Bien construire son projet d’investissement immobilier locatif : maîtrisez les risques juridiques

Réaliser un investissement immobilier locatif est le but que poursuivent nombre de particuliers qui se lancent dans l’achat d’un bien immobilier, neuf ou ancien.

L’opération d’investissement peut également permettre des réductions d’impôts, ce qui est le cas des dispositifs DE ROBIEN, BORLOO, SCELLIER, MALRAUX, PINEL ou encore DENORMANDIE.

Qu’il espère ou non un avantage fiscal, l’investisseur aura tout intérêt à être accompagné par un avocat expert en achat immobilier, rompu aux aspects juridiques de l’investissement immobilier locatif.

Comme pour tout achat immobilier, il devra porter une attention particulière au choix du bien : son emplacement, son environnement immédiation, le prix d’achat au mètre carré, la probabilité de louer à un prix qui permet de faire face aux charges (remboursement du prêt, charges de copropriété, impôts fonciers, etc.), la possibilité de trouver rapidement un premier locataire, d’en retrouver un si nécessaire, etc.

Le candidat à l’investissement immobilier locatif devra également s’assurer que les contrats qu’il signe protègent ses intérêts : le promoteur devra-t-il automatiquement des pénalités en cas de retard du chantier ? L’achèvement des travaux, de construction ou de rénovation, est-il efficacement garanti ? Dans quelles conditions l’appartement va-t-il ensuite être exploité ? directement ? via une agence ? par un spécialise des résidences hôtelières ? des EHPAD ?

Tous ces points méritent d’être examinés avec attention lors de l’achat immobilier car un investissement locatif engage durablement l’investisseur.

Investissement immobilier locatif : exigez des engagements écrits !

Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, tous les protagonistes assurent à l’acquéreur que « tout se passera bien » et, qu’en cas de difficulté « c’est garanti ».

Tant mieux ! Du moins, tant mieux si c’est vrai et, en droit, seul ce qui est écrit noir sur blanc est vrai.

Donc, toutes les assurances qui sont données verbalement à l’investisseur doivent pouvoir se transformer en engagements écrits. Voici donc un panorama des principales précautions juridiques à prendre lorsqu’on réalise un achat immobilier en tant que particulier en vue d’investir.

L’indemnisation du retard de livraison

L’investissement immobilier locatif se concrétise – par exemple – par l’achat d’un appartement « sur plan », la VEFA : vente en état futur d’achèvement.

L’investisseur achète un bien qui n’est pas encore construit et ne pourra donc l’exploiter, le louer, qu’une fois que le promoteur le lui aura livré.

Autrement dit, tout retard par rapport à la date prévue de livraison va causer à l’investisseur une perte financière puisqu’il devra commencer à rembourser la banque sans percevoir les loyers attendus.

Il est donc légitime que figure à l’acte de vente en état futur d’achèvement une clause qui prévoit l’indemnisation du retard de livraison en VEFA. 

Notre conseil : l’investisseur devra exiger que les pénalités de retard soient précisées dans l’acte de vente et s’assureur que leur montant – x € par jour de retard – est significatif.

Inachèvement des travaux : un des grands risques de l’investissement immobilier locatif

L’autre risque de l’achat « sur plan » c’est l’inachèvement des travaux, de construction ou de rénovation.

Une garantie légale, obligatoire, existe : la garantie financière d’achèvement.

Le candidat à l’investissement immobilier locatif qui achète un bien à construire ou à rénover doit cependant vérifier qu’il bénéficie effectivement de cette garantie.

Il arrive en effet parfois que des promoteurs imaginent des montages qui sortent des cadres protecteurs de la V.E.F.A. (vente en état futur d’achèvement) ou de la V.I.R. (vente d’immeuble à rénover).

Or, en dehors de ces cadres, l’acquéreur perd le bénéfice de la garantie d’achèvement.

Le risque est ici considérable pour le particulier qui entend réaliser un investissement immobilier locatif.

Prenons l’exemple hélas fameux des A.S.L. (Associations Syndicales Libres) : un promoteur vend à des acquéreurs des lots d’un immeuble à rénover, les acquéreurs lui versent le prix d’achat et le montant des travaux à faire réaliser.

Mais, par un tour de « passe-passe » juridique, le promoteur n’est pas le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le commanditaire des travaux. C’est l’A.S.L., c’est-à-dire la collectivité des acquéreurs, qui est devenue maître d’ouvrage.

Et, en cours de chantier, frauduleusement ou non, le promoteur abandonne l’opération.

Faute d’avoir acheté dans le cadre d’une V.I.R. les acquéreurs ne bénéficient d’aucune garantie d’achèvement et doivent eux-mêmes payer les entreprises afin qu’elles terminent la rénovation de l’immeuble ! Ainsi, le particulier qui a construit son projet et souhaité acheter pour louer peut se trouver en difficulté financière.

Notre conseil : pour réaliser un investissement immobilier locatif, il faut privilégier la V.E.F.A ou la V.I.R., vérifier l’existence de la garantie financière d’achèvement et éviter les montages juridiques « audacieux ».

Attention aux assureurs « exotiques » !

Outre les montages juridiques « innovants », l’investisseur devra se méfier des compagnies d’assurance qui assurent le projet.

Il s’agit ici de la garantie « dommages-ouvrage » et de la « décennale », polices d’assurance qui interviennent lorsque surviennent des malfaçons de construction.

De graves malfaçons peuvent perturber de manière significative l’équilibre de l’investissement immobilier locatif si, par exemple, les désordres sont tels que l’appartement ne peut être loué.

Dans cette situation, l’acquéreur sera contraint de solliciter les assurances « dommages-ouvrage » et/ou « décennales » et, indiscutablement, le fait que la compagnie d’assurances ait son siège social en France facilite considérablement les démarches et garantit l’exécution d’une éventuelle condamnation ultérieure de l’assureur.

Les résidences-service : un bon investissement immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif peut concerner un logement destiné à devenir la résidence principale d’un locataire ou encore un apparemment situé dans une résidence hôtelière, étudiante ou « seniors ».

On parle alors d’ « immobilier géré ».

Dans cette configuration, l’investisseur conclut avec un exploitant un bail commercial en contrepartie de quoi l’exploitant lui verse un loyer.

De son côté, l’exploitant exploite la résidence en la proposant à des vacanciers, des étudiants, des personnages âgées et en leur proposant des services complémentaires en sus du logement : ménage, repas, etc.

Avant de s’engager sur cette voie, il est important d’en comprendre les enjeux, notamment les conditions de renouvellement et de résiliation du bail commercial afin d’appréhender les risques spécifiques de ce mode d’exploitation.

Notre recommandation :

1. Bien identifier les acteurs de l’opération d’investissement locatif : qui est le vendeur ? est-ce une société pérenne qui va gérer le bien ensuite ?
2. Bien comprendre le cadre juridique : VEFA ?, VIR ?, bail d’habitation ou bail commercial ? 
3. Garder à l’esprit que tout ce qui n’est pas écrit n’a pas de valeur juridique.