Adresser à son locataire un congé pour vendre est loin d’être une simple formalité pour le propriétaire.
Parce qu’il met fin au bail, et donc fait « perdre » au locataire son logement, le congé pour vendre est très encadré par la loi. Il faut le considérer comme l’un des moments – juridiquement mais aussi parfois humainement – critiques de la vie du bail d’habitation.
Le formalisme du congé pour vendre est en effet pointilleux : délai, forme, contenu, destinataires… Surtout, l’enjeu est important puisque le propriétaire qui commet une erreur risque, tout simplement, de voir le bail se renouveler pour 1 ou 3 ans….
L’on ne peut donc que recommander aux propriétaires de se faire accompagner par un avocat expert en matière de relations propriétaires – locataires.
D’où la nécessité de bien maîtriser le sujet avant de donner un congé pour vendre :
- Quand peut-on donner congé pour vendre?
- Sous quelle forme ?
- A qui le congé doit-il être adressé ?
- Quel est son contenu ?
- Que se passe-t-il si le congé n’est pas régulier ?
Sommaire
Le congé pour vendre marque la fin du bail
Par principe, le locataire a droit au renouvellement de son bail de location à chaque échéance : tous les 3 ans pour les locations « nues », chaque année pour un bail meublé.
Le propriétaire ne peut s’opposer à ce renouvellement que pour 3 motifs :
- S’il souhaite vendre le bien,
- S’il souhaite le reprendre pour y habiter ou y loger un proche,
- Si le locataire a commis des manquements graves et répétés à ses obligations (paiement erratique de loyers, troubles anormaux de voisinages, etc.).
Remarque : un congé pour vendre n’est pas envisageable dans le cadre d’un bail mobilité. La raison en est simple : le bail mobilité n’est pas renouvelable, il prend forcément fin à la date prévue. Le propriétaire récupérera alors le logement pour en faire ce que bon lui semble.
Sur la forme, le congé pour vendre peut être :
- remis en mains propres au locataire contre « émargement » : le locataire signe un exemplaire du congé en indiquant la date de remise ;
- expédié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; ou
- signifié au locataire par un huissier de justice.
Il va sans dire que la prudence recommande de faire appel à un huissier car, si le locataire refuse d’émarger ou ne retire pas la lettre recommandée, le congé pour vendre ne produira pas ses effets…. et le bail sera reconduit pour 1 ans s’il s’agit d’un bail meublé ou 3 ans s’il s’agit d’une location « nue ».
Congé pour vendre et préavis
Le congé pour vendre doit être délivré au locataire 6 mois au moins avant le terme du bail pour une location « nue » ou 3 mois au moins avant la fin du bail pour une location meublée.
Cette règle du préavis en location doit être scrupuleusement respectée.
Ainsi, par exemple, pour un bail qui a pris effet le 1er septembre 2017 et court donc jusqu’au 31 août 2020, le bailleur devra donner congé avant le 1er mars 2020.
Ce délai est ramené à 3 mois pour les locations meublées.
Précision : le congé peut être donné « trop tôt ». Autrement dit, le propriétaire peut faire délivrer le congé pour vendre au locataire un an avant la fin du bail, par exemple, à condition de préciser que le congé vaut pour la fin du bail.
Un cas particulier mérite d’être souligné : celui du propriétaire qui a acheté le logement « occupé » et souhaite revendre « vide ». Ce propriétaire-là devra attendre 2 ans après l’achat pour pouvoir donner congé pour vendre au locataire, même s’il doit « supporter » une reconduction du bail entretemps.
A qui faut-il adresser le congé pour vendre ?
Au locataire, c’est-à-dire à la personne qui a signé le bail, mais aussi à son époux(se) ou son partenaire de PACS, à la condition évidemment que le bailleur ait été informé de la célébration du mariage ou de la conclusion du PACS.
Si le propriétaire n’en a pas été informé, il pourra légitimement ne délivrer le congé pour vendre qu’au seul signataire du contrat de bail.
En revanche, s’il a été informé du mariage ou du PACS, le propriétaire doit faire délivrer le congé aux 2 personnes, sans quoi le bail se poursuivra au profit du conjoint ou du partenaire de PACS « oublié » par le propriétaire.
Par conséquent, le propriétaire et/ou son mandataire devra conserver précieusement les informations qui leur sont communiquées, en cours d’exécution du contrat, par le locataire.
De son côté, le locataire devra être en mesure de prouver qu’il a informé le propriétaire de la conclusion du PACS ou de la célébration du mariage.
Précision : dans le cas d’un logement étudiant avec plusieurs colocataires, le propriétaire devra adresser le congé pour vendre à chacun des colocataires.
Le contenu du congé pour vendre
Le congé pour vendre doit impérativement « indiquer le prix et les conditions de la vente », c’est-à-dire :
- le prix de vente ;
- les modalités de paiement du prix (au comptant ou par paiements échelonnés),
- la désignation du bien vendu : « le logement et ses annexes » par exemple.
Depuis le 1er janvier 2018, le propriétaire doit annexer au congé la « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».
Que se passe-t-il ensuite ?
Sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mail meublé, le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser cette offre.
- 1ère hypothèse :
Le locataire accepte l’offre.
S’il précise recourir à un prêt pour financer l’acquisition, il disposera d’un délai de 4 mois pour signer l’acte de vente.
Dans le cas contraire, ce délai est de 2 mois.
- 2ème hypothèse :
Le locataire ne veut pas acheter le logement, il devra donc le quitter à l’issue de la période de préavis.
Mais il arrive parfois que le locataire n’accepte pas l’offre et se maintienne dans les lieux. Le propriétaire pourra alors mettre en œuvre la procédure d’expulsion locative.
C’est dans le cadre de cette procédure que le locataire va tenter de contester la validité du congé pour tenter d’échapper à l’expulsion.
S’il obtient gain de cause, le congé sera annulé par le Tribunal. Et, par voie de conséquence, le bail sera renouvelé « rétroactivement ».
Le propriétaire devra alors attendre la prochaine échéance pour faire délivrer un nouveau congé pour vendre. En revanche, rien interdit au propriétaire de procéder à la révision du loyer, dans les règles imposées par la loi.
Vous l’aurez compris, adresser un congé pour vendre à son locataire n’est pas une chose facile et le non-respect des règles prévues en la matière entraine des conséquences particulièrement négatives pour le propriétaire.
Vous avez d’ores et déjà délivré votre congé ou souhaitez l’adresser à votre locataire, vous pouvez nous contacter afin que l’on vous éclaire sur la conformité, ou non, de votre congé.
