Investir dans une résidence-services, est-ce le bon choix ?
Désireux(se) d’investir dans l’immobilier, de profiter des avantages fiscaux du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous vous interrogez sur les résidences-services : EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), résidences de tourisme.
Vous avez acheté dans une résidence-services et rencontrez des difficultés que vous ne parvenez pas à démêler.
Comme pour toute acquisition, les règles d’or de l’achat immobilier s’appliquent.
Elles s’appliquent d’autant plus qu’il s’agit d’une opération « clés en mains » dans laquelle un seul et même interlocuteur vous propose :
- Le bien à acheter ;
- Le prêt pour le financer ;
- Et le futur gestionnaire de la résidence.
L’apparente facilité de l’opération la rend abstraite et les investisseurs n’en mesurent pas toujours les exactes conséquences.
C’est la raison pour laquelle il est prudent d’être accompagné dans son parcours d’investisseur par un avocat expert en achat immobilier.
Pour bien comprendre dans quoi vous vous engagez ou êtes engagé lorsque vous achetez dans une résidence-services, nous vous proposons :
- De vous expliquer les rouages de l’opération,
- De la comparer à d’autres investissements pour bien en appréhender les risques spécifiques.
Sommaire
Résidences-services : un achat immobilier (presque) comme les autres
Pour un particulier, aucun achat immobilier ne devrait se faire sans avoir reçu toute l’information nécessaire.
Or, l’expérience montre que nombre de propriétaires ont acheté dans des résidences-services sans qu’on leur ait expliqué le schéma de cette acquisition.
Concrètement, chaque acquéreur réalise un achat en V.E.F.A. (vente en état futur d’achèvement, aussi appelée « vente sur plans ») auprès du promoteur immobilier qui a pris l’initiative de faire construire la résidence-services.
Et, puisqu’il appartient à plusieurs propriétaires, l’immeuble devient une copropriété.
Enfin, chaque acquéreur, conclut avec un exploitant un bail commercial.
Un achat immobilier en VEFA
Acheter un appartement ou une chambre dans une résidence-services, c’est – la plupart du temps -réaliser un achat immobilier dans du « neuf », plus précisément investir dans un immeuble « à construire».
Dans un achat en VEFA, il existe 3 risques principaux :
- l’abandon du chantier, suite à la faillite du promoteur par exemple,
- le retard de livraison,
- et l’existence de malfaçons de construction.
Certes, ces risques sont couverts par des garanties, telle que la garantie financière d’achèvement, et/ou des assurances, mais leur mise en jeu est souvent longue et complexe.
Bon à savoir : il existe un « second marché » pour les résidences-services : des propriétaires décident – ou sont contraints – de vendre l’appartement ou la chambre qu’il possède. Il est donc possible d’investir dans une résidence-services « ancienne ».
Une copropriété
Acheter dans une résidence-services, c’est aussi devenir copropriétaire de cette résidence.
Cela signifie, notamment, qu’il faudra régler des charges de copropriété, et ce quelque soit le rendement locatif.
II n’est pas rare de voir des propriétaires refuser – ou être dans l’incapacité de payer les charges de copropriété – parce qu’ils ne perçoivent pas ou plus de loyer.
Peu importe la rentabilité de l’investissement, les charges de copropriété sont dues et le copropriétaire qui ne remplit pas ses obligations pourra être poursuivi en justice.
Jusqu’ici, l’achat dans une résidence-services est un achat immobilier comme un autre.
La différence, c’est l’intervention incontournable de l’exploitant de la résidence, celui qui va proposer les appartements à la location via sa propre plateforme de réservations de résidences de tourisme, accueillir les touristes, entretenir l’appartement, assurer son nettoyage, le renouvellement du linge entre 2 locations, etc.
Un exploitant
Les résidences-services sont en effet gérées par des exploitants, spécialement dans la santé, le tourisme, le logement étudiant, par exemple.
Chaque copropriétaire signe avec cet exploitant un bail commercial. Le montant du loyer que le propriétaire perçoit est fixé ans ce bail. Il est décorrélé de l’exploitation effective du bien.
Ce bail engage le propriétaire pour 9 années au minimum.
L’exploitant peut, en revanche, sous certaines conditions résilier le bail commercial tous les trois ans.
L’acquéreur n’a donc pas de lien avec l’utilisateur final du bien : vacancier, personne âgée, etc. C’est la raison pour laquelle il faut considérer l’investissement dans une résidence-services comme une manière particulière de réaliser un investissement immobilier.
Résidences-services : un investissement immobilier pas comme les autres
Acheter pour louer dans une résidence-services est donc une démarche différente de celle qui consiste à acheter pour louer directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Dans les deux cas, l’investisseur peut prétendre au statut LMNP mais les risques liés à l’investissement en résidence-services sont différents.
Investir dans la location meublée
Les investisseurs désireux de bénéficier du statut LMNP ne sont pas obligés d’acheter dans une résidence-services. Cette faculté leur est ouverte par la loi CENSI-BOUVARD mais ils peuvent également réaliser un investissement « traditionnel ».
Par exemple, acheter dans de l’ancien, équiper l’appartement et le proposer à la location meublée.
Le propriétaire devra alors choisir le locataire, veiller à la mise en place des garanties de paiement du loyer, réaliser avec le locataire l’état des lieux d’entrée et de sortie, renouveler le mobilier lorsque cela est nécessaire, etc.
Ces tâches peuvent être confiées à une agence immobilière qui sera chargée de la gestion locative.
L’investisseur délègue à l’agence tout en demeurant « maître » des conditions d’exploitation de son bien, spécialement du montant du loyer.
Attention : les propriétaires d’Airbnb ne peuvent bénéficier du statut LMNP puisque le logement loué ne constitue pas, évidemment, la résidence principale du locataire.
Les risques spécifiques
L’investissement immobilier locatif dans une résidence-services présente des risques spécifiques qu’il faut apprécier avant de se lancer.
Ces risques sont liés au fait que chaque propriétaire est lié à l’exploitant par un bail commercial, par nature très protecteur des intérêts du commerçant.
Ainsi, s’il veut mettre fin au bail à l’issue des neuf premières années par exemple, l’investisseur devra verser à l’exploitant une indemnité d’éviction. Cette indemnité est destinée à compenser la perte que subit l’exploitant du fait de la perte du local qu’il exploitait, son fonds de commerce.
A l’inverse, l’exploitant peut mettre fin au bail tous les 3 ans, « abandonnant » les investisseurs qui devront s’organiser pour trouver un nouvel exploitant ou imaginer un nouveau mode de gestion de la résidence.
Sans aller jusqu’à la résiliation du bail ou parfois comme seule alternative à la résiliation, l’exploitant peut « proposer » aux propriétaires des baisses de loyer, baisses que les propriétaires vont avoir du mal à lui refuser car il est difficile – voire impossible – de « sortir du système » et d’exploiter directement un appartement situé dans une résidence ou plus encore une chambre dans un EHPAD.
Enfin, des investisseurs en résidence-services ont eu à déplorer la faillite de l’exploitant, parfois suivie par la reprise de la résidence par un nouvel exploitant qui « impose » ses conditions financières.
Dans toutes ces hypothèses, l’équilibre de l’opération est mis en péril puisque l’acquéreur ne perçoit plus les revenus initialement prévus qui lui permettaient de faire face au remboursement du prêt souscrit pour financer l’acquisition.
Vous envisagez d’investir dans une résidence-services ou vous avez déjà franchi le cap et rencontrez des difficultés, vous pouvez nous contacter si vous souhaitez être accompagné.
