Le bail meublé est souvent le premier choix des propriétaires bailleurs. Il a « bonne presse » auprès des investisseurs même si on lui prête des qualités qu’il n’a pas.
En particulier, on croit souvent que le propriétaire peut « reprendre » plus facilement le logement. Mais c’est là une idée reçue. Autre idée reçue, louer un logement meublé permettrait d’échapper aux règles d’encadrement des loyers.
Comme chaque bail d’habitation, le bail meublé obéit à des règles précises. Ne pas les respecter expose le propriétaire à de sérieuses déconvenues.
C’est hélas ce que nous observons dans notre pratique d’avocat expert en relations entre propriétaire et locataire : des baux et des congés mal rédigés, des délais non respectés et, comme conséquence, des difficultés pour réviser le montant du loyer, celui des charges, pour mettre fin au contrat, etc.
Un rappel des règles applicables en matière de bail meublé semble donc s’imposer !
Quand un logement loué est-il considéré comme meublé ? Quelle est la durée du bail meublé ? Qui du locataire ou du propriétaire peut y mettre fin ? Pour quelles raisons ? A quel moment ?
Sommaire
Pourquoi choisir le bail meublé ?
Quel type de bail de location utiliser ? C’est la question que doit se poser tout propriétaire avant de proposer un logement à la location. Le choix est vaste pour les propriétaires : Airbnb, location vide, location meublée, logement étudiant, bail mobilité. Chaque type de bail présente des avantages et des inconvénients qu’il est prudent de mesurer avant de se lancer.
On peut tout d’abord louer « meublé » ou « vide ». En « meublé », le montant du loyer est généralement plus élevé, même s’il est également soumis aux règles de l’encadrement des loyers, mais implique des frais supplémentaires…
Côté durée, schématiquement, il existe des baux à durée déterminée (bail dérogatoire, bail étudiant, bail mobilité) et des baux à durée plus indéterminée (bail « classique », bail meublé). Ces derniers ont en effet vocation à se renouveler, tous les 3 ans ou tous les ans, jusqu’à ce que le locataire ou le propriétaire y mette fin.
Lorsque l’on opte pour le bail meublé, on peut – en respectant certaines conditions – choisir la durée de son engagement. Mais avant cela, il faut s’assurer que le logement proposé à la location est bien un « meublé ».
Les caractéristiques d’un logement meublé
La loi est très précise sur le sujet, pour être loué « meublé », le logement doit impérativement disposer des équipements suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.(Décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé).
La liste des documents à fournir pour louer (en vidéo) est donc un sujet crucial en matière de bail meublé.
Durée et fin du bail meublé
Le bail meublé est conclu pour une durée d’un an, renouvelable. Cela signifie qu’à chaque date anniversaire, le contrat est automatiquement reconduit pour une nouvelle période d’un an.
Le locataire et le propriétaire peuvent tous deux mettre fin au contrat, mais pas dans les mêmes conditions. Les règles du préavis de location ne sont en effet pas les mêmes selon que l’on est le bailleur ou le preneur.
Le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un délai de prévenance d’un mois. Côté propriétaire, la situation est plus délicate. Le locataire a droit au renouvellement de son bail meublé chaque année.
Le propriétaire n’est toutefois pas engagé « à vie » et peut, sous certaines conditions, informer le locataire de sa décision de s’opposer au renouvellement. Cette décision prend la forme d’un congé qui doit impérativement parvenir au locataire au moins 3 mois avant la date anniversaire du bail meublé.
Prenons un exemple :
Un bail meublé a été conclu le 1er avril 2015. Il s’est régulièrement renouvelé et, pour la dernière fois le 1eravril 2019.
Si le propriétaire ne souhaite pas que le bail se renouvelle le 1er avril l2020, il devra faire parvenir un congé à son locataire avant le 1er janvier 2020.
Non seulement, le propriétaire devra donner congé 3 mois au moins avant la fin du contrat de location, mais encore, il ne pourra s’opposer au renouvellement du bail que pour l’un des 3 motifs suivants :
- La reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche,
- La mise en vente du logement,
- Le non-respect par le locataire de ses obligations : paiement du loyer erratique, comportement inapproprié, etc.
Le congé pour habiter
Comme pour le bail d’un logement loué vide, le congé pour reprendre le logement obéit à des règles strictes. Il est important de s’y conformer, sauf à risquer de vor le bail meublé reconduit pour une année supplémentaire.
En particulier, le propriétaire devra indiquer :
- le motif du congé : « pour habiter » ou « pour reprise »,
- les noms et adresses du ou des bénéficiaires de la reprise,
- le lien qui existe entre le bailleur et le ou les bénéficiaires,
- et le caractère réel et sérieux de la reprise.
Le congé pour vendre
Particularité du bail meublé, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption. Autrement dit, lorsque le propriétaire envisage de vendre, il n’est pas obligé de proposer au locataire d’acheter.
Cette spécificité est l’une des particularités du bail meublé.
Le propriétaire adresse au locataire un congé pour vendre trois mois au moins avant la date anniversaire du contrat. Le locataire peut évidemment se porter acquéreur mais le propriétaire est libre de choisir un autre acquéreur.
La résiliation du bail meublé aux torts du locataire
Le locataire qui a un comportement déplacé, voire délictueux, peut se voir délivrer congé en cas de perturbation de la vie de l’immeuble de son bail meublé.
C’est le cas du locataire qui se livre au trafic de drogue dans le logement et/ou les parties communes de l’immeuble, du locataire familier du tapage, nocturne ou même diurne, ou encore du locataire qui se montre agressif vis-à-vis de ses voisins.
Le bail peut également prendre fin en cas de loyers impayés.
Des baux meublés particuliers
Il existe en réalité 3 types de baux meublés :
- le « classique » d’une durée d’un an, renouvelable,
- le bail meublé « spécial logement étudiant », d’une durée de 9 mois, non renouvelable,
- et le bail mobilité créé par la loi ELAN.
Le bail mobilité concerne des logements meublés loués à des locataires en formation (stagiaires, alternants, étudiants) ou à des actifs en transition professionnelle (mutation, période d’essai). Sa durée est définie lors de sa signature. Il ne pourra pas être renouvelé et seul le locataire pourra y mettre fin avant la date prévue.
Précisons enfin que, comme pour les locaux loués nus, le propriétaire qui loue en meuble peut opter entre cation et assurance loyers impayés pour garantir le paiement des loyers.
