou non, durée courte ou longue
Trois types de bail de location sont envisageables pour un logement étudiant :
- Le bail classique dit aussi « nu », conclu pour une durée de 3 ou 6 ans renouvelable.
- Le bail meublé, conclu pour une durée d’un an renouvelable ou de 9 mois non renouvelable.
- Le bail mobilité, qui concerne les logements meublés, est conclu pour une durée comprise en 1 et 10 mois, non renouvelable. Pour pouvoir bénéficier d’un bail mobilité, le locataire doit se trouver en formation, contrat d’apprentissage, stage, études supérieures…
Le loyer d’un logement « nu » est moins élevé que celui d’un meublé mais l’étudiant devra louer ou acheter le mobilier dont il a besoin. Il faut donc arbitrer financièrement ce point.
Quand un logement est-il « meublé » ?
Un logement est dit meublé lorsqu’il dispose, a minima, des équipements suivants :
- Dans la (les) chambre(s) :
- La literie et le linge de lit,
- Des volets ou rideaux,
- Dans la cuisine :
- Des plaques de cuisson,
- Un four traditionnel ou à micro-ondes,
- Un réfrigérateur et un congélateur si le réfrigérateur ne contient pas de compartiment congélation,
- Des ustensiles de cuisine,
- De la vaisselle pour prendre les repas,
- Côté mobilier :
- Table et chaises,
- Etagères de rangement,
- Luminaires,
- Et le matériel nécessaire pour entretenir le logement : aspirateur, balai…selon la nature du revêtement.
Attention : si le logement n’est pas réellement « meublé », c’est-à-dire s’il ne dispose pas de tous les équipements précités, le bail meublé sera requalifié en bail classique, et verra donc sa durée rallongée.
Bon à savoir concernant la location et le préavis : dans tous les cas, l’étudiant pourra quitter le logement en cour de bail, moyennant un préavis d’un à trois mois, tandis que le propriétaire est engagé jusqu’au terme du bail : 3 ans, 1 an, etc.
Pourquoi pas une colocation ?
La colocation est la location par plusieurs locataires d’un même logement constituant leur résidence principale.
Concrètement, l’intérêt de la colocation est de partager le loyer et les charges. Vu le prix des logements étudiants à Paris, la colocation peut être la solution pour habiter un logement agréable sans pour autant en payer le prix fort.
La location d’un logement étudiant peut prendre la forme d’un bail unique signé par tous les colocataires ou de plusieurs baux, signés par chacun des colocataires.
Pour se protéger des risques de loyers impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le contrat de location, c’est-à-dire une clause par laquelle les colocataires s’engagent, si l’un des colocataires ne paye plus sa quote-part de loyer, à payer sa place.
Attention : quitter une colocation ne met pas fin à la solidarité entre les colocataires Bien au contraire ! Un ex-colocataire demeure solidaire du paiement des loyers durant les 6 mois qui suivent son départ.
Pour en savoir plus sur la solidarité du paiement du loyer.
Côté finances : Quand et combien doit-on payer pour un logement étudiant ?
Les sommes à payer à la signature du bail du logement étudiant
Au moment de la signature du bail et pas avant, le propriétaire peut exiger le versement :
- Du loyer du mois en cours et de la provision pour charges correspondante,
- Et d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du locataire (tel que loyers ou charges impayés, réalisation de réparations locatives…).
Précision : si un dépôt de garantie est exigé par le propriétaire, il doit être prévu au contrat de location. A défaut, le propriétaire ne peut pas le demander à son locataire.
Le montant maximum du dépôt de garantie est :
- D’un mois de loyer hors charge pour les locations « nues » ;
- De 2 mois de loyers hors charges pour les locations meublées.
En fin de bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie :
- Dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
- Dans un délai de 2 mois dans le cas contraire, déduction faite du coût des réparations incombant au locataire.
Le loyer du logement étudiant
La loi ELAN a marqué le retour de l’encadrement des loyers, entrée en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019.
Ainsi, tous les baux établis pour des logements étudiants à Paris à compter du 1er juillet 2019 sont soumis à l’encadrement des loyers à Paris.
Concrètement, les loyers doivent être calculés suivant un barème déterminé en fonction du nombre de pièces que comporte le logement, l’année de construction de l’immeuble et le caractère meublé ou non du bien loué.
