Le contrat de bail d’habitation, lorsqu’il concerne une habitation non meublée, est conclu pour une durée de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI « familiale » ou de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale autre qu’une SCI « familiale ».
À l’issue de cette période initiale, le bail se renouvelle par « tacite reconduction », c’est-à-dire « spontanément ».
Quand adresser son congé au locataire ?
Le locataire peut, à tout moment, décider de restituer les lieux. Il doit alors en aviser le bailleur et respecter un délai de préavis qui varie de 1 à 3 mois selon les situations.
Le bailleur peut également résilier le contrat :
- À tout moment, en cas de manquement du locataire (ex. défaut de paiement des loyers) ;
- A l’issue de la durée initiale ou renouvelée, en respectant un préavis de 6 mois et pour l’un des motifs prévus par la loi, à savoir :
- Pour vendre le bien ;
- Pour l’occuper ou y loger un proche ;
- Pour des motifs légitimes et sérieux (troubles de voisinage causés par le locataire, par ex.).
Les délais sont modifiés si le propriétaire n’est pas le bailleur d’origine, c’est à dire s’il a acquis le bien « occupé ».
Dans tous les cas, pour que le bail ne se renouvelle pas spontanément, le propriétaire doit donc adresser un congé au(x) locataire(s).
Et, la question se pose parfois de savoir qui a la qualité de « locataire ».
A qui adresser le congé ?
Bien sûr, la personne qui a signé le bail a cette qualité de locataire.
Il en va de même de son époux.se et de son partenaire de PACS.
Dans ce cas, le propriétaire devra adresser le congé mettant fin au bail à chacun des titulaires : le locataire d‘origine et son conjoint, à la condition évidemment que le bailleur ait été informé de la célébration du mariage ou de la conclusion du PACS.
Si le propriétaire n’a pas été informé, il pourra légitimement ne délivrer le congé qu’au seul signataire du contrat de bail.
Tout ceci pourrait sembler n’avoir d’intérêt que théorique.
Mais il n’en est rien.
Et en cas d’erreur ?
En effet, dans l’hypothèse où le propriétaire omettrait de délivrer congé à l’un des deux conjoints, celui-ci pourra se prévaloir du renouvellement du contrat de bail, pour une période de 3 ou 6 ans selon les cas.
L’enjeu est donc de taille pour le propriétaire qui devra veiller à bien identifier les titulaires du bail lorsqu’il décide de donner congé.
Autrement dit, le propriétaire et/ou son mandataire devront conserver précieusement les informations qui leur sont communiquées, en cours d’exécution du contrat, par le locataire.
Et, de son côté, le locataire devra être en mesure de prouver qu’il a informé le propriétaire de la conclusion du PACS ou de la célébration du mariage.
En effet, il ne lui suffira pas de prétendre que le propriétaire est informé, encore faudra-t-il qu’il le démontre, preuve à l’appui.
Et, en particulier, le seul fait que les appels et loyers et/ou les quittances soient libellés au nom de « Monsieur et Madame » ne suffit pas à démontrer que le propriétaire avait connaissance du mariage et, par conséquent, devait délirer le conjoint à Monsieur et à Madame (Cour d’appel de Paris, 22 février 2018, n°16/15309).
