L’investissement immobilier peut prendre des formes variées :
- L’achat d’un appartement dans un immeuble ancien, à rénover ou pas,
- L’acquisition d’un logement neuf, en VEFA,
- La souscription de parts de SCPI,
- Ou encore un investissement dans une résidence de tourisme ou un ÉHPAD, ce que l’on appelle parfois « l’immobilier géré ».
Le choix entre telle ou telle modalités d’investissement s’opère selon des critères propres à chaque investisseur :
- La somme qu’il souhaite investir,
- Le souhait qu’il a – ou non – de gérer ensuite lui-même l’exploitation du bien,
- Et, naturellement, les avantages fiscaux associés.
Investir en LMNP, dans un ÉHPAD ou une résidence de tourisme, par exemple, permet de combiner deux avantages : défiscaliser et déléguer totalement l’exploitation du bien. Ces avantages et l’apparente simplicité de l’opération font le succès de ce type d’investissement.
Acheter en LMNP, c’est-à-dire adopter le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, et confier la gestion de son investissement à une société exploitant des ÉHPAD ou des résidences de tourisme ou pour étudiants, peut pourtant parfois se révéler source de difficultés.
Pour les apprécier, il est utile de comprendre comment cet investissement est construit, quels en sont les mécanismes et d’anticiper sur son devenir prévisible et garder à l’esprit qu’à tout moment il est possible de faire appel à un avocat expert en achat immobilier pour faire respecter ses droits et défendre ses intérêts.
Sommaire
Les mécanismes de l’investissement immobilier en ÉHPAD
L’avantage d’un investissement en ÉHPAD ou en résidence-services c’est l’aspect « clés en main », l’investisseur est accompagné, assisté, conseillé sur tous les aspects au point que, parfois, il ne réalise pas tout à fait qu’acheter en LMNP dans un ÉHPAD ou une résidence étudiante consiste à :
- Réaliser un achat en V.E.FA.,
- Souscrire un prêt immobilier pour financer cette acquisition,
- Conclure un bail commercial avec une société qui va exploiter la résidence.
Financièrement, l’opération est aussi construite comme un « tout » qui s’équilibre : les loyers perçus et l’avantage fiscal compensent, en totalité ou presque, le montant des échéances du prêt, l’investissement immobilier locatif idéal.
L’investisseur traite donc avec, au moins, 3 interlocuteurs distincts :
- Le promoteur, qui va construire la résidence,
- La banque,
- Et l’exploitant de la résidence.
Et, si l’opération est en apparence un « package », il s’agit en droit de 3 contrats distincts les uns des autres.
- Un contrat de VEFA (vente en état futur d’achèvement),
- Un contrat de prêt ;
- Et un bail commercial.
Ces 3 contrats sont indépendants les uns des autres de sorte que l’investisseur devra régler les mensualités du prêt même si :
- Le promoteur ne respecte pas le délai de livraison,
- L’exploitant ne lui verse aucun loyer ;
- L’avantage fiscal devait être perdu.
Autrement dit, dès que l’un des rouages du mécanisme se grippe, l’équilibre de l’opération s’en trouve affecté et, s’il n’a pas la capacité pour y faire face, l’investisseur risque de se trouver en grande difficulté.
Le devenir de l’investissement immobilier en ÉHPAD
L’achat en LMNP s’inscrit sur le long terme : a minima pour la durée du bail commercial, soit 9 années auxquelles pourront s’ajouter son (ou ses) renouvellement(s). L’équilibre sur lequel a été pensé l’opération « Acheter pour louer » doit donc se prolonger dans la durée, à tout le moins tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé.
Mais la vie des affaires n’est pas un long fleuve tranquille et des aléas de natures diverses peuvent venir perturber le bel ordonnancement initial.
Le moment du renouvellement du bail est souvent l’occasion pour l’exploitant de renégocier le montant du loyer à la baisse. Dans les faits, la société qui exploite l’ÉHPAD ou la résidence de tourisme va écrire à l’investisseur pour lui expliquer qu’elle a fait réaliser d’importants travaux, qu’elle a engagé des sommes importantes pour maintenir la résidence en bon état, etc., etc. pour finalement « proposer » un nouveau bail de 9 ans moyennant un loyer sensiblement revu à la baisse. Les correspondances que reçoivent les propriétaires sont rédigées de telle sorte que le propriétaire pense qu’il n’existe qu’une option : accepter la baisse de loyer.
Ce n’est pourtant pas le cas. Certes il est difficile d’imaginer exploiter une chambre dans un ÉHPAD sans passer par la société qui gère l’ensemble de l’établissement. Mais, pour autant, les propriétaires peuvent négocier les conditions, spécialement les conditions financières, du renouvellement du bail. Ils ont acheté pour louer et attendent de cet investissement une rentabilité. Les propriétaires pourront d’autant mieux négocier avec l’exploitant s’ils se regroupent pour mener ensemble les discussions.
Un autre cas de figure doit être évoqué et il constitue l’un des inconvénients majeurs de l’investissement en ÉHPAD, c’est le risque « d’abandon » de la résidence par l’exploitant. Cet abandon peut être volontaire, si la société qui exploite la résidence estime qu’elle n’est pas assez rentable ou involontaire lorsque l’exploitant « fait faillite ». Dans les 2 cas, les propriétaires se retrouvent privés de loyers mais restent redevables des remboursements du prêt immobilier.
Comment gérer ces situations ?
Il existe des exemples de particuliers qui avaient investi comme LMNP dans des résidences de tourisme, par exemple, qui – confrontés à la disparition de l’exploitant – se sont mobilisés, ont sélectionné un nouvel exploitant afin d’assurer la pérennité de leurs investissements.
Une issue aussi favorable n’est pas toujours possible et face à l’ampleur des pertes financières qu’ils subissent les investisseurs n’ont parfois d’autre choix que d’aller en justice.et, fort heureusement, ils obtiennent régulièrement gain de cause.
Ce fut le cas dans une affaire où l’exploitant avait mis fin au bail commercial avant terme. Les juges ont considéré que la résiliation du bail commercial était fautive et que les investisseurs devaient en être indemnisés.
Ce fut également le cas après la faillite d’un exploitant. La banque et la société de conseils qui ont accompagné les investisseurs dans leurs choix ont été condamnés pour leur avoir caché les informations dont elle disposait sur la mauvaise santé financière de l’exploitant.
Des exploitants d’EHPAD ont également imaginé d’annuler l’indexation des loyers, pourtant prévue au bail commercial signé avec les investisseurs. ils n’en ont pas le droit et les propriétaires doivent se défendre face à cette manœuvre visant à annuler la clause d’indexation.
